por Canales AdvogadosO que está por trás da onda de prédios assinados por marcas famosas?
Tendência vira estratégia para incorporadoras ampliarem alcance e atraírem consumidores que buscam altíssimo padrão.
Há um interessante fenômeno no mercado imobiliário internacional. Brotou em Miami, nos Estados Unidos, palco natural da gênese de tendências de luxo, e já chegou ao Brasil. É a parceria entre incorporadoras e badaladas bandeiras cosmopolitas do universo da moda, dos carrões e de reputadas redes hoteleiras. São os condomínios com grife, atrelados a etiquetas de excelência como Versace e Giorgio Armani, Porsche, Bentley e Pininfarina, Ritz-Carlton e Four Seasons. É mercado promissor. Há, hoje, aos menos 324 projetos em andamento, com 26 000 unidades residenciais, em pelo menos 52 países, segundo estudo da consultoria britânica Knight Frank. O crescimento estimado é de 12% ao ano até 2026.
Dada a variedade de locações e possibilidades, é impossível ter na ponta do lápis a movimentação financeira exata desse nicho de escol. Tem-se a ideia da grandeza, contudo, pelo espanto de empreendimentos como o Porsche Design Tower, construído em Sunny Isles Beach, na Flórida. Um apartamento ali não sai por menos de 4 milhões de dólares e pode chegar a 15 milhões de dólares, o equivalente a 76 milhões de reais. Atraiu gente como o craque argentino Lionel Messi, estrela do limitado Inter de Miami. O charme do lugar, por assim dizer: um elevador para subir com o carro e estacionar dentro do próprio lar, ao estilo da McLaren de Eike Batista nos tempos de bonança. E vem mais na vizinhança ensolarada, a bordo do Bentley Residences Miami, com inauguração prevista para o ano que vem, e unidades que partem de 6,8 milhões de dólares, algo em torno de 35 milhões de reais. “Para abrigar empreendimentos desse porte, porém, as cidades precisam ter uma legislação que permita prédios gigantescos”, diz Daniel Ickowicz, da consultoria imobiliária americana Elite International Realty, que recebe grupos de brasileiros interessados em entender o novo campo, para investimento ou mesmo para viver.
O gigantismo — quanto mais alto, mais vistoso e melhor — é norma. Não por acaso, a onda desembarcou na orla de Balneário Camboriú, em Santa Catarina, cidade vocacionada para espigões a beijar as nuvens, entre o espetacular e o exagero. Destaca-se na paisagem o projeto assinado pela Pininfarina, o Yachthouse, com 81 andares, que ganhou fama depois que Neymar comprou uma de suas unidades. É da Pininfarina, também, o Heritage, em parceria com a Cyrela, em São Paulo. O edifício dá as mãos à imagem da escuderia italiana por meio de detalhes como os vidros recortados na fachada, que remetem à velocidade de um automóvel, e corredores iluminados que parecem pista de F1. Além da piscina, em que as espreguiçadeiras deram lugar a confortáveis sofás e luminárias individuais. “Cada empreendimento tem um determinado modo de atrair a clientela”, diz Fabiana Lex, diretora de marketing, produto e comunicação da Helbor, incorporada com mais de quatro décadas de atuação no Brasil.
Mas, afinal de contas, por que o casamento? A ideia é simples. Uma marca já não pode mais se restringir a um determinado produto, seja carros, seja roupas, seja lá o que for. Os horizontes urbanos chamam atenção, e atrelá-los a moradas é um recurso inteligente e atraente. Daí a profusão de lançamentos, como o edifício emoldurado pela Artefacto, celebrada loja de móveis paulistana, em parceria com a Helbor, e um outro com a bandeira de luxo da rede Marriott International, o W, em São Paulo. “Os hotéis internacionais garantem a excelência do serviço na administração de condomínios”, diz Nelson Stabile, da Integra Investments, de Miami. É um jogo de ganha-ganha, para incorporadoras, para as grifes — e para quem tem bala na agulha.
Fonte: https://veja.abril.com.br/comportamento/o-que-esta-por-tras-da-onda-de-predios-assinados-por-marcas-famosas
por Canales AdvogadosImóvel alienado não pode ser penhorado em execução de débito condominial do devedor fiduciante.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.
Para o colegiado, embora o devedor responda com seu patrimônio nesses casos, isso não se aplica à hipótese de imóvel em alienação fiduciária, pois ele integra o patrimônio de terceiro.
por Canales AdvogadosAntes de alienação do bem penhorado, credor pode pedir adjudicação.
Ministros entenderam que a adjudicação viabiliza de forma mais rápida o direito do exequente e , por isso, não está sujeita a um prazo preclusivo.
