por Canales AdvogadosMudança no regime de bens do casamento produz efeitos retroativos.
A alteração do regime de bens do casamento produz efeitos retroativos – portanto, tem eficácia “ex tunc”. O entendimento é da 4ª turma do STJ em decisão proferida terça-feira, 25/04/2023.
Um casal procurou a Justiça pleiteando a modificação do regime de bens da sociedade conjugal de separação total para comunhão universal. Para tanto, eles alegam que o regime não mais atende aos seus interesses, já que a relação se consolidou e ambos construíram o patrimônio juntos.
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Nas instâncias de origem, entendeu-se que a alteração do regime de bens deferida possui eficácia a partir do trânsito em julgado, com efeitos “ex nunc”.
Para a 4ª turma, se a retroatividade é benéfica para a coletividade, não prejudica terceiros e nem produz desequilíbrio, deve ser admitida.
por Canales Advogados6 pontos-chave em um contrato de locação.
Vai colocar seu imóvel para locação ou pretende alugar um imóvel para morar?
É essencial a elaboração de um contrato bem feito, por profissional especializado, para facilitar a relação entre locador e locatário e principalmente para evitar problemas futuros.
Fique atento aos 6 pontos-chave, que não podem faltar em um contrato de locação de imóvel:
1- Verifique se todos os dados do imóvel estão presentes no contrato.
2- Observe o valor do aluguel, multas, reajustes e encargos que possa sofrer.
3- Confira as informações do proprietário.
4- Leia a cláusula de indicações sobre danos e reparos.
5- Confira a descrição sobre serviços, como água e luz.
6- Estude atentamente as cláusulas de devolução e rescisão.
por Canales AdvogadosPrazo máximo para renovação do contrato de locação comercial é de cinco anos.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, independentemente do prazo de vigência inicial do contrato de locação comercial, a renovação deverá ter o máximo de cinco anos e poderá ser requerida novamente pelo locatário ao final do período.
“Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”, afirmou a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi.
A decisão teve origem em ação renovatória proposta por uma loja de departamentos contra a locadora, visando a renovação do contrato de locação pelo período de dez anos, prazo estabelecido no contrato inicial.
O pedido foi acolhido em primeiro grau. Na apelação, a locadora alegou que a Lei 8.245/1991 estabelece cinco anos como o prazo máximo para a renovação, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), ao manter a sentença, consignou que as partes definiram livremente o prazo do contrato com base no que consideraram melhor para elas, devendo ser respeitado e preservado tal acordo – princípio pacta sunt servanda.
Direito à renovação também deve levar em conta os direitos do locador
Em seu voto, a relatora destacou que a ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato.
“No que toca à sua natureza jurídica, o direito à renovação é verdadeiro direito potestativo atribuído por lei ao locatário, consubstanciado no poder de renovar o contrato de locação primitivo por, no mínimo, cinco anos”, disse a ministra.
Entretanto, Nancy Andrighi ponderou que o benefício, anteriormente tratado pelo Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas) e, atualmente, pela Lei 8.245/1991, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.
Outros pedidos de renovação podem ser feitos após os cinco anos
A ministra afirmou que a redação do caput do artigo 51 da Lei 8.245/1991 – o qual define que o locatário terá direito à renovação do contrato de aluguel comercial, por igual prazo – suscitou discussões e diferentes interpretações doutrinárias e jurisprudenciais quanto ao significado da expressão “por igual prazo”: se seria o prazo de cinco anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (inciso II do artigo 51 da Lei 8.245/1991) ou a soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes, ou, ainda, o prazo do último contrato que completou o quinquênio.
Sobre a questão, a Súmula 178 do Supremo Tribunal Federal (STF) fixou o entendimento de que a renovação contratual baseada no Decreto 24.150/1934 terá o prazo máximo de cinco anos, ainda que o prazo previsto no contrato a renovar fosse superior – interpretação que hoje é seguida por “vozes importantes da doutrina”, segundo a relatora.
