Civil

por Canales Advogados

Juíza autoriza consulta de ativos e patrimônio por meio de Sniper

A juíza de Direito da 49ª vara Cível do RJ, autorizou a consulta de ativos e patrimônios em nome de executada por meio do Sniper – Sistema Nacional de Investigação Patrimonial e Recuperação de Ativos. A ferramenta digital, implantada pelo CNJ, centraliza a busca de ativos e patrimônios em diversas bases de dados.

Segundo o CNJ, a ferramenta atua na solução de um dos principais gargalos processuais: a execução e o cumprimento de sentença, especialmente quando envolvem o pagamento de dívidas, devido à dificuldade de localizar bens e ativos.

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STJ admite penhora de veículo mesmo sem localização do bem

A 3ª turma do STJ considerou cabível a penhora de veículo não localizado, desde que seja apresentada certidão capaz de comprovar a sua existência. Com esse entendimento, o colegiado deu provimento ao recurso especial interposto por uma sociedade de securitização de créditos que buscava a penhora de veículos em ação de execução de títulos extrajudiciais.

Na origem do caso, a exequente foi autorizada a consultar a existência de veículos no sistema Renavam, para possível restrição de transferência e efetivação de penhora, com a ressalva de que eles deveriam estar na posse dos executados. A decisão motivou a interposição de recurso ao TJ/PR, o qual foi negado sob o fundamento de que a localização física do bem seria indispensável para a formalização da penhora.

No recurso apresentado ao STJ, a empresa questionou a exigência de localização do bem e sustentou que o único requisito para a lavratura do termo de penhora de veículo seria a prova de sua existência.

CPC prevê penhora independentemente da localização do veículo

De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, o CPC estabelece que a penhora se concretiza, em regra, por meio dos atos de individualização e apreensão do bem a ser depositado, mas o próprio dispositivo legal prevê exceções referentes aos veículos.

Citando o parágrafo 1º do art. 845 do CPC, a magistrada observou que a penhora será realizada por termo nos autos, independentemente do local em que estiverem situados os bens, quando for apresentada a certidão da matrícula do imóvel ou a certidão que ateste a existência do veículo.

Ela recordou que a execução e os atos constritivos dela decorrentes se desenvolvem no interesse do exequente (art. 797 do CPC) e que “se, porventura, o bem penhorado jamais vier a ser encontrado, poderá ser substituído (art. 848) ou realizada uma segunda penhora (art. 851)”.

No entendimento da ministra, caso a lavratura do termo de penhora de veículo fosse condicionada à localização do bem – que, concretamente, se dá em momento posterior -, não seria possível garantir o direito de preferência do exequente, que se inicia somente após o ato de constrição.

Medida prestigia princípios da efetividade e da razoável duração do processo

Para Nancy Andrighi, um possível hiato entre a lavratura do termo nos autos, a apreensão e a posterior entrega do veículo ao depositário, sem a formalização da penhora, daria margem para ações como a ocultação ou a alienação do bem por parte de um devedor malicioso.

“Assim, quando o exequente se manifesta pela penhora de determinado veículo, cuja prova de existência foi trazida aos autos, há de se viabilizar a penhora independentemente da sua prévia localização.”

A medida, segundo ela, é uma forma de privilegiar os princípios da efetividade e da razoável duração do processo, assim como os postulados da razoabilidade e da proporcionalidade.

“Em síntese, quando requerida a penhora de veículo automotor por interesse do exequente, dispensa-se a efetiva localização do bem para a lavratura do termo de penhora nos autos, bastando, para tanto, que seja apresentada certidão que ateste a sua existência.”

 

Fonte: Portal Migalhas

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Para STJ, multa prevista em acordo homologado judicialmente tem natureza de cláusula penal.

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Os 8 maiores riscos de morte em condomínios.

Muitos riscos de morte em condomínios são provocados por falta de manutenção preventiva e mal uso dos usuários – alerta para síndicos, moradores e funcionários. Confira os principais:

Condomínios abrigam muitas pessoas e oferecem diversos espaços comuns que podem trazer riscos de morte a moradores, visitantes e prestadores de serviços.