A 3ª turma do STJ, por decisão unânime, definiu que o direito de requerer a adjudicação de um bem penhorado, previsto no art. 876 do CPC, não se sujeita à preclusão enquanto ele não tiver sido alienado. Segundo o colegiado, nas execuções judiciais, a adjudicação não tem prazo para ser realizada, contanto que ainda não tenha havido outra forma de expropriação do bem, como o leilão.
O entendimento foi adotado no curso da execução de garantias hipotecárias proposta por uma fabricante de bebidas contra duas outras pessoas jurídicas. Quando já iniciados os trâmites para o leilão judicial, a exequente – que não manifestara esse interesse antes – requereu a adjudicação de dois imóveis das devedoras, pedido que foi acolhido pelo juízo de primeira instância em decisão mantida pelo TJ/SP.
Em recurso especial ao STJ, as partes executadas sustentaram que o direito à adjudicação estaria precluso, pois já havia sido iniciada a fase do leilão. Argumentaram também que as locatárias dos imóveis, sociedades em recuperação judicial, não foram intimadas para poderem exercer o seu direito de preferência.
Limite temporal
De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, a adjudicação é uma técnica de execução preferencial, que viabiliza de forma mais rápida o direito do exequente. Por isso, não está sujeita a um prazo preclusivo, podendo ser requerida a qualquer momento até a alienação do bem.
Para a ministra, mesmo que o art. 878 do CPC diga que a oportunidade para pedir a adjudicação será “reaberta” se as tentativas de alienação forem frustradas, “isso não significa que essa alternativa colocada à disposição do credor se fecha se não exercida imediatamente após realizada a avaliação do bem penhorado”.
No entendimento da relatora, esse é a interpretação mais condizente com a prioridade que a lei dá à adjudicação e com a ideia de que a execução se processa no interesse do credor.
Pagamento de despesas
Nancy Andrighi apontou, porém, que a manifestação tardia do interesse pela adjudicação, quando já tiverem sido iniciados os atos preparatórios para a alienação, pode fazer com que o adjudicante tenha de suportar eventuais despesas realizadas até esse momento – como decidido pela 4ª turma (REsp 1.505.399) em julgamento sobre o mesmo tema.
Quanto à situação das locatárias do imóvel adjudicado, a ministra comentou que a preferência para aquisição prevista na Lei do Inquilinato não se estende aos casos de perda da propriedade ou de venda judicial, e que o fato de estarem em recuperação tampouco impede a adjudicação, não havendo necessidade de sua intimação.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/390863/antes-de-alienacao-do-bem-penhorado-credor-pode-pedir-adjudicacao
por Canales AdvogadosNova lei dispensa testemunhas em títulos executivos eletrônicos.
Sancionada na última quinta-feira, 13, a lei que criou o novo Minha Casa, Minha Vida (14.620/23) também dispôs a respeito de assinaturas eletrônicas em títulos executivos.
A norma altera o CPC para incluir o § 4º no art. 784 e estabelece que nos títulos executivos constituídos ou atestados por meio eletrônico, é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensada a assinatura de testemunhas quando sua integridade for conferida por provedor de assinatura.
Segundo o advogado Elias Marques, do TozziniFreire Advogados, a norma processual fica mais aderente ao dinamismo das relações contratuais modernas, as quais, em grande parte, têm sido realizadas no formato eletrônico.
Ele explica que a validade jurídica de documentos assinados em forma eletrônica está regulamentada pela MP 2.200-2/01, cujo artigo 10 prevê que “as declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil presumem-se verdadeiros em relação aos signatários”.
Com efeito, o § 2º da MP estabelece a ausência de óbice na utilização de outro meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento.
O advogado Lucas Rabelo de Oliveira Barros, do Buril, Tavares & Holanda Advogados, acredita que a alteração é mais um reflexo da digitalização das relações jurídicas, que ocorre em sintonia com as demandas da era digital.
“Representa o reconhecimento da necessária adaptação dos meios de verificação de veracidade de manifestações de vontade formuladas através do digita. O aumento na utilização de meios eletrônicos para a realização de negócios jurídicos explicita a essencialidade de se admitir essas novas formas de se expressar aceitação de documentos digitais.”
De acordo com o advogado, com tal acréscimo ao CPC, resta reafirmado o compromisso do Brasil de acompanhar a evolução tecnológica e a crescente tendência na digitalização das relações jurídicas na sociedade tecnocientífica, “ao passo que promove uma facilitação na constituição de títulos executivos extrajudiciais digitais, tornando a prestação jurisdicional mais acessível, eficiente e segura”.
