Civil

por Canales Advogados

Prazo máximo para renovação do contrato de locação comercial é de cinco anos.

por Canales Advogados

O boom dos microapartamentos mostra nova tendência de morar do paulistano.

Unidades têm até 30 metros quadrados e muitos serviços; entenda o crescimento do interesse por esse tipo de imóvel.

Antes de decidir comprar o apartamento de 24m² em que mora atualmente na Consolação, perto do Parque Augusta, a advogada Edna Coelho, de 44 anos, se submeteu a uma espécie de “estágio” e alugou por um tempo um imóvel de 30m² para saber como seria a experiência. “Eu gostei muito e até achei que 30 metros quadrados era bastante espaço para uma pessoa”, diz. Edna integra o batalhão de paulistanos que aderiram ao “menos é mais” quando o assunto é moradia e que são responsáveis pelo boom de microapartamentos na capital. Há cinco anos, em 2018, eles respondiam por 11% do total dos lançamentos, fatia que em 2022 saltou para 21%, segundo dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).

Especialistas e representantes do setor indicam que os motivos incluem desde mudança de comportamento das pessoas, passando pela redução no tamanho das famílias, custo de produção das unidades até a mudança na legislação na capital. “A mudança na lei (Plano Diretor) permitiu a construção de apartamentos mais compactos sem vaga de garagem. Do ponto de vista do incorporador, isso gera maior liquidez”, diz o engenheiro Reinaldo Fincatti, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).

“Trabalho bastante e só venho para casa para dormir. Além disso, é bem mais vantajoso financeiramente”, diz a coordenadora comercial Letícia Barrionuevo Brandão, 34 anos, que comprou um microapartamento na Vila Mariana, na Zona Sul. Antes de adquirir o imóvel, ela tentou alugar um. Porém não encontrava nada por menos de 3.000,00 reais ao mês, exatamente o dobro do que paga atualmente (1.200,00 da parcela do financiamento e 300,00 de taxa de condomínio).

Outra vantagem indicada por moradores dessas pequenas residências são os serviços oferecidos pelos condomínios, as chamadas facilidades. Para a relações-públicas Giovanna Paulucci, 28 anos, o fato de o prédio onde mora ter várias delas, que incluem desde cinema, passando por espaço-bar e até uma sala com revestimento acústico para receber bandas, foi determinante para que ela comprasse uma unidade no local. “Praticamente eu não preciso sair do prédio para nada, nem para a balada.”

Letícia e Giovanna são alguns exemplos do público predominante desses imóveis, segundo uma pesquisa feita pelo Quinto Andar com residentes de microapartamentos. A sondagem indicou que 75% têm de 20 a 39 anos, 80% moram sozinhos e entre os principais motivos que os levam a escolher por um apartamento compacto estão a independência (47%), proximidade com o trabalho (44%) e a mobília (36%). “Um apartamento grande, cheio de equipamentos, por exemplo, vai demandar muita manutenção e muitos gastos. Além disso, quanto mais espaço temos em casa, mais acumulamos coisas”, diz a advogada Edna Coelho. Ela pagou cerca de 300.000,00 reais no microapartamento onde mora. Além disso, precisou investir 100.000,00 reais para adaptá-lo. “O que as pessoas estão descobrindo é que conseguem viver com o essencial e assim viver melhor a vida. Creio ser um caminho sem volta”, opina o arquiteto Glaucio Gonçalves, que assinou mais de 300 projetos para microapartamentos, incluindo o da casa de Edna.

Ainda não existe um levantamento específico para saber se todos os imóveis lançados estão sendo destinados para o consumidor final ou investidores. “A maior concentração desses apartamentos está em zonas ricas da cidade, e não são para baixa renda”, diz Otavio Zarvos, sócio-fundador da Idea!Zarvos. Segundo ele, a maior parte dos microapartamentos existentes nos prédios criados pela incorporadora é adquirida por investidores.