O síndico tem a obrigação de zelar pelo bom funcionamento desses espaços, de acordo com o Código Civil, sob de pena de responder civil e criminalmente. No entanto, há situações em que os usuários, ou seja, os moradores e também funcionários, também têm suas responsabilidades.

Piscinas, elevadores, playground, quadras poliesportivas, além de outras situações como queda em altura, desplacamento de partes da fachada, atropelamentos e choques elétricos também podem causar acidentes fatais.

1. Piscinas:

Se um condomínio tem piscina, com certeza esse é um dos espaços preferidos dos moradores, principalmente da criançada.

Mas para que a diversão seja garantida, é muito importante manter a segurança da piscina, afinal, acidentes com ralos e afogamentos podem ser fatais.

2. Elevadores:

Assim como qualquer outro meio de transporte, os elevadores do condomínio exigem manutenção constante, até porque, não param de trabalhar nem um segundo – e quando isso acontece, os moradores logo reclamam.

Mas antes fosse esse o grande problema. Na realidade, qualquer mínima falha nos elevadores pode custar a vida dos usuários ao expô-los a alguns riscos, como:

Cabine despencar;
Portas se fecharem indevidamente e causarem esmagamento;
Portas abrirem sem que o elevador esteja localizado no andar;
Resgate inadequado de pessoas presas.

O engenheiro manutencista e professor Felipe Lima faz um adendo quanto à primeira situação que, apesar de ser um caso extremo o elevador despencar, infelizmente pode acontecer, sobretudo em equipamentos muito antigos.

“Os mais novos possuem vários sistemas de frenagem. Se um falhar, o outro é acionado, então, dificilmente vai cair. Agora, aqueles elevadores de porta pantográfica, muito comuns, por exemplo, no centro de São Paulo, eu não ponho os pés, pois o risco de queda é muito grande”, ele enfatiza.

Todos os perigos citados acima só podem ser detectados com um olhar atento e rigoroso com a manutenção dos elevadores do condomínio, respeitando as leis municipais e as normas técnicas (ABNT NBR 16.858 – Partes 1 a 7 e ABNT NBR 16083/2012).

Assim sendo, não há outro caminho para o síndico: todo condomínio deve contratar uma empresa de manutenção ou conservação de elevadores regularmente constituída e habilitada, com CNAE adequado à atividade e registro em órgãos competentes, tais como o de concessão na prefeitura e entidades de classe, sobretudo, CREA e sindicatos.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, os condomínios são obrigados a ter empresa de manutenção de elevadores de acordo com a Lei Municipal nº 10.348/1987.

Outro requisito é que a empresa ter em seu quadro um engenheiro mecânico responsável, também regularizado no CREA.

Para se resguardar, o síndico deve pedir à empresa para emitir um laudo de avaliação anual dos elevadores, devidamente assinado por esse profissional, indicando que o equipamento está em boas condições de funcionamento.

No estado de São Paulo, inclusive, foi aprovado recentemente o Projeto de Lei Complementar 81 que define ser de inteira responsabilidade do condomínio providenciar e comprovar a emissão do RIA (Relatório de Inspeção Anual).

3. Queda em altura:

Diversas situações podem provocar a queda em altura de uma pessoa no condomínio e não precisa estar no mais alto dos andares para o acidente ser letal.

As crianças, por exemplo, são as maiores vítimas desses episódios. Ainda que por alguns instantes, muitas delas foram deixadas sozinhas em casa pelos tutores e, combinando isto à falta de tela de proteção em janelas e sacadas, vira uma tragédia anunciada.

Então, além de ser imprescindível instalar uma tela de proteção no apartamento, vale reforçar novamente que a atenção com as crianças no condomínio deve ser redobrada, não só nas áreas comuns, mas dentro do apartamento também.

Há outras situações de queda em altura em condomínios que também são perigosas e devem ser evitadas, como:

Prestador de serviço, sobretudo em pinturas de fachada, pois muitos edifícios não foram concebidos com pontos de ancoragem, ou se possuem, estão deteriorados. O síndico deve exigir que a empresa acione um técnico em segurança do trabalho para evitar gambiarras;

Funcionário que não utilizou devidamente os EPIs (Equipamento de Proteção Individual) ao executar serviços pontuais com andaimes, por exemplo;

Moradores ou funcionários da unidade se equilibrando para limpar as janelas do apartamento.