O advogado Henrique de Vasconcelos Lucas, do Martorelli Advogados, ressaltou que a inércia do CPC aos novos modelos de contratação, consequentemente, traria ao Judiciário mais insegurança jurídica, uma vez que a classificação e interpretação dos títulos executivos ficaria a crivo do próprio julgador, ainda que pudesse nortear-se por decisões homônimas, uma vez que não se poderia deixar de garantir-se a aplicabilidade do princípio da livre convicção do juiz.
“Em que pese modificando-se o pré-requisito até então indispensável para constituição do título executivo extrajudicial, a inovação legislativa de forma alguma deve ser interpretada como se estivesse fomentando insegurança jurídica neste aspecto. Em verdade, tal atualização abre os olhos à necessidade de reforma que abrace as inovações tecnológicas já utilizadas em larga escala preservando a taxatividade dos títulos executivos extrajudiciais.”
O advogado avalia como importante a mudança legislativa, não somente como forma de trazer a possibilidade de simplificação e modernização do próprio procedimento de execução de títulos executivos extrajudiciais aos litígios que se apresentam perante o Poder Judiciário, como uma forma de, dentro de um diploma legal norteador de relações jurídicas civis, demonstrar a diligência do poder legislativo na validação das contratações eletrônicas em si, que já se encontram altamente disseminadas no âmbito negocial.
Fonte:
https://www.migalhas.com.br/quentes/390105/lei-sancionada-dispensa-testemunhas-em-titulos-executivos-eletronicos
por Canales AdvogadosMantida decisão que anulou venda de imóvel entre parentes.
A 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou, em sua totalidade, a decisão da Vara Única de Cajuru, proferida pelo juiz Eduardo Francisco Marcondes, que anulou a venda de imóvel de um devedor para os sogros de seu filho, reconhecendo-se que ocorreu fraude contra credor.
A autora da ação recebeu um cheque de R$ 474 mil como pagamento, que foi devolvido pelo banco devido a insuficiência de fundos. Cerca de um mês depois, ela encaminhou o título de crédito para protesto e o devedor foi notificado. Após dois dias, para evitar a obrigação, o devedor simulou alienação de um imóvel para os sogros de seu filho, continuando em posse do imóvel, exercendo suas atividades pecuárias e se apresentando como dono.
No voto, o relator do recurso, desembargador Galdino Toledo Júnior, destacou que todo o patrimônio do devedor foi alienado, de modo a não deixar qualquer bem para garantir a dívida. Destacou, também, que a fraude também se caracteriza pelo fato de os bens terem sido adquiridos por pessoas muito próximas, que obviamente sabiam da condição financeira do réu, “e porque não houve qualquer prova de efetivo pagamento”. “Assim, diante da prova da insolvência dos devedores, que alienaram todos os bens para os sogros do filho, apenas alguns dias antes do protesto, de rigor manter a r. sentença por seus próprios fundamentos”, concluiu.
Também participaram do julgamento os desembargadores Wilson Lisboa Ribeiro e Edson Luiz de Queiroz. A decisão foi unânime.
por Canales AdvogadosNorma que condiciona aprovação de loteamentos urbanos a autorização legislativa é inconstitucional.
por Canales AdvogadosComo resolver quando há dois títulos de propriedade diferentes para um mesmo imóvel?
O Superior Tribunal de Justiça pacificou essa questão recentemente.
Segundo entendimento do STJ, prevalecerá o título que foi registrado primeiro. Veja:
STJ – Informativo 778, de 13/06/2023:
“Em ação reivindicatória, constatada a existência de dois títulos de propriedade para o mesmo bem imóvel, prevalecerá o primeiro título aquisitivo registrado”.
Resp 1.657.424 – AM, julgado em 16/05/2023.
por Canales AdvogadosTJDFT decide que pendências de reparos após entrega de imóvel não justifica cobrança de aluguel.
A 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) julgou parcialmente procedentes os pedidos dos locatários para exclusão de cobrança de aluguel, após entrega de chaves. Dessa forma, a imobiliária deverá se abster de cobrar o valor de R$ 1.779,10, referente ao aluguel do mês de março.
De acordo com o processo, em 15 de fevereiro de 2019, as partes celebraram contrato de aluguel de apartamento, situado em Águas Claras/DF. Quase dois anos depois, o locatário solicitou encerramento do contrato, em 29 de dezembro de 2020, e entregou as chaves do imóvel no dia 25 de janeiro de 2021. Dias depois, a vistoria apontou que o imóvel estava “totalmente inapto a constituir nova relação de locação”.