Uma pesquisa exclusiva da startup imobiliária Loft, indica os locais que concentram a maioria dos anúncios de venda dos microapartamentos: Pinheiro, Perdizes, Vila Clementino, Campo Belo, Vila Mariana, Bela Vista, República, Jardim Paulista, Vila Olímpia e Itaim Bibi. O valor médio do metro quadrado desses apartamentos menores é de 14.000,00 reais, os mais elevados do mercado, de acordo com o levantamento. Os dados também indicam que nos últimos seis meses os preços avançaram duas vezes a média da cidade. “Quando você faz um prédio com imóveis pequenos, o custo unitário aumenta, já que ele terá mais paredes do que os apartamentos maiores”, explica Rodger Campos, gerente de dados da Loft.

Entre as empresas que atuam nesse mercado, temos: SETIN, Plano&Plano, Neoin, SKR, Grupo YEES! e Idea!Zarvos. Elas praticam valores que vão de 8.000,00 reais pelo metro quadrado (caso da Plano&Plano, que vendeu 7.000 unidades com menos de 30 metros quadrados nos últimos cinco anos, a maioria para a classe C) a 25.000,00 reais, caso da SETIN Incorporadora, conhecida no mercado pelos produtos de alto padrão. A SETIN tem 2.000 unidades de microapartamentos em produção. Dessas, 220 serão entregues no primeiro semestre em um empreendimento específico com microapartamentos na Rua Pamplona, a poucos metros da Avenida Paulista. Segundo Antonio Setin, fundador e presidente da SETIN Incorporadora, a vocação do empreendimento é para executivos que visitam regularmente a capital a negócios e querem ter um espaço só seu.

por Canales Advogados

Morador é condenado após constranger síndico por barulho de vizinho.

A juíza de Direito da 1ª vara do JEC de Santo Amaro/SP, condenou um morador a pagar danos morais ao síndico de um prédio por ameaçar “acabar com sua vida”.

A magistrada entendeu que o homem foi constrangido e coagido pelo réu.

Segundo consta nos autos, um morador do condomínio teria ido até a portaria do prédio para reclamar do barulho excessivo provocado por um apartamento em horário noturno.

O homem, então, solicitou a presença do síndico, que não foi chamado em virtude do horário. Dessa forma, ele acionou a Polícia Militar, que compareceu ao local, contudo disse não ser possível fazer nada, por tratar-se de desinteligência envolvendo criança. Foi então que o morador decidiu ir ao apartamento do síndico, o que culminou na desavença registrada pela câmera de segurança.

O síndico afirmou ter sido ameaçado, com dizeres de que iria acabar com ele, adentrando em sua residência na tentativa de puxá-lo para fora. Tal fato se deu porque o síndico se recusou a acompanhá-lo ao 89º DP, a fim de registrar ocorrência contra o vizinho que perturbava o sossego noturno.

Aos analisar as provas, a juíza decidiu que houve constrangimento e tentativa de ingresso na residência, o que autoriza a indenização por danos morais, visto que síndico teve seu descanso perturbado, sendo coagido a acompanhar o requerido à delegacia de polícia.

“Por certo, indenização como no caso dos autos deve servir como freio inibitório a condutas assemelhadas ou idênticas, impedindo a reincidência da ré. Por isso, reservado ao Juiz o livre arbítrio na fixação dos danos morais, não estando ele vinculado a nenhum parâmetro legal, porque a Constituição Federal assim não o fez, fixam-se os danos pleiteados em R$ 1.000,00.”

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/384260/morador-e-condenado-apos-constranger-sindico-por-barulho-de-vizinho

por Canales Advogados

TJ/SP valida penhora de bem por falta de comprovação de que era bem de família.

Nos autos, consta que a Justiça determinou a penhora de três imóveis de dois irmãos devedores para pagamento de dívidas à um fundo de investimentos. No entanto, ambos pediam que os imóveis, por se tratarem de bens de família, fossem impenhoráveis. O pedido foi negado em primeira instância.

Ao analisar o caso, o relator, Alberto Gosson, destacou fundamentação do juízo de primeiro grau que observou que os executados não comprovaram residir no imóvel, apenas se limitaram a anexar diversos documentos que comprovam que outras pessoas moram no local e não eles próprios.

Dessa forma, o colegiado entendeu que não é válida a justificativa de impenhorabilidade dos móveis.

“Depreende-se que as entidades familiares dos agravantes encontram-se residindo em vários imóveis, de maneira difusa, que compromete a própria subsunção ao imóvel próprio da entidade familiar a que alude expressamente o artigo 1º da lei 8.009/90.”

A turma também entendeu que os réus tentaram pulverizar em várias moradias a entidade familiar de modo a blindar o patrimônio em causa.

Com isso, o colegiado concordou com a decisão em primeira instância, afirmando ser “possível a penhora de direitos de imóvel alienado fiduciariamente”.

por Canales Advogados

Alta no mercado imobiliário.

O mercado imobiliário brasileiro tem sido destaque na economia do país nos últimos anos, principalmente durante e após a pandemia de Covid-19. Em 2021, por exemplo, houve um aumento de 25,9% nos lançamentos imobiliários, além do crescimento de 12,8% nas vendas em comparação com 2020. No último trimestre de 2022, também ocorreu um aumento de, aproximadamente, 42% no número de lançamentos em comparação ao mesmo período do ano anterior. Ou seja, não faltam razões para projeções positivas para 2023.

Esse crescimento aquecido durante e após a pandemia de Covid-19 pode ser um reflexo do isolamento social, que fez com que as pessoas passassem muito tempo em suas casas e percebessem a importância de investir em lares mais confortáveis. Além disso, diversas mudanças aconteceram a partir da pandemia, como a migração de algumas empresas para o formato de trabalho híbrido ou home office.

Segundo explica Babiton Espindola, CEO da Urban Company – imobiliária especialista em investimentos imobiliários -, a pandemia forçou as pessoas a ficar em casa e, com isso, elas descobriram novas necessidades, como um quintal, um espaço de trabalho e uma varanda, por exemplo.  “Aliado a isso, ainda tivemos a menor taxa Selic da história, culminando na menor taxa de juros para crédito imobiliário. A soma desses fatores levaram o mercado imobiliário a um grande boom nos últimos anos”, completa Babiton.

Considerando a ascensão do mercado imobiliário dos últimos anos, o sentimento da maioria dos empresários do ramo é de que o cenário em 2023 deve continuar positivo e promissor. Conforme a pesquisa desenvolvida pela Brain Estratégica e Abrainc, 62% dos empresários do setor da construção civil e imobiliários acreditam que ao longo do ano de 2023, o mercado será ainda mais aquecido, aliás.

Mudança na trajetória da Selic deve impulsionar o setor:

Uma taxa de juros baixa é um dos maiores indutores para o mercado imobiliário, portanto, a taxa Selic também pode impactar as vendas no setor. Vale mencionar que mesmo com a taxa Selic elevada em 2022, o setor imobiliário não parou de crescer. Sendo assim, com as sinalizações do Banco Central de que a Selic será menor em 2023, o cenário deve ser impulsionado.

Além do Banco Central ter apontado a tendência da Selic reduzir ainda este ano, especialistas da área também acreditam neste caminho. Ou seja, em 2023 deve acontecer o acesso a um crédito mais acessível para o mercado imobiliário e, consequentemente, o aumento na demanda por imóveis.

Outro fato que pode contribuir para um cenário ainda mais positivo em 2023, é o fato de que o mercado imobiliário é um forte indutor da roda econômica no país. Deste modo, independentemente do cenário político, o desenvolvimento imobiliário é fundamental para o Brasil e deve seguir com investimentos.

por Canales Advogados

Quais os riscos de comprar um imóvel na planta?

Você conhece os riscos inerentes à aquisição de um imóvel na planta?

Abaixo, trouxemos exemplos de possíveis contratempos que podem surgir nesse tipo de transação:

1) ATRASOS NA OBRA: Como o processo de construção do local não está finalizado, atrasos na obra podem ocorrer – demorando ainda mais para a entrega das chaves;

2) DEFEITOS OU PROBLEMAS ESTRUTURAIS: A edificação concluída pode apresentar defeitos ou problemas estruturais que desvalorizem o bem ou exijam gastos para reforma;

3) DIVERGÊNCIA EM RELAÇÃO AO PRODUTO FINAL: O produto final é capaz de não ser aquilo que foi acordado pela incorporação e o comprador;

4) FALÊNCIA DA CONSTRUTORA: As empresas que realizam a construção e venda dos imóveis têm a probabilidade de entrar em falência, aumentando o risco de não entregá-los;

5) QUEBRA DE EXPECTATIVA: É possível que o imóvel, apesar da conformidade com o contratado, na prática, pode não ser conforme imaginado pelo adquirente, gerando frustração de expectativa.

Antes de realizar qualquer aquisição imobiliária é essencial estar assessorado por profissionais habilitados no mercado imobiliário – como corretor de imóveis de confiança e advogado especialista em direito imobiliário – a fim de evitar ao máximo a possibilidade de problemas futuros.

Já adquiriu seu imóvel na planta e está passando por algum problema? Procure um advogado especialista em Direito Imobiliário para te auxiliar na resolução da melhor forma possível.

por Canales Advogados

Consequências para um edifício sem “habite-se”.

Conhece as possíveis consequências da ausência do “habite-se” em um imóvel?

O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura, cujo objetivo é indicar que determinada obra foi construída conforme as exigências legais, encontrando-se pronta para habitação.

No caso de apartamentos, a ausência do Habite-se impede que o futuro inquilino resida no local. Isso porque um edifício mal construído pode colocar em risco a integridade física de muitas pessoas.

Se tratando de prédios comerciais, caso o documento não exista, a empresa interessada na localidade não poderá obter seu alvará de funcionamento de atividades comerciais – sendo impedida de abrir as portas.

Por fim, as construções sem o Habite-se podem sofrer sanções que envolvem o pagamento de multas com alto valor.

Assim, proprietário, regularize o espaço antes de alugá-lo! E, locatário, certifique-se de que o imóvel que deseja alugar está regularizado!

por Canales Advogados

O que é alienação fiduciária?

Você tem o sonho da casa própria? A alienação fiduciária pode ser um ótimo caminho para alcançá-lo!

Popularizada nos financiamentos bancários, a alienação fiduciária é um dos meios mais comuns para aquisição de uma propriedade. O interessante é que, como garantia de pagamento, você poderá utilizar o próprio imóvel a ser adquirido.

Mas como isso funciona?

Trata-se de um procedimento realizado em cartório, no qual, até o pagamento total da dívida que financiou o bem, ele permanecerá em nome do credor.

Na prática, enquanto você paga o financiamento do imóvel junto ao banco, a instituição financeira terá a propriedade do bem, mesmo que você esteja fazendo uso dele. E, uma vez quitadas as parcelas, o imóvel será transferido ao seu nome.

Importante dizer que, em caso de não pagamento, o credor (a instituição financeira) poderá tomar a posse do imóvel.

Precisa de ajuda com o financiamento de um imóvel? Busque auxílio jurídico especializado.

por Canales Advogados

Pai de Neymar é condenado a adequar mansão em residencial.

Com mansão irregular, pai de Neymar perde ação contra condomínio de luxo em SP.

Disputa entre o empresário e o condomínio Alphaville 2 está na Justiça desde 2021.

A 5ª Vara Cível de Barueri condenou Neymar da Silva Santos, pai e empresário do jogador Neymar Jr., a realizar adequações no imóvel que está em seu nome no condomínio Alphaville 2, conhecido por abrigar casas de alto padrão. A decisão é de segunda-feira.

A disputa entre Neymar e a associação que administra o condomínio vem desde 2021. Em sua manifestação inicial, o Alphaville 2 reclama que o empresário manteve, deu continuidade e realizou novas obras no imóvel de mais de mil metros quadrados, tornando-o fora do padrão estabelecido em convenção e pelo município.

O empresário, por sua vez, alegou que não tem relação com o caso, já que ao comprar o bem, em 2021, não havia qualquer impedimento ou alerta sobre obras irregulares. Disse ainda que não iniciou qualquer intervenção no imóvel desde a sua compra.

Na decisão, porém, a Justiça considerou irregulares, após apresentação de laudo pericial, a construção de um pergolato, a taxa de ocupação, a altura do imóvel, uma escada de acesso, além de alterações internas.

“Cabe destacar que, embora as irregularidades tenham se iniciado com o anterior proprietário, é certo que o requerido continuou promovendo-as, com o andamento das obras”, diz a decisão.

Neymar tem, a partir de agora, prazo de 60 dias, após a sua intimação, para “promover a adequação do imóvel ao regulamento interno do loteamento”, sob pena de multa diária de R$ 250, até o limite de R$ 100 mil.

por Canales Advogados

Condômino que efetuava disparos de estilingue será expulso.

O caso do vizinho antissocial que ficou conhecido pela suspeita de dar “tiros de airsoft” parece se encaminhar para um desfecho favorável ao condomínio.

O acórdão, de 03 de março de 2023, negou provimento ao recurso do réu e praticamente liquida o assunto, mesmo que o caso siga transitando em julgado.

Entenda o caso do morador antissocial que teve repercussão no Fantástico:

A história ganhou repercussão nacional em janeiro de 2021, quando vizinhos aterrorizados do prédio onde o réu mora e do entorno achavam que ele atirava com arma de airsoft contra janelas dos apartamentos – na investigação, foi provado que ele usava bolinhas de metal e estilingue.

O condômino foi impedido de continuar residindo em sua unidade, segundo a sentença, pela comprovada impossibilidade da convivência em comunidade.

Em primeira instância, a decisão de 30/01/2022, do juiz Renato de Abreu Perine, levou em consideração o reiterado comportamento antissocial do réu Jin Ho Chang, que incluía condutas ofensivas contra o patrimônio e honra de condôminos, tais como:

• Disparos de bolinhas de metal com estilingue contra janelas de apartamentos com cachorros;
• Ameaça à integridade física dos vizinhos;
• Xingamentos;
• Arremessos de objetos da sacada;
• Bater com cabo de vassoura no teto e no piso, incomodando as unidades vizinhas;
• Jogar água com mangueira nas unidades de cima, de baixo e térreo.

Como consequência colateral, as atitudes do condômino vinham desvalorizando as demais unidades, deixando o prédio estigmatizado na vizinhança e no mercado  imobiliário.

Foram esgotadas todas as possibilidades que estavam ao alcance do que o síndico poderia fazer de forma extrajudicial para resolver o caso, em apoio às decisões assembleares:

• Registros de reclamações formais;
• Inúmeros boletins de ocorrência de vizinhos;
• Reuniões;
• Assembleias;
• Aplicação de advertências e multas;
• Multas crescentes (art.1337 do Código Civil).

Nada disso resolveu a questão.

“Pelo contrário, serviu de gasolina para que ele piorasse o seu comportamento com atos antissociais. Chegou naquele ponto crítico em que o condomínio não tinha mais o que fazer. Em assembleia, 3/4 dos proprietários presentes decidiram democraticamente pela propositura de uma ação de exclusão do condômino antissocial”, explica o advogado.

Só de multa, o condômino acumula em torno de R$ 20 mil das mais de 18 multas aplicadas e não pagas, segundo o síndico Gabriel Abduch. “Praticamente toda semana ele cometia uma infração. Em 2021, o montante chegou a R$ 5 mil”.

Durante o julgamento, o condômino réu Jin Ho Chang negou conduta antissocial, inadequada ou ilícita, bem como qualquer envolvimento em conflitos com outros moradores que pudessem justificar a medida extrema de sua exclusão do condomínio.

Outro argumento utilizado pela defesa era de que o réu sofria perturbação ao sossego com os latidos de cães da vizinhança e que ele estaria sofrendo perseguição racial pelos demais condôminos.

De posse das provas (vídeos) e dos depoimentos das testemunhas, a sentença concluiu inexistência de “qualquer indício de atos de perseguição, por discriminação racial, como foi alegado pela defesa, por parte dos demais moradores”.