Civil

por Canales Advogados

Conta corrente conjunta solidária

Como funciona a entrada e retirada de dinheiro na conta conjunta?

Na conta conjunta, de quem é o dinheiro? Essa é uma das principais dúvidas de quem pesquisa sobre o tema.

O dinheiro da conta conjunta pertence a todos os titulares, portanto, todos têm direito à movimentação do dinheiro e do crédito disponível, incluindo depósitos, saques, transferências e pagamentos de contas.

A diferença fica apenas no nível de liberdade da movimentação: na conta conjunta solidária, não é necessário pegar autorização dos demais titulares, enquanto na não solidária será preciso sempre ter a assinatura de todos para qualquer transação financeira.

Vale realmente a pena ter conta conjunta?

É preciso sempre avaliar cada caso individualmente. Para ajudar na tomada de decisão, listaremos algumas vantagens e desvantagens da conta conjunta.

Vantagens:

• melhor organização do orçamento doméstico e do planejamento familiar;

• possibilidade de juntar mais dinheiro em menos tempo para realizar sonhos ou investimentos financeiros;

• ter uma conta conjunta para aplicar a reserva de emergência;

• melhor controle de gastos.

Desvantagens:

• falta de privacidade no uso do dinheiro da conta;

• necessidade de pedir autorização dos demais titulares a cada movimentação (no caso de conta conjunta simples);

• pode haver dificuldades no entendimento sobre as movimentações financeiras;

• pode ocasionar discussões e problemas no relacionamento, caso haja o descontrole financeiro de uma das partes (ou de todos os titulares).

por Canales Advogados

Supremo Tribunal Federal

Por maioria, o Supremo Tribunal Federal (STF) considerou constitucional dispositivo que autoriza o juiz a determinar medidas coercitivas para assegurar o cumprimento de ordem judicial. Entre as possibilidades estão a apreensão da Carteira Nacional de Habilitação (CNH) e de passaporte, a suspensão do direito de dirigir e a proibição de participação em concurso e licitação pública.

Os ministros analisaram ação de autoria do Partido dos Trabalhadores que questionava artigo do Código de Processo Civil (CPC) que autorizava as medidas. A alegação era de que a aplicação das restrições para cumprimento de decisão judicial não podia ocorrer sob sacrifício de direitos fundamentais, como o de ir e vir.

Por 10 votos a 1 , no entanto, o plenário da Suprema Corte rejeitou a Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 5941. O relator do caso, ministro Luiz Fux, considerou que a aplicação concreta das medidas atípicas é válida, desde que não avance sobre direitos fundamentais e observe os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

O relator ressaltou que a autorização genérica contida no artigo representa o dever do magistrado de dar efetividade às decisões e não amplia de forma excessiva a discricionariedade judicial. É inconcebível, a seu ver, que o Poder Judiciário, destinado à solução de litígios, não tenha a prerrogativa de fazer valer os seus julgados.

O ministro Edson Fachin divergiu em parte do relator para considerar inconstitucional a parte final do inciso, que prevê a aplicação das medidas atípicas em ações que tenham por objeto prestação pecuniária.

Para Fachin, o devedor não pode sofrer sanção que restrinja sua liberdade ou seus direitos fundamentais em razão da não quitação de dívidas, exceto na hipótese do devedor de alimentos.

por Canales Advogados

O erro de delegar a aprovação das contas ao conselho fiscal.

A prestação de contas à assembleia é obrigação atribuída ao síndico, na forma do artigo 22, d, da Lei 4.591, de 16 dezembro de 1964, e disciplinada no artigo 1.348, VIII, do Código Civil, quando dispõe: “prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”.

Já se tornou absolutamente normal e corriqueiro que, quando da apresentação das contas em assembleia, alguns livros fiscais (balancetes) não tenham sido concluídos pela administradora ou, se concluídos, não tenham sido analisados pelo conselho fiscal.

Nestas ocasiões, é comum a assembleia apreciar parte do período e delegar ao conselho fiscal a deliberação/aprovação do período faltante. A pergunta que surge é: A assembleia pode delegar tal competência ao conselho fiscal?

O que diz o Código Civil sobre a transferência de poderes de representação do condomínio.