Os locatários alegaram que não participaram da vistoria e que não foram feitos orçamentos para comprovar os valores dos supostos reparos. Argumentaram que fizeram contato com a imobiliária para informar que não concordaram com o resultado da vistoria, uma vez que não lhes foi oportunizado que acompanhassem o ato.
Ao julgar o caso, a Turma mencionou o relatório que demonstrou que a vistoria foi feita sem a participação dos locatários. Dessa forma, não foi oferecido o direito ao contraditório. O colegiado considerou indevida a cobrança do aluguel referente ao mês de março, uma vez que a entrega das chaves aconteceu no final de janeiro de 2021. Por fim, explicou que a responsabilidade por reparos não justifica a persistência de cobranças de aluguéis.
Segundo o Desembargador relator, “A pendência referente à responsabilidade por reparos no imóvel é outra situação jurídica que não se confunde com o aluguel pela ocupação do bem e não seria admissível que, enquanto durasse a discussão acerca da responsabilidade ou não por reparos persistisse a cobrança de alugueres”.
A decisão foi unânime.
por Canales AdvogadosIncoporadoras miram em imóveis a partir de R$ 5 milhões de reais.
As incorporadoras imobiliárias no Brasil, como Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, Mitre e Tegra, estão direcionando seus lançamentos residenciais para o público de alto poder aquisitivo, onde os apartamentos têm preços iniciais a partir de R$ 5 milhões.
Esse movimento é uma resposta à elevação dos juros dos financiamentos imobiliários e ao aumento dos custos de construção.
Com a subida dos juros e dos custos, as incorporadoras optaram por focar no segmento de consumidores endinheirados, que têm condições de arcar com as altas taxas de juros ou até mesmo de pagar à vista, sem a necessidade de recorrer a empréstimos bancários.
por Canales AdvogadosSorocaba é a 2ª cidade do interior de SP com maior número de imóveis vendidos.
O município contabilizou 1.211 unidades comercializadas no primeiro semestre de 2023.
Sorocaba apresentou mais um índice de destaque no estado de São Paulo. Dessa vez, os dados positivos correspondem às vendas de imóveis, sendo que, de acordo com estudo apresentado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi-SP), Sorocaba ocupa a segunda posição no ranking estadual, entre as cidades do interior, com 1.211 unidades comercializadas no primeiro semestre de 2023.
O Município sorocabano ficou à frente de outras grandes cidades paulistas de igual ou maior porte, como: Santo André (856 unidades vendidas), Guarulhos (823), Osasco (801), São José dos Campos (650), São José do Rio Preto (643), Bauru (634), Hortolândia (474) e Piracicaba (465). A primeira colocação é ocupada por Campinas, com 1.417 imóveis vendidos no período. O ranking não abrangeu São Paulo capital e a Baixada Santista.
Sorocaba também ficou em segundo lugar no interior do estado de São Paulo, com o Valor Geral de Vendas (VGV), que atingiu R$ 562 milhões, com a comercialização dos imóveis no primeiro trimestre deste ano.
Para o secretário de Desenvolvimento Econômico e Turismo (Sedetur), Paulo Henrique Marcelo, esses dados mostram como Sorocaba igualmente está se destacando no setor econômico, com a venda de imóveis. “Nos últimos anos, a cidade tem crescido de forma expressiva no ramo imobiliário. Isso é resultado de uma cidade que conta com atrativos, como incentivos fiscais e boa infraestrutura para investimento no setor”, relata.
Aprova Digital
Desde agosto de 2022, a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano (Seplan), por meio do aplicativo “Aprova Digital”, realiza aprovações de alvarás para construção de residência unifamiliar; emissão de documentos, como Habite-se; entre outros serviços, a exemplo de emissão de alvará para salão comercial, certidões de numeração, etc.
A pasta municipal já reduziu, de 60 para até 15 dias, o tempo para aprovação desses projetos pelo novo sistema. Além disso, com a adoção do novo sistema on-line, são economizadas mais de 350 mil folhas de papel sulfite por ano, contribuindo com a sustentabilidade da cidade. Em média, são cerca de cinco mil novos processos anuais que dão entrada na Seplan, os quais costumavam gerar, aproximadamente, seis mil “Comunique-se” em processos físicos e 11 mil agendamentos.
O Setor de Planejamento da Seplan também contribui para o excelente índice imobiliário. “Trabalhamos incansavelmente para que a cidade cresça de forma organizada. Avançamos, ainda mais, com aprovações de projetos, por meio do programa ‘Aprova Digital’, que tem auxiliado munícipes e profissionais técnicos do ramo da construção civil, proporcionando agilidade e precisão no atendimento on-line”, ressalta o secretário de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Glauco Fogaça.