“Cinco anos denota prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois a lei não limita essa possibilidade”, concluiu.
por Canales AdvogadosO boom dos microapartamentos mostra nova tendência de morar do paulistano.
Unidades têm até 30 metros quadrados e muitos serviços; entenda o crescimento do interesse por esse tipo de imóvel.
Antes de decidir comprar o apartamento de 24m² em que mora atualmente na Consolação, perto do Parque Augusta, a advogada Edna Coelho, de 44 anos, se submeteu a uma espécie de “estágio” e alugou por um tempo um imóvel de 30m² para saber como seria a experiência. “Eu gostei muito e até achei que 30 metros quadrados era bastante espaço para uma pessoa”, diz. Edna integra o batalhão de paulistanos que aderiram ao “menos é mais” quando o assunto é moradia e que são responsáveis pelo boom de microapartamentos na capital. Há cinco anos, em 2018, eles respondiam por 11% do total dos lançamentos, fatia que em 2022 saltou para 21%, segundo dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).
Especialistas e representantes do setor indicam que os motivos incluem desde mudança de comportamento das pessoas, passando pela redução no tamanho das famílias, custo de produção das unidades até a mudança na legislação na capital. “A mudança na lei (Plano Diretor) permitiu a construção de apartamentos mais compactos sem vaga de garagem. Do ponto de vista do incorporador, isso gera maior liquidez”, diz o engenheiro Reinaldo Fincatti, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).
“Trabalho bastante e só venho para casa para dormir. Além disso, é bem mais vantajoso financeiramente”, diz a coordenadora comercial Letícia Barrionuevo Brandão, 34 anos, que comprou um microapartamento na Vila Mariana, na Zona Sul. Antes de adquirir o imóvel, ela tentou alugar um. Porém não encontrava nada por menos de 3.000,00 reais ao mês, exatamente o dobro do que paga atualmente (1.200,00 da parcela do financiamento e 300,00 de taxa de condomínio).
Outra vantagem indicada por moradores dessas pequenas residências são os serviços oferecidos pelos condomínios, as chamadas facilidades. Para a relações-públicas Giovanna Paulucci, 28 anos, o fato de o prédio onde mora ter várias delas, que incluem desde cinema, passando por espaço-bar e até uma sala com revestimento acústico para receber bandas, foi determinante para que ela comprasse uma unidade no local. “Praticamente eu não preciso sair do prédio para nada, nem para a balada.”
Letícia e Giovanna são alguns exemplos do público predominante desses imóveis, segundo uma pesquisa feita pelo Quinto Andar com residentes de microapartamentos. A sondagem indicou que 75% têm de 20 a 39 anos, 80% moram sozinhos e entre os principais motivos que os levam a escolher por um apartamento compacto estão a independência (47%), proximidade com o trabalho (44%) e a mobília (36%). “Um apartamento grande, cheio de equipamentos, por exemplo, vai demandar muita manutenção e muitos gastos. Além disso, quanto mais espaço temos em casa, mais acumulamos coisas”, diz a advogada Edna Coelho. Ela pagou cerca de 300.000,00 reais no microapartamento onde mora. Além disso, precisou investir 100.000,00 reais para adaptá-lo. “O que as pessoas estão descobrindo é que conseguem viver com o essencial e assim viver melhor a vida. Creio ser um caminho sem volta”, opina o arquiteto Glaucio Gonçalves, que assinou mais de 300 projetos para microapartamentos, incluindo o da casa de Edna.
Ainda não existe um levantamento específico para saber se todos os imóveis lançados estão sendo destinados para o consumidor final ou investidores. “A maior concentração desses apartamentos está em zonas ricas da cidade, e não são para baixa renda”, diz Otavio Zarvos, sócio-fundador da Idea!Zarvos. Segundo ele, a maior parte dos microapartamentos existentes nos prédios criados pela incorporadora é adquirida por investidores.
Uma pesquisa exclusiva da startup imobiliária Loft, indica os locais que concentram a maioria dos anúncios de venda dos microapartamentos: Pinheiro, Perdizes, Vila Clementino, Campo Belo, Vila Mariana, Bela Vista, República, Jardim Paulista, Vila Olímpia e Itaim Bibi. O valor médio do metro quadrado desses apartamentos menores é de 14.000,00 reais, os mais elevados do mercado, de acordo com o levantamento. Os dados também indicam que nos últimos seis meses os preços avançaram duas vezes a média da cidade. “Quando você faz um prédio com imóveis pequenos, o custo unitário aumenta, já que ele terá mais paredes do que os apartamentos maiores”, explica Rodger Campos, gerente de dados da Loft.
Entre as empresas que atuam nesse mercado, temos: SETIN, Plano&Plano, Neoin, SKR, Grupo YEES! e Idea!Zarvos. Elas praticam valores que vão de 8.000,00 reais pelo metro quadrado (caso da Plano&Plano, que vendeu 7.000 unidades com menos de 30 metros quadrados nos últimos cinco anos, a maioria para a classe C) a 25.000,00 reais, caso da SETIN Incorporadora, conhecida no mercado pelos produtos de alto padrão. A SETIN tem 2.000 unidades de microapartamentos em produção. Dessas, 220 serão entregues no primeiro semestre em um empreendimento específico com microapartamentos na Rua Pamplona, a poucos metros da Avenida Paulista. Segundo Antonio Setin, fundador e presidente da SETIN Incorporadora, a vocação do empreendimento é para executivos que visitam regularmente a capital a negócios e querem ter um espaço só seu.
por Canales AdvogadosResponsabilidade trabalhista de sócio vai até dois anos após sua retirada da empresa.
O TRT-2 isentou da responsabilidade por créditos trabalhistas uma empresária que havia deixado os quadros societários da executada mais de dois anos antes do ajuizamento da reclamação. O entendimento da 12ª Turma do Regional reverte decisão de 1º grau com base em artigos do Código Civil e alteração promovida na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) pela Reforma Trabalhista (Lei nº 13.467/2017).
No processo, o trabalhador diz ter atuado na companhia entre dezembro de 2012 e fevereiro de 2015. A reclamação foi ajuizada em março de 2016. A ex-sócia comprova, entretanto, que deixou a sociedade em setembro de 2013, ou seja, dois anos e meio antes da propositura da demanda.
Segundo o desembargador-relator, Paulo Kim Barbosa, a análise dos artigos 1.003 e 1.032 do Código Civil deixa claro que não é possível impor ao sócio retirante a responsabilidade patrimonial por atos praticados quando não integrava o quadro societário. Jurisprudência de outros regionais reforçam entendimento nesse sentido.
Também o novo artigo 10-A da CLT diz que o sócio retirante responderá subsidiariamente pelas obrigações trabalhistas da sociedade, relativas ao período em que era sócio e apenas em reclamações ajuizadas até dois anos depois de averbada a modificação do contrato.
“A responsabilidade subsidiária do sócio há de ter um limite temporal para sua concretização, conforme comandos legislativos, não podendo ser eterna, para que não se fira o princípio da segurança jurídica”, afirma o relator do acórdão.
por Canales AdvogadosMorador é condenado após constranger síndico por barulho de vizinho.
A juíza de Direito da 1ª vara do JEC de Santo Amaro/SP, condenou um morador a pagar danos morais ao síndico de um prédio por ameaçar “acabar com sua vida”.
A magistrada entendeu que o homem foi constrangido e coagido pelo réu.
Segundo consta nos autos, um morador do condomínio teria ido até a portaria do prédio para reclamar do barulho excessivo provocado por um apartamento em horário noturno.
O homem, então, solicitou a presença do síndico, que não foi chamado em virtude do horário. Dessa forma, ele acionou a Polícia Militar, que compareceu ao local, contudo disse não ser possível fazer nada, por tratar-se de desinteligência envolvendo criança. Foi então que o morador decidiu ir ao apartamento do síndico, o que culminou na desavença registrada pela câmera de segurança.