4. Choques elétricos.

Separamos alguns casos recentes de morte por choque elétrico em condomínios:

Zelador morre eletrocutado ao limpar piscina com equipamento elétrico;
Porteira morre ao encostar em cano na guarita e levar choque;
Porteiro de folga morre ao instalar refletor em prédio;
Porteiro morre eletrocutado após mexer em caixa de força;
Jateiro sofre choque elétrico ao manusear lavadora de alta pressão em garagem;

O ponto em comum entre essas notícias é o fato de as vítimas serem funcionárias dos condomínios.

Primeiramente, o síndico deve sempre se certificar de que os colaboradores não estão realizando tarefas fora do escopo do cargo. A falta de expertise, que provavelmente configura acúmulo de função, em caso de acidente ou morte, o condomínio será rigorosamente responsabilizado pela Justiça do Trabalho.

Mesmo que o funcionário realize uma atividade pertinente à sua função, o síndico deve sempre fornecer e exigir o uso de EPIs, para garantir um ambiente de trabalho seguro.

Em ambientes com maior circulação de pessoas, o síndico precisa, ainda, se certificar de que tomadas, interruptores, quadros de distribuição, postes metálicos, fios da garagem e outros pontos elétricos estejam aterrados e protegidos contra contatos.

Atenção especial em áreas que possuem componentes elétricos e que possam entrar em contato com a água, como piscinas, jardins, quadras (alambrados) e salões de festa/jogos e academia.

Nestes locais, além da instalação do DR (Diferencial Residual) em todos os pontos que alimentam a energia, as tensões devem ser reduzidas (12v ou menos).

5. Partes da fachada ou objetos que caem do prédio:

Descolamentos de revestimentos, como rebocos e pastilhas, além da queda de marquises são acidentes extremamente comuns em prédios, principalmente nos mais antigos.

Se as partes atingirem moradores ou pedestres que passam pelo local, podem levar à morte e o síndico ser responsabilizado.

“Esse tipo de acidente é muito comum. Eu, por exemplo, não ando embaixo de marquises, sobretudo, as suspensas. Prédios pequenos e antigos, como bares e mercados, dificilmente passam por manutenção. E quando algo é feito, na maioria das vezes para sanar um vazamento, jogam tanta manta asfáltica, que a estrutura fica cada vez mais pesada e prestes a ceder”, afirma Felipe.

Segundo o artigo 1.348, parágrafo V, é dever do síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Além disso, em algumas cidades, como em São Paulo (Lei municipal 10.518/88), os prédios são obrigados a realizar a manutenção/pintura da fachada a cada cinco anos.

Normalmente, esse serviço de pintura das fachadas inclui, se necessário, a restauração de algumas áreas com anomalias, como trincas e infiltrações.

Outros elementos, como vasos, garrafas e pedras, podem cair das sacadas (jogados acidentalmente ou acintosamente por moradores) e provocarem acidentes graves.

O condomínio todo pode ser penalizado caso não seja possível comprovar quem jogou o material pela janela.

6. Atropelamento:

Essas são algumas das causas mais comuns de atropelamentos em condomínios, sobretudo, em loteamentos, cujas ruas são mais extensas:

Falhas mecânicas nos veículos;
Menores no volante;
Excesso de velocidade;
Embriaguez;
Crianças desacompanhadas.

Para evitar os riscos de morte ou acidentes, cabe ao condomínio ou loteamento regularizar as vias, sobretudo a sinalização de trânsito (vertical e horizontal).

Vale ressaltar que não é permitido ao condomínio criar suas placas de regulamentação de trânsito mesmo que aprovadas em assembleia.

O projeto de sinalização, instalação de radares e/ou redutores de velocidade e a fixação de limites de velocidade devem ser elaborados por um engenheiro especialista na área de tráfego e aprovado pelo órgão de trânsito local.

Na ocorrência de qualquer infração, síndico, morador ou mesmo o funcionário do condomínio, podem solicitar a presença de um agente de trânsito que irá autuar o condutor.

Porém, caso exista previsão em regras internas do condomínio, que possibilite a penalização pecuniária ao condômino, esta punição independe da atuação estatal e poderá ser aplicada imediatamente.