Quanto a delegação de funções, o artigo 1.348, § 1º do Código Civil prevê:

“Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.”

Mas no § 2º do mesmo artigo consta o seguinte:

“O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”

Enquanto o parágrafo primeiro possibilita a outorga de poderes de representação do condomínio a terceiro que não o síndico, o parágrafo segundo possibilita ao síndico transferir funções próprias a terceiros, com aprovação da assembleia, nada além disso.

Os poderes (funções) de um conselho fiscal no condomínio.

Ainda assim, o art. 1.356 do Código Civil prevê a função do conselho fiscal:

“Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

A função legal do conselho fiscal é tão somente a de emitir parecer, opinar, sugerir, sem qualquer conteúdo deliberativo e que estabeleça vinculação à deliberação pela assembleia.

A legislação é bem clara quanto às competências do conselho fiscal, devendo estas, em razão do princípio da legalidade, serem preservadas.

O síndico presta as contas; o conselho fiscal emite parecer; e a assembleia delibera sobre elas. Essa é a regra que deve ser observada.

Má interpretação das leis do Código Civil.

Na legislação, não há previsão em outro sentido e nem possibilidade de ser disciplinada de forma diversa em convenção ou por deliberação dos condôminos em assembleia.

Não se diga que o o art. 1.334, III, do Código Civil, ao prever que a convenção do condomínio estipulará a competência das assembleias, possibilitou a previsão de competência concorrente ou mesmo delegação desta aos membros do conselho fiscal.

Optando o legislador por disciplinar expressamente a matéria, não há que se admitir ampliações não desejadas, seja pela convenção, ou por razões ainda mais fortes, por simples deliberação da assembleia neste sentido.

A título de melhor argumentação, o art. 1334, III também prevê que a convenção determinará o quórum exigido para as deliberações.

Ocorre que tais quóruns não poderão contrariar aqueles estabelecidos pelo Código Civil, como aquele de 2/3 previsto para alteração da convenção (art. 1351); 2/3 para aprovação de benfeitorias voluptuárias (art. 1341, I); maioria absoluta para aprovação e benfeitorias úteis (art. 1341, II); 3/4 para aprovação de penalidade por comportamento antissocial, dentre outros.

Ainda, não se diga que a deliberação da assembleia é soberana e deve prevalecer, uma vez que essa soberania somente é alcançada quando os requisitos formais (quórum, edital de convocação, votação apenas pelos legitimados, etc.,) e materiais (não contrariar lei) dos atos jurídicos são observados.

Quando o legislador tratou da matéria, mas possibilitou entendimento em outro sentido, assim o fez, tal como no art. 1336, I, ao dispor:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Existe uma hierarquia entre as fontes normativas que deve ser observada. Acima da convenção, regimento interno e deliberações da assembleia estão as leis. Não se pode, sob justificativa de ser comum e mais prático, criar atalhos que afrontem a legislação.

É verdade que a convenção do condomínio pode ampliar as funções do conselho fiscal (por exemplo, decidir recurso de penalidade imposta), e mesmo a assembleia, nos termos do art. 1348, § 1 e § 2, pode conferir poderes de representação (como a de representação judicial) ou delegar funções que são próprias do síndico (tal como pagamento de contas, aplicação de penalidades, etc), mas tal mister se dá em conformidade com a mesma legislação que estabelece o limite de:

Síndico presta as contas; conselho emite parecer; e assembleia delibera. O que ultrapassa esse limite tem-se por inválido.

por Canales Advogados

Falta de pagamento.

Número de processos em Dez/22 cai 22,6% em relação a Nov/22.

Secovi-SP divulga volume de ações condominiais na capital paulista.

Em dezembro, foram ajuizadas 786 ações por falta de pagamento da taxa condominial, o que equivale à diminuição de 22,6% que os 1.015 processos de novembro de 2022   Levantamento realizado pelo Secovi-SP, junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, mostra que, em dezembro de 2022, foram protocoladas 786 ações por falta de pagamento da taxa condominial na cidade de São Paulo.

Esse número é 22,6% inferior aos 1.015 casos ajuizados no mês anterior. Em relação aos 646 processos registrados em dezembro de 2021, houve uma alta de 21,7%.