O síndico afirmou ter sido ameaçado, com dizeres de que iria acabar com ele, adentrando em sua residência na tentativa de puxá-lo para fora. Tal fato se deu porque o síndico se recusou a acompanhá-lo ao 89º DP, a fim de registrar ocorrência contra o vizinho que perturbava o sossego noturno.
Aos analisar as provas, a juíza decidiu que houve constrangimento e tentativa de ingresso na residência, o que autoriza a indenização por danos morais, visto que síndico teve seu descanso perturbado, sendo coagido a acompanhar o requerido à delegacia de polícia.
“Por certo, indenização como no caso dos autos deve servir como freio inibitório a condutas assemelhadas ou idênticas, impedindo a reincidência da ré. Por isso, reservado ao Juiz o livre arbítrio na fixação dos danos morais, não estando ele vinculado a nenhum parâmetro legal, porque a Constituição Federal assim não o fez, fixam-se os danos pleiteados em R$ 1.000,00.”
Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/384260/morador-e-condenado-apos-constranger-sindico-por-barulho-de-vizinho
por Canales AdvogadosTJ/SP valida penhora de bem por falta de comprovação de que era bem de família.
Nos autos, consta que a Justiça determinou a penhora de três imóveis de dois irmãos devedores para pagamento de dívidas à um fundo de investimentos. No entanto, ambos pediam que os imóveis, por se tratarem de bens de família, fossem impenhoráveis. O pedido foi negado em primeira instância.
Ao analisar o caso, o relator, Alberto Gosson, destacou fundamentação do juízo de primeiro grau que observou que os executados não comprovaram residir no imóvel, apenas se limitaram a anexar diversos documentos que comprovam que outras pessoas moram no local e não eles próprios.
Dessa forma, o colegiado entendeu que não é válida a justificativa de impenhorabilidade dos móveis.
“Depreende-se que as entidades familiares dos agravantes encontram-se residindo em vários imóveis, de maneira difusa, que compromete a própria subsunção ao imóvel próprio da entidade familiar a que alude expressamente o artigo 1º da lei 8.009/90.”
A turma também entendeu que os réus tentaram pulverizar em várias moradias a entidade familiar de modo a blindar o patrimônio em causa.
Com isso, o colegiado concordou com a decisão em primeira instância, afirmando ser “possível a penhora de direitos de imóvel alienado fiduciariamente”.
por Canales AdvogadosAlta no mercado imobiliário.
O mercado imobiliário brasileiro tem sido destaque na economia do país nos últimos anos, principalmente durante e após a pandemia de Covid-19. Em 2021, por exemplo, houve um aumento de 25,9% nos lançamentos imobiliários, além do crescimento de 12,8% nas vendas em comparação com 2020. No último trimestre de 2022, também ocorreu um aumento de, aproximadamente, 42% no número de lançamentos em comparação ao mesmo período do ano anterior. Ou seja, não faltam razões para projeções positivas para 2023.
Esse crescimento aquecido durante e após a pandemia de Covid-19 pode ser um reflexo do isolamento social, que fez com que as pessoas passassem muito tempo em suas casas e percebessem a importância de investir em lares mais confortáveis. Além disso, diversas mudanças aconteceram a partir da pandemia, como a migração de algumas empresas para o formato de trabalho híbrido ou home office.
Segundo explica Babiton Espindola, CEO da Urban Company – imobiliária especialista em investimentos imobiliários -, a pandemia forçou as pessoas a ficar em casa e, com isso, elas descobriram novas necessidades, como um quintal, um espaço de trabalho e uma varanda, por exemplo. “Aliado a isso, ainda tivemos a menor taxa Selic da história, culminando na menor taxa de juros para crédito imobiliário. A soma desses fatores levaram o mercado imobiliário a um grande boom nos últimos anos”, completa Babiton.