Assim sendo, moradores, visitantes e motoristas de aplicativos estão sujeitos às regras do Regimento Interno e também ao CTB (Código de Trânsito Brasileiro).

7. Playground:

Como não poderia ser diferente, a manutenção preventiva é a maior arma do síndico contra acidentes no playground.

Opte por pisos emborrachados e brinquedos com bordas arredondadas. Além disso, verifique sempre parafusos, encaixes, apertos e se os aparelhos estão chumbados de maneira adequada.

Além de fazer manutenção preventiva para preservar o estado dos brinquedos, é importante o síndico estabelecer regras para que crianças estejam sempre acompanhadas e, preferencialmente, que essa informação esteja afixada no local.

Qualquer defeito no brinquedo deve ser comunicado ao zelador, síndico ou corpo diretivo do condomínio; e a interdição deverá ser imediata até a correção do problema.

8. Quadras:

Aparentemente, as quadras de condomínio, sempre tão abertas e sem obstáculos, causam a falsa impressão de um lugar seguro. Nesse espaço, deve-se prevenir para o inusitado.

Em 2015, por exemplo, uma criança brincava com os amigos de pique-bandeira na quadra do condomínio, em Americana (SP), quando esbarrou numa criança, bateu o pescoço numa argola da haste que sustenta a rede de vôlei, e veio a falecer.

A grande vilã desses espaços são as traves. Muitas crianças gostam de se pendurar nas estruturas, as quais podem não estar devidamente afixadas no chão. Além disso, os ganchos que seguram a rede dos gols são extremamente perigosos.

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TJSP julga abusiva a cláusula de retenção de valores em contestação de compras.

A 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a retenção de valores por instituição financeira em procedimento de contestação de compra (chargeback) é abusiva quando ficar evidenciado que houve falha na verificação de dados cadastrais do titular de cartão de crédito, devendo a intermediadora de pagamentos entregar ao estabelecimento comercial a totalidade da venda realizada.

Consta nos autos que uma empresa de produtos odontológicos realizou venda parcelada pela internet no total de R$ 9.490 e, após ter recebido a segunda parcela e tendo entregue o produto, foi informada que o titular do cartão contestou a compra, procedimento conhecido como chargeback. Após ser informada que não receberia os valores das parcelas restantes, a autora ingressou com demanda para contestar a retenção do montante uma vez que a falha de segurança aconteceu na instituição responsável pelo meio de pagamento.

A relatora do recurso, desembargadora Maria Lúcia Pizzotti, afirmou em seu voto que a relação entre as empresas é de consumo, sendo a autora da ação a parte vulnerável da relação, diante de uma instituição que “detém a expertise na fabricação e manutenção do produto objeto da demanda”. A julgadora apontou que, no caso concreto, “o titular do cartão de crédito não reconheceu a compra e pugnou pelo estorno. De fato, a compra foi realizada em nome de uma pessoa e o cartão de crédito estava em nome de outra”. Mesmo assim a transação foi aprovada pela administradora do cartão. De acordo com a magistrada, “em matéria de responsabilidade civil das instituições financeiras, aplica-se a teoria do risco profissional”, tornando a cláusula que prevê a retenção abusiva.

Também participaram do julgamento os desembargadores Monte Serrat e Carlos Russo. A decisão foi por unanimidade de votos.

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Homem que teve nome inscrito no Cadin mesmo após realizar pagamento referente a ITCMD será indenizado em R$ 5 mil.

Homem que teve nome inscrito no Cadin mesmo após realizar pagamento referente a ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação será indenizado em R$ 5 mil. A decisão é da juíza de Direito Fernanda Cristina da Silva Ferraz Lima Cabral, da 4ª vara do JEC da Fazenda Pública de São Paulo, que levou em conta o valor considerável negativado e a repercussão na condição pessoal da vítima.

Narra o homem que para viabilizar a herança deixada por familiar, pagou o título de ITCMD no valor de R$ 49,6 mil, referente ao inventário extrajudicial. Entretanto, teve seu nome inscrito em dívida ativa por débito já quitado no Cadin. Nesse sentido, ajuizou ação para reconhecer a inexigibilidade da cobrança tributária, exclusão do apontamento desabonador e indenização por danos morais.

Ao analisar os autos, a magistrada entendeu como incontroverso que, a despeito de tal pagamento, o homem teve seu nome incluído no Cadin sem qualquer justificativa por debito fiscal já quitado.

“Tendo em vista ser encargo do réu se manifestar precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, sob pena de se presumirem verdadeiras as não impugnadas, aliada à prova documental coligida dando conta do pagamento do débito inscrito na dívida ativa, de rigor a procedência da ação, para declará-lo inexigível em relação ao autor, por se tratar de evidente erro cometido pelo Fisco Estadual.”

Assim, julgou procedente o pedido formulado pelo homem, declarou extinta a dívida de R$ 49,4 mil inscrita no Cadin, e condenou a Fazenda Pública do Estado de São Paulo a pagar ao homem R$ 5 mil por danos morais.

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Juiz suspende CNH de devedora de danos morais e multa coercitiva.

O juiz de Direito do foro de Jales/SP, determinou a suspensão da CNH, pelo prazo de um ano, de devedora de dívida pecuniária e uma obrigação de fazer. O magistrado ressaltou a recente decisão do STF que validou dispositivo que permite ao juiz determinar medidas coercitivas necessárias para assegurar o cumprimento de ordem judicial.

Segundo o juiz, a suspensão servirá para que a executada cumpra a dívida de reparação por danos morais mais multa coercitiva.

por Canales Advogados

STJ afasta aplicação do CDC e nega redução da taxa de ocupação de imóvel com alienação fiduciária.

No sistema de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, caso o comprador inadimplente permaneça no local mesmo após a consolidação da propriedade em favor do credor, este tem direito à taxa pela ocupação indevida, a qual é fixada em 1% ao mês ou fração sobre o valor atualizado do bem, nos termos do artigo 37-A da Lei 9.514/1997, e não admite redução pelo Judiciário.

O entendimento foi estabelecido por maioria de votos pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que havia reduzido a taxa de ocupação para 0,5%, por considerar que, no caso dos autos, o percentual de 1% colocaria o consumidor em condição de excessiva onerosidade.

No julgamento, aplicando o princípio da especialidade, a Terceira Turma afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e do artigo 402 do Código Civil.

De acordo com os autos, após tentativa frustrada de anulação do contrato pelos compradores, a propriedade do bem foi consolidada em nome da construtora. Apesar da decisão judicial desfavorável, os compradores permaneceram na posse do bem durante mais de um ano e meio. Em razão do tempo de permanência no imóvel, o juiz de primeiro grau fixou a taxa de ocupação em 0,5% – sentença mantida pelo TJDFT.

Conflito aparente de normas deve ser resolvido com base no critério da especialidade.

No voto que prevaleceu na Terceira Turma do STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que, embora o voto condutor tenha analisado a controvérsia a partir do artigo 402 do Código Civil, a questão sobre as consequências da ocupação indevida de imóvel pelo devedor fiduciante está regulada especificamente pelo artigo 37-A da Lei 9.514/1997, com redação dada pela Lei 13.465/2017.

Segundo o ministro, havendo mais de uma norma que, em tese, incida sobre o mesmo fato jurídico, é necessário considerar os critérios de especialidade e de cronologia estabelecidos pelo artigo 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

“A partir desses parâmetros, é pacífica na jurisprudência desta corte a compreensão de que, em face de uma (aparente) antinomia normativa, a existência de lei posterior e especial regendo o tema determina a norma aplicável à hipótese concreta”, afirmou.

O ministro também citou jurisprudência do STJ no sentido de que, na hipótese dos autos, também não são aplicáveis as regras do CDC, exatamente em razão do critério da especialidade das normas. Como consequência, ele considerou plenamente aplicável o artigo 37-A da Lei 9.514/1997, de forma a autorizar a incidência da taxa de ocupação no percentual de 1% sobre o valor atualizado do imóvel.

Leia o acórdão no REsp 1.999.485.

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Quando aplicar e como calcular multa nos contratos de locação.

O objetivo de qualquer contrato é proteger tanto o contratante quanto o contratado — ou, no caso de uma moradia alugada, o locatário e o locador. Assim, é essencial prestar atenção em todo o documento, antes de assiná-lo, para entrar em concordância com os termos.