Acumulado:

De janeiro a dezembro de 2022, foram protocoladas 9.688 ações, o que representa um incremento de 15,6% comparado ao mesmo período de 2021 (8.383 ações).

por Canales Advogados

Antigo hotel de luxo no centro de São Paulo vira conjunto popular.

Movimentos de luta por moradia ocuparam edifício localizado na Av. 9 de Julho em 2012. Quatro anos depois, local foi aprovado em edital do programa federal Minha Casa Minha Vida para construção de habitações de interesse popular.

Onze anos depois de ter sido ocupado por movimentos sociais, o edifício que abrigou o luxuoso Hotel Cambridge, no Centro de São Paulo, se tornou um condomínio de moradias populares com 121 apartamentos.

O prédio que, no início dos anos 2000, ficou conhecido por abrigar concorridas festas temáticas da noite paulistana é o mesmo que agora preserva, em sua versão residencial, aspectos originais da histórica construção de 17 andares, dois elevadores e área de lazer.

O Movimento dos Sem-Teto do Centro (MSTC), que coordenava a ocupação, sob a liderança de Carmen da Silva Ferreira, ficou responsável por contratar a construtora, acompanhar as obras e fazer o trabalho técnico-social com as famílias.

As obras tiveram início em 2018, quando as cerca de 120 famílias que ocupavam o antigo hotel tiveram de deixá-lo e ir em busca de lugares temporários para ficar. Algumas foram viver de aluguel, outras, na casa de parentes. A grande maioria, porém, se dividiu em outras ocupações do MSTC.

Para preservar a história e as memórias do Hotel Cambridge, a reforma foi realizada com a técnica retrofit, utilizada na restauração de prédios antigos, que mantém a arquitetura original do local, ao mesmo tempo em que promove adequações à legislação vigente.

Um exemplo disso são as escadas de mármore. Embora elas tenham sido mantidas, itens como corrimãos, iluminação e sinalização de emergência foram adicionados.

De acordo com a Caixa, o valor investido pela União na construção foi de R$ 14,1 milhões. Carmen da Silva Ferreira afirma que a quantia não acompanhou a inflação registrada ao longo do período de reforma e que a alta no preço dos materiais de construção teve de ser bancada pelos próprios moradores.

Os novos proprietários viviam em ocupações do MSTC – muitos na do Cambridge – e estavam inscritos em programas habitacionais do município de São Paulo.

Segundo a coordenadora do movimento, a seleção das famílias que seriam beneficiadas com as unidades habitacionais foi feita com base em critérios do próprio MSTC (como envolvimento na luta por moradia) e da Caixa (como faixa de renda, documentação em dia e ausência de dívidas com bancos públicos).

A síndica do condomínio, Romenia Malaquias de Freitas, diz que os moradores tiveram participação ativa no processo. Para a escolha de materiais, por exemplo, três opções eram levadas em assembleia, e prevalecia a vontade da maioria.

por Canales Advogados

TRT-2 diverge sobre penhora de imóvel objeto de contrato de compra.

Ao julgar o agravo de petição interposto pelo embargante alegando ser terceiro de boa-fé na aquisição do imóvel por contrato de compra e venda antes do ajuizamento da ação principal, o Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região manteve a penhora assentando que a matrícula não foi averbada com o registro do contrato.

Entenda o Caso:

A sentença impugnada, complementada pela sentença de embargos de declaração, julgou improcedentes os embargos de terceiro, mantendo a constrição sobre o bem imóvel.

O embargante interpôs agravo de petição alegando ser terceiro de boa-fé, porquanto adquiriu o imóvel antes do ajuizamento da ação principal, considerando que “[…] o contrato de compra e venda teve sua firma reconhecida do dia 26/02/2013, pelo 1º Tabelionato de notas de Guarulhos”.

Além disso, argumentou que o Contrato Particular de Venda e Compra e Cessão de Direitos realizado entre os executados e o adquirente foi assinado em 20/07/2012 e o ajuizamento da ação principal que foi em 21/06/2013.

Por fim, alegou que “[…] no momento da compra do referido imóvel não havia ainda a reclamante interposto incidente de desconsideração da personalidade jurídica que se deu em 13/05/2019, e os sócios e ora proprietário não figuravam no polo passivo da execução ou até mesmo da ação principal”.

Decisão do TRT da 2ª Região:

A 2ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da Segunda Região, por maioria, vencido o Desembargador Relator Pérsio Luís Teixeira De Carvalho, negou provimento ao recurso.

De início, destacou que não consta na matrícula do imóvel objeto da penhora registro de venda do bem para o agravante, concluindo que:

[…] não tendo sido averbado no Registro de Imóveis qualquer título translativo, o mero registro do contrato de compra e venda de imóvel apenas no Tabelião de Notas (Id.bc24b18) não produz efeitos contra terceiros, prevalecendo como proprietário, até o efetivo registro no cartório de imóveis, o executado, de modo que restam inócuos os argumentos com base na data da distribuição da reclamação trabalhista, bem como acerca da desconsideração da personalidade jurídica do sócio executado.

Desse modo, foi mantida a penhora efetuada nos autos principais sobre o imóvel.

No voto vencido, consta que embora o artigo 1.245 do Código Civil determine a titularidade do direito de propriedade com o registro do ato de compra e venda do imóvel, no artigo 1.225 consta que “[…] o direito do promitente comprador é um direito real e o compromisso de compra e venda é negócio jurídico irretratável, no qual as partes pactuam a transferência do bem”.

Assim, entende pelo provimento do recurso “[…] ante a primazia da vontade em detrimento da formalidade (artigo 112 do CC) e com base no princípio da boa-fé que norteia o negócio jurídico, deve ser salvaguardada a segurança jurídica das transações imobiliárias”.

por Canales Advogados

Assembleia de Condomínio: para que serve, por que participar e como se comportar.

Prevista em lei, a assembleia de condomínio é a melhor opção para discutir assuntos administrativos do condomínio.

A premissa básica de um condomínio é manter a ordem e o funcionamento do local. Pois independentemente da quantidade de unidades que o compõem, o condomínio deve ser uma extensão do lar.

Desse modo, deve haver um espaço democrático para discutir e tomar decisões sobre questões que envolvem o condomínio em conjunto, de forma democrática. Por isso, são feitas as assembleias de condomínio.

E, se você pensa que fazer uma assembleia é fácil ou é chato e não serve para nada, engano seu. A assembleia é prevista em lei para resolver diversas questões do condomínio.

O que é uma assembleia de condomínio?

Também conhecida como assembleia condominial, esse encontro é uma reunião onde os condôminos discutem questões relacionadas ao condomínio.

Como: regras, problemas, aprovação de contas, obras, feedback do síndico, rateio, eleição de síndico e conselho e por aí vai.

Essa reunião está prevista no Código Civil e é o momento exclusivo para que todos os condôminos (proprietários) participem e deem a sua opinião.

Por isso, uma assembleia deve seguir algumas regras, pois qualquer desalinhamento com a lei, ela pode ser invalidada pelos próprios condôminos.

Tipos de assembleias de condomínio:

Existem três tipos de assembleia: a de instalação, a ordinária e a extraordinária.

Assembleia Geral de Instalação do condomínio, ou AGI, é uma das mais importantes, pois é nela que o empreendimento imobiliário se transforma em um condomínio. Depois dela é que vem a entrega das chaves aos condôminos, aprova-se a Convenção, o Regulamento Interno, elege-se o primeiro síndico e os condôminos poderão se mudar, vender ou alugar a unidade.

Já a Assembleia Geral Ordinária (AGO) é obrigatória e deve acontecer uma vez no ano. Nela são discutidas questões como: prestação de contas do ano anterior, previsão orçamentária para despesas do próximo período, e, se for o momento de eleição de síndico, ela deve ocorrer na AGO.

Já a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) é feita quando é preciso discutir algo específico ou que surgiu no momento, como a criação de medidas contra o coronavírus ou um rateio extra de manutenção emergencial.

E, falando de coronavírus, a pandemia intensificou a realização de uma modalidade de assembleia: a virtual.

Assembleia presencial ou virtual?

No Brasil, a tradição é sempre realizar as assembleias condominiais de forma presencial. A forma online já existe desde 2011, veio ganhando força com o passar dos anos e foi largamente adotada em 2020 por causa da pandemia e do isolamento social, sendo a solução para os condomínios cumprirem suas obrigações legais.

E finalmente no dia 08/03/2022 foi sancionada a Lei nº 14.309, que permite a realização de assembleias e votações em condomínios de forma eletrônica ou virtual. A nova lei é resultado do Projeto de Lei do Voto Eletrônico, da senadora Soraya Thronicke, apresentado em meados de 2019.

A assembleia virtual segue o mesmo padrão da convencional, só que ao invés de presencial, ela é feita pela internet.

Além disso, todos os atos são seguidos à risca também, como:

Convocação, pelo art. 1.354 do Código Civil;

Uso de procuração continua valendo;

Assinatura virtual da lista de presença, seja por certificado digital, autenticação de IP, sistema criptografado ou qualquer outro método escolhido pelo condomínio;

Eleição de síndico online;

Deliberação e execução dos itens da pauta da assembleia.

E ainda há uma vantagem: a assembleia digital fica gravada.

Tipos de assembleia virtual:

A assembleia virtual pode ser feita de algumas maneiras diferentes a depender das necessidades de cada condomínio. Desse modo, separamos os principais tipos, para assim você entendê-los quando seu condomínio utilizar um deles para fazer a assembleia.

São eles:

Online: neste modelo acontece a reunião ao vivo por meio de uma ferramenta de videoconferência.

Digital: o modelo digital pode durar mais de um dia, como se fosse uma assembleia aberta, onde os condôminos acessam a plataforma dentro do prazo para debater ou votar em algum assunto.

Híbrida: é aquele tipo de assembleia presencial que também acontece online simultaneamente para aqueles que não podem estar presentes.

O que diz a lei sobre a assembleia?

De acordo com o Art. 1.350 do Código Civil, o síndico deve convocar anualmente reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção. Assim, essa reunião deve servir para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e, eventualmente, eleger o substituto do síndico entre outros assuntos.

Ou seja, a lei determina que o síndico é a voz escolhida para ser o representante do condomínio em todas as esferas. Desse modo, ainda no Art. 1.350, fala-se sobre:

Se o síndico não convocar a assembleia, 1/4 (um quarto) dos condôminos pode fazê-lo;

Se a assembleia não acontecer, o juiz pode decidir a requerimento de qualquer condômino.

Já o Art. 1.351 diz a respeito da alteração da convenção do condomínio, que depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, que precisam da aprovação por unanimidade dos condôminos.

O Código Civil ainda determina outras questões relacionadas às assembleias, como quóruns específicos para determinadas decisões.

Sobre os votos, a lei diz que eles serão proporcionais às frações ideais de cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Assim, as assembleias devem acontecer de acordo com a lei e a convenção.

Quem pode convocar uma assembleia e como a convocação deve ser feita?

Quando se decide fazer uma assembleia, o síndico é a pessoa responsável por convocar as pessoas para participar.

Seja colocando uma cópia da pauta para cada condômino na portaria mediante assinatura de protocolo de recebimento; seja mandando cartas por correio para os que não moram atualmente no condomínio e/ou enviando e-mails avisando e lembrando da assembleia.

Ou seja, de acordo com o artigo 1350 do Código Civil, o síndico é obrigado a convocar a AGO. Entretanto, se ele não convocar, um quarto dos condôminos poderá fazer isso.

Como funciona uma assembleia?

Uma assembleia funciona a partir de etapas, como: criação da pauta, convocação, escolha da modalidade (online, presencial ou híbrida), do local (se for presencial), data etc.

Para cada decisão a ser tomada, um quórum é pedido para fazer valer a decisão.

Caso os condôminos faltantes da assembleia não concordem com a decisão, podem entrar na justiça para tentar revogar a decisão.

Por que participar de uma assembleia?

Por isso, é importante participar das assembleias do seu condomínio. Pois esse é o momento onde os condôminos são ouvidos e podem votar a favor ou contra as situações apresentadas pelo síndico.

Um exemplo prático da importância de participar de uma assembleia é a discussão de vagas da garagem. Se os condôminos comparecem e votam, o que foi decidido ali é legalmente aceito.

Agora, se um condômino não compareceu e não concordou com a decisão, dificilmente conseguirá revogar.

Ou seja, se ele tivesse comparecido, poderia ter votado e quem sabe conseguido uma vaga melhor!

Assim, para não ter confusão, abaixo separamos o quórum necessário para os seguintes casos:

Aprovação de contas em geral: maioria dos presentes;

Obras necessárias: a maioria dos presentes na assembleia;

Alterações na convenção: aqui a votação necessária é de 2/3 de todos os condôminos;

Alterações no Regimento Interno: maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.

Quem vota nas assembleias?

Bom, agora que você já sabe como funciona uma assembleia e os quóruns, a questão é: quem vota?

Nesses casos, quem tem direito de voto são os condôminos, ou seja, as pessoas que são donas dos imóveis, residindo ali ou não.

Embora a lei não seja clara, há quem acredite que os inquilinos também têm direito a votar, de acordo com a Lei 4.591, quando forem assuntos ordinários. Caso o dono do imóvel não puder comparecer, sem necessidade de procuração. Mas o mais seguro é sempre portar uma procuração do proprietário.

Outra situação é quando os condôminos são idosos ou o local é de veraneio. Nesses casos, um representante também pode participar da assembleia com uma procuração.

Já no caso de cônjuges, eles não precisam de procuração para representar o condômino na assembleia. Lembrando que eles devem estar casados em regime de comunhão total de bens ou em comunhão parcial.

Agora, em caso de morte, é preciso abrir o inventário e ver quem vai ficar responsável pelo imóvel em questão.

por Canales Advogados

IPTU somente é devido após o “Habite-se”

Apesar da divergência entre as interpretações feitas pelos Tribunais de nosso país, registra-se importante decisão proferida pelos Tribunais de Justiça de Santa Catarina (TJSC) e do Distrito Federal (TJDF), nos quais as incorporadoras conseguiram importantes precedentes contra a cobrança do IPTU antes da expedição do Habite-se.

“Habite-se” é o documento em que se atesta a conclusão e a regularidade de uma obra.

O STJ – Superior Tribunal de Justiça, deverá se pronunciar sobre o tema, e pacificar a discussão.

por Canales Advogados

Barulho. Como lidar se só uma unidade reclama?

Antes de disparar advertências ou multas, o síndico deve analisar a situação sob diversas variáveis.

Primeiramente, o síndico deve sugerir ao condômino incomodado que converse com o morador infrator para tentar resolver a situação de forma amigável.

Contudo, é possível que o reclamante não queira se identificar, para não se indispor com o vizinho. Mas essa informação é necessária nesses casos, já que é o único que se sente incomodado.

Assim, a reclamação deve ser registrada por escrito (WhatsApp, e-mail, livro de ocorrências), com todos os detalhes. Importante anexar provas e mencionar dia e horário aproximados.

Caso as situações sejam naturais, como quando alguém levanta de madrugada para ir ao banheiro e o barulho da descarga incomoda o vizinho, não há o que fazer, é o direito do morador.

Portanto, o síndico deve perguntar quais são as provas existentes e aplicar advertência ou multa, de acordo com cada caso.

E se não houver provas?

A reclamação deve ser feita e encaminhada de forma integral ao infrator exigindo uma explicação. Se for a palavra de um contra o outro, não há como o síndico aplicar penalidade.

O direito de propriedade não é absoluto, devendo sempre ser mantido os bons costumes e a cordialidade entre a vizinhança.

por Canales Advogados

Lombadas em loteamentos fechados.

Um dos fatores mais importantes e que merece destaque quando pensamos em um condomínio, ou em um residencial com acesso controlado é, sem sombra de dúvidas, a questão da segurança.

Essa sensação de segurança leva as pessoas a utilizarem mais as ruas, os espaços comuns e as crianças acabam tendo mais rotina de brincadeiras dentro do condomínio.

Instalação de lombadas em condomínios são permitidas por lei?

Podemos deliberar em assembleia a instalação de tais itens e, uma vez aprovado, iniciarmos as obras de instalação?

Podemos dispor desses itens por uma questão de segurança, já que seremos nós os financiadores da instalação e destinatários de um trânsito mais seguro dentro dos limites do nosso condomínio ou loteamento?

Infelizmente a resposta é negativa e passaremos a explicar o motivo.

Na realidade, para que seja possível a instalação de redutores de velocidade é fato que o condomínio ou associação deverá obter uma prévia autorização da autoridade de trânsito com circunscrição sobre a via.

Quais leis definem os padrões de instalação de lombadas em condomínios?

A base legal que prevê tal obrigatoriedade é formalizada na lei 9.503 de 23 de setembro de 1997 (CTB – Código de Trânsito Brasileiro) e na Resolução 600 do Conselho Nacional de Trânsito, o CONTRAN.

O CTB no seu art. 2º, parágrafo único, preceitua de forma bastante clara e direta que:

“[…] para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres as praias abertas à circulação pública, as vias pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e as vias e áreas de estacionamento de estabelecimentos privados de uso coletivo”.

O destaque fica, para os efeitos do presente artigo, na equiparação dada às ruas dos condomínios para os fins de aplicação da referida norma, já que o art. 1º preceitua que o trânsito de qualquer natureza, nas vias terrestres do território nacional, será regidos pela lei 9.503/97.

No mesmo diploma legal temos a previsão do art. 94, que em seu parágrafo único consta ser PROIBIDA a utilização de ondulações transversais e de sonorizadores como redutores de velocidade, salvo em casos especiais definidos pelo órgão ou entidade competente, nos padrões estabelecidos pelo CONTRAN.

Já a Resolução 600 do CONTRAN preceitua em seu art. 1º que a ondulação transversal pode ser utilizada onde se necessite reduzir velocidade do veículo de forma imperativa, nos casos em que estudo técnico de engenharia de tráfego demonstre índice significativo ou risco potencial de acidentes, cujo fator determinante é o excesso de velocidade praticado no local e onde outras alternativas de engenharia de tráfego são ineficazes.

O que o condomínio precisa fazer para obter autorização para instalar lombadas?

A avaliação das normas supra mencionadas e transcritas dão a clara e exata noção que se trata de um procedimento burocrático, custoso e muitas vezes incerto, uma que vez que para a correta e lícita instalação de redutores de velocidade há de se contratar uma empresa especializada em engenharia de tráfego, para que possa ser feito um estudo prévio e respectivo projeto.

Esse projeto deve ser enviado para o órgão competente, que, somente irá autorizar a instalação caso tenha sido demonstrada a necessidade técnica da implantação das lombadas.

Riscos que o condomínio corre ao implementar lombadas sem autorização do órgão de trânsito.

O resultado prático dessa burocracia é que muitos projetos não são aprovados, fazendo com que, diversos empreendimentos optem por implementar seus redutores de velocidade ao arrepio da legislação, o que torna a sua instalação irregular e insegura.

Isso porque, caso haja denúncia de algum condômino, associado ou de qualquer terceiro, o órgão que possui circunscrição na via poderá notificar o empreendimento, determinando que sejam removidas as lombadas. Em caso de recusa poderá ser judicializada a questão, sendo evidente que o descumprimento da lei torna quase certa a procedência do pedido.

Critérios da lei para instalação de lombadas em condomínios poderiam ser revistos.

De forma derradeira, fica apenas a reflexão de que os critérios utilizados pelo CONTRAN para avaliação da possibilidade de implantação das lombadas em condomínio é inadequada, justamente pelo fato de que se utilizam de critérios objetivos que são usadas em vias públicas de grande circulação, estradas, rodovias e afins.

A equiparação pura e simples, sem as necessárias adequações avaliativas, nos parece ser falha e incompatível com o anseio de segurança dos moradores, condôminos ou associados.

Não haveria prejuízo ao erário público, pois as instalações dentro de tais empreendimentos são feitas às expensas dos próprios condôminos ou associados, não havendo ainda riscos de prejuízos a quem quer que seja, uma vez que, poderia, por exemplo, ser exigida que a instalação respeitasse um padrão específico do Contran, evitando a existência de lombadas que causem danos aos veículos.

Caberia, salvo melhor juízo, um olhar do legislador, ou do próprio conselho nacional de trânsito, para que se busque pela aplicação efetiva do princípio da igualdade, que seria justamente, dar tratamento igualmente aos iguais e desigualmente aos desiguais, na exata medida de suas desigualdades.

Imperiosa seria a adequação das normas nesse particular, criando regras específicas para instalação de lombadas nas ruas dos condomínios e loteamentos.