Advocacia analisa autorização para penhora do imóvel do fiador em caso de dívida do locatário

O Supremo Tribunal Federal (STF) pacificou entendimento ao aprovar, por maioria, a autorização para
que locadores de imóveis comerciais possam penhorar bem de família do fiador quando houver descumprimento
contratual pelo locatário. O debate foi aberto quando um fiador contestou decisão do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo (TJSP), em agosto de 2021, que manteve a penhora de seu imóvel, único bem de família, para quitação do aluguel de um imóvel comercial.

Na avaliação da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), a maior entidade representativa do setor,a decisão assegura a liberdade para empreender no mercado de locação com mais segurança jurídica e equidade de direitos entre as partes. “De fato, o art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 não faz distinção entre locações comercial e residencial. Além disso, também é verdade que, com a penhora do bem de família do fiador, o locador detém maior segurança sobre seu crédito, o que seguramente favorece a livre-iniciativa”, pondera Rogério Tucci. O advogado, no entanto, cita um precedente que expõe a contradição da decisão.

“Ocorre que, como salientado no anterior precedente de lavra da il. Min. Rosa Weber (RE nº 605.709-SP), a restrição ao direito à moradia do fiador na locação residencial colide com o direito à moradia do locatário. Como o conflito é de direitos sociais, é necessário fazer uma escolha mediante juízo de ponderação. Na locação comercial, todavia, o conflito parece ser entre o direito à moradia do fiador e o direito patrimonial do locatário (o qual, aliás, tem assegurada a impenhorabilidade de seu bem de família). A decisão, nesse sentido, enseja certa perplexidade.” Para a AABIC, a proibição da penhora poderia esvaziar a importância do fiador como agente fundamental no mercado de locação para fornecer garantias de segurança aos proprietários e imobiliárias. E, por conta da controvérsia, a consulta especializada torna-se cada vez mais importante na execução dos contratos, seja
pelos locadores, seja pelos locatários ou fiadores. “Nos contratos de locação, a cláusula de garantia é das
mais importantes. O acompanhamento de advogado é então essencial não só para que as partes compreendam
como se desenrolará eventual cobrança do débito locatício, mas para que possam ser esclarecidos quais são os demais aspectos do contrato de locação diretamente ligados à garantia dos aluguéis, como substituição da garantia, prorrogação por prazo indeterminado, benefício de ordem, despejo liminar, entre outros”, alerta Tucci.

REPERCUSSÃO GERAL
A decisão é de repercussão geral, ou seja, o entendimento adotado pelos ministros servirá como baliza para todas as instâncias do Judiciário em casos semelhantes. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça, existiam 322 processos sobre o assunto aguardando a decisão do STF.

TEMA Nº 1127
Título: Penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial.
Descrição: Recurso extraordinário em que se discute, à luz dos arts. 1º, inciso III, 6º e 226, da Constituição Federal, a possibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação de imóvel comercial, em distinção com a locação residencial, afastando-se o Tema nº 295 (RE nº 612360).

O QUE GEROU O DEBATE
Em 2010, o STF já havia publicado uma tese com repercussão geral (Tema nº 295): “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação em virtude da compatibilidade da exceção prevista
no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990, com o direito à moradia consagrado no art. 6º da CF, com redação da EC 26/20”. Contudo, essa decisão não especificava a que tipo de locação o entendimento se aplicava: residencial
ou comercial. Em 2018, a 1ª Turma do STF julgou um recurso extraordinário (RE nº 605.709) envolvendo o tema, no qual foi assentada a impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador no caso de locação comercial. Foi esse o argumento que o fiador usou no caso mais recente julgado pelo TJSP.

Fonte: https://www.aasp.org.br/em-pauta/advocacia-analisa-autorizacao-para-penhora-do-imovel-do-fiador-em-caso-de-divida-do-locatario/#:~:text=O%20Supremo%20Tribunal%20Federal%20(STF,houver%20descumprimento%20contratual%20pelo%20locat%C3%A1rio.