Um acordo bem-feito pode poupar as duas partes de incômodos futuros e, principalmente, de ter que se preocupar com cláusulas de multa no contrato de locação.

A Lei do Inquilinato é uma regulamentação do aluguel de um imóvel, seja residencial ou comercial. Essa lei dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

A multa é uma ferramenta aplicada em caso de descumprimento do contrato e a penalidade é uma forma de compensar a parte prejudicada.

Mas atenção: há diferença entre a multa prevista em lei e a multa contratual, que deve estar dentro dos limites estipulados pela lei.

O que é a multa no contrato de locação?

Essa multa incide no caso de rescisão ou descumprimento do contrato de aluguel, gerando uma obrigação financeira para a parte que não cumpre o combinado. Tanto o inquilino quanto o proprietário estão suscetíveis a arcar financeiramente com qualquer violação do acordo inicial.

Como a lei não prevê um valor ou porcentagem para essa cobrança, é necessário que o contrato seja escrito de forma clara e tenha uma cláusula de multas que contemple todas as situações que possam gerar ônus a algum dos envolvidos.

O proprietário não pode reaver o imóvel antes do final do contrato, mas o locatário pode sair antecipadamente contanto que pague o valor proporcional devido, conforme estipulado no contrato.

Esse é o caso mais comum para aplicação da multa e está expresso no Artigo 4º da Lei do Inquilinato, que diz que:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. […] o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Cada contrato estipulará suas próprias penalidades.

O que diz a lei sobre a isenção de multa contratual de aluguel?

Na maior parte dos casos, a multa da quebra de contrato de locação é aplicada, mas há algumas exceções tanto para o locador quanto para o locatário.

Quando a rescisão parte do proprietário, a multa não é aplicada quando:

1) O imóvel precisa ser usado por ele mesmo ou algum de seus familiares;
2) O rescisão é feita por reparos determinados pelo poder público;
3) O locatário quebrar o contrato ou esteja inadimplente.

Se a rescisão partir do locatário, há apenas duas situações em que não deverá ser cobrada a multa:

1) Quando o contrato prevê um tempo mínimo de permanência sem multas e o inquilino já tiver cumprido o tempo acordado;
2) Por necessidade de transferência de trabalho, que deve ser avisada com 30 dias de antecedência.
3) A multa do contrato de locação após um ano em que o imóvel esteja alugado só é aplicável caso esteja contemplada em contrato, assim como a maioria dos acordos estabelecidos.

O que a lei diz sobre ilegalidades e penalidades no aluguel de imóvel?

Ainda que quase todos os acordos não sejam pré-estabelecidos pelas leis brasileiras, algumas regras devem ser seguidas de acordo com a legislação, conforme aborda a Lei 8.245 (Lei do Inquilinato).

Ela impõe algumas normas, como o Art. 17, em que a cobrança não pode ser realizada em moeda estrangeira. O Art. 20 prevê que é ilegal o locador exigir pagamento antecipado, exceto em alugueis de temporada.

Na Seção VIII , Artigo 43 da mesma lei, são abordadas penalidades criminais e civis a favor do locatário. O descumprimento dessas normas é considerado uma contravenção penal e pode resultar em prisão, reclusão de cinco dias a seis meses, ou multa entre três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.

É considerado uma contravenção penal, por exemplo, cobrar mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.

Já o Art. 44 cita os crimes, considerados de ação pública, também puníveis com detenção, podendo ser substituída por prestação de serviços à comunidade.

Este artigo cita como proibido: “recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos “ e também “executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65”.

Multa abusiva na rescisão do contrato de aluguel:

O Código Civil protege o cidadão de multas abusivas no Art. 413 , que afirma que “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Caso o acordo inicial de aluguel tenha seja de 30 meses e o inquilino já tenha ficado um ano, a multa deve ser proporcional ao tempo faltante.

O que determina qual é a multa é o próprio contrato. Exemplo: a multa é de 3 vezes o valor de um mês de aluguel. Se já foi cumprido 24 meses do contrato, a multa deve ser proporcional aos seis meses que restam no contrato.

Se o locador e locatário não chegarem a um acordo com relação aos valores da multa, o assunto deve ser solucionado na justiça.

Quais os tipos de multa no contrato de locação?

São dois os tipos de multas previstas no contrato de locação. A primeira é a compensatória, que serve para garantir que nenhuma das partes sofra danos caso a outra não honre o contrato. Ela tem caráter civil e pode ser somada à multa moratória.

A segunda é justamente a multa moratória, que tem como objetivo evitar que o inquilino atrase o aluguel e não tem caráter de punição. Caso o atraso aconteça, a multa normalmente é de 10% e os juros moratórios são de 1% ao mês.

Como fazer o cálculo da multa?

Esse é um dos principais cuidados que os envolvidos devem ter ao elaborar um contrato de locação.

O cálculo da multa, assim como o prazo para o pagamento, é estipulado previamente, principalmente em casos de descumprimento de contrato. Ele deve ser proporcional à quantidade de dias restantes para o término do contrato.

Há contratos que estipulam que o período mínimo é de 12 meses (365 dias) sem aplicação de multa quando informado com 30 dias de antecedência. Ou seja, vai depender do que está estabelecido em contrato.

por Canales Advogados

Usucapião nos cartórios extrajudiciais

Você sabia que é possível solicitar o reconhecimento de usucapião por meio das serventias extrajudiciais? Em Alagoas, uma das unidades que já realiza o procedimento é o Cartório Notarial e Registral de Água Branca, no Alto Sertão, de responsabilidade do tabelião interino Juarez Freire dos Santos Júnior, que começou a concluir os pedidos de usucapião extrajudicial em 2021.

“O primeiro procedimento demorou por volta de seis meses, até para poder deixar ajustado e sem pontas soltas, para certificar que não ocorressem problemas futuros, embora não seja um direito pleno, porque pode ser contestado a qualquer momento. No entanto, é preciso fazer de forma que traga segurança jurídica”, contou Juarez Freire.

O procedimento foi autorizado pela Lei nº 13.105/2015, para admitir, sem prejuízo da via jurisdicional, que o cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver localizada a propriedade, proceda aos atos necessários para o reconhecimento da aquisição de propriedade através da usucapião. A Lei determina que o requerimento do interessado deve estar subscrito por advogado.

O tabelião disse que, no caso analisado, foram protocolados requerimentos de moradores das zonas urbana e rural da cidade de Pariconha, que pertence à comarca de Água Branca. Ele cita, por exemplo, cidadãos que precisam registrar e regularizar o terreno ou o imóvel para usufruir de alguns benefícios governamentais.

“Nós procuramos sempre auxiliar, vamos ao local, ajudamos quando há alguma dúvida, dificuldade ou burocracia que o serviço requer. Trabalhamos junto ao jurisdicionado e ao advogado para que o ato seja concluído com celeridade e segurança”, completa Juarez Freire.

Para o pedido de usucapião ser admitido, é necessária a elaboração de uma ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, acompanhada de documentação descrita no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, para comprovar a posse contínua e ininterrupta do imóvel, a exemplo do pagamento de taxas e impostos.

O Corregedor-Geral da Justiça de Alagoas, Des. Domingos de Araújo Lima Neto, destaca que a possibilidade de usucapião pela via extrajudicial é uma medida que desburocratiza a vida da comunidade, assim como é uma importante ferramenta administrativa para regularização de imóveis, essencial na garantia de direitos.

“A usucapião extrajudicial é, em regra, mais rápida, mais barata e consegue um resultado mais efetivo para aqueles que precisam, evitando as dificuldades normais do trâmite de um processo judicial. O uso desse instrumento é benéfico, posto que diminui as demandas propostas perante as varas judiciais e os cartórios atuam como auxiliares do Poder Judiciário”, reforça o Corregedor-Geral.

Em 2017, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) ainda publicou o Provimento nº 65, que estabeleceu diretrizes detalhadas para o procedimento. Vale destacar que, para a propriedade ser usucapida de maneira administrativa, não se pode tratar de imóveis públicos, em disputa judicial, ou com divergência de área com vizinhos.

A desjudicialização, através dos procedimentos extrajudiciais, tem sido uma das metas do Poder Judiciário alagoano, por oportunizar que demandas sejam solucionadas nos próprios cartórios, o que beneficia diretamente todas as partes envolvidas, em especial a sociedade, trazendo celeridade aos atos e segurança jurídica.