Considerando a ascensão do mercado imobiliário dos últimos anos, o sentimento da maioria dos empresários do ramo é de que o cenário em 2023 deve continuar positivo e promissor. Conforme a pesquisa desenvolvida pela Brain Estratégica e Abrainc, 62% dos empresários do setor da construção civil e imobiliários acreditam que ao longo do ano de 2023, o mercado será ainda mais aquecido, aliás.
Mudança na trajetória da Selic deve impulsionar o setor:
Uma taxa de juros baixa é um dos maiores indutores para o mercado imobiliário, portanto, a taxa Selic também pode impactar as vendas no setor. Vale mencionar que mesmo com a taxa Selic elevada em 2022, o setor imobiliário não parou de crescer. Sendo assim, com as sinalizações do Banco Central de que a Selic será menor em 2023, o cenário deve ser impulsionado.
Além do Banco Central ter apontado a tendência da Selic reduzir ainda este ano, especialistas da área também acreditam neste caminho. Ou seja, em 2023 deve acontecer o acesso a um crédito mais acessível para o mercado imobiliário e, consequentemente, o aumento na demanda por imóveis.
Outro fato que pode contribuir para um cenário ainda mais positivo em 2023, é o fato de que o mercado imobiliário é um forte indutor da roda econômica no país. Deste modo, independentemente do cenário político, o desenvolvimento imobiliário é fundamental para o Brasil e deve seguir com investimentos.
por Canales AdvogadosQuais os riscos de comprar um imóvel na planta?
Você conhece os riscos inerentes à aquisição de um imóvel na planta?
Abaixo, trouxemos exemplos de possíveis contratempos que podem surgir nesse tipo de transação:
1) ATRASOS NA OBRA: Como o processo de construção do local não está finalizado, atrasos na obra podem ocorrer – demorando ainda mais para a entrega das chaves;
2) DEFEITOS OU PROBLEMAS ESTRUTURAIS: A edificação concluída pode apresentar defeitos ou problemas estruturais que desvalorizem o bem ou exijam gastos para reforma;
3) DIVERGÊNCIA EM RELAÇÃO AO PRODUTO FINAL: O produto final é capaz de não ser aquilo que foi acordado pela incorporação e o comprador;
4) FALÊNCIA DA CONSTRUTORA: As empresas que realizam a construção e venda dos imóveis têm a probabilidade de entrar em falência, aumentando o risco de não entregá-los;
5) QUEBRA DE EXPECTATIVA: É possível que o imóvel, apesar da conformidade com o contratado, na prática, pode não ser conforme imaginado pelo adquirente, gerando frustração de expectativa.
Antes de realizar qualquer aquisição imobiliária é essencial estar assessorado por profissionais habilitados no mercado imobiliário – como corretor de imóveis de confiança e advogado especialista em direito imobiliário – a fim de evitar ao máximo a possibilidade de problemas futuros.
Já adquiriu seu imóvel na planta e está passando por algum problema? Procure um advogado especialista em Direito Imobiliário para te auxiliar na resolução da melhor forma possível.
por Canales AdvogadosConsequências para um edifício sem “habite-se”.
Conhece as possíveis consequências da ausência do “habite-se” em um imóvel?
O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura, cujo objetivo é indicar que determinada obra foi construída conforme as exigências legais, encontrando-se pronta para habitação.
No caso de apartamentos, a ausência do Habite-se impede que o futuro inquilino resida no local. Isso porque um edifício mal construído pode colocar em risco a integridade física de muitas pessoas.
Se tratando de prédios comerciais, caso o documento não exista, a empresa interessada na localidade não poderá obter seu alvará de funcionamento de atividades comerciais – sendo impedida de abrir as portas.
Por fim, as construções sem o Habite-se podem sofrer sanções que envolvem o pagamento de multas com alto valor.
Assim, proprietário, regularize o espaço antes de alugá-lo! E, locatário, certifique-se de que o imóvel que deseja alugar está regularizado!