por Canales AdvogadosPreço médio do aluguel mensal na cidade de São Paulo é de R$ 3.421, diz pesquisa.
Na cidade de São Paulo, os preços de imóveis para compra ou aluguel acumularam alta no primeiro semestre de 2022, segundo relatório de junho divulgado pelo Imovelweb.
O preço médio do aluguel mensal na cidade encerrou o mês de junho em R$ 3.421 para os apartamentos de 65 m² com dois quartos, subindo 0,3% em relação a maio.
Em 2022, os valores para alugar um imóvel acumularam um incremento de 5% abaixo da inflação (5,7%) e muito abaixo do ajuste do IGP-M (8,2%).
Os dados do relatório, também chamado de Index, são gerados com base em 100% dos imóveis listados no portal do Imovelweb, tanto para aluguel quanto para venda, mostrando o preço médio das propriedades.
Preço do aluguel por bairro em São Paulo
Na análise por bairros, Itaim Bibi fechou junho com o maior preço médio, custando R$ 4.886 por mês. Já o bairro mais econômico para morar de aluguel é Cidade Tiradentes, com um valor médio mensal de R$ 987.
Preço do aluguel por região em São Paulo
Entre as regiões, a Zona Oeste é a mais cara, com um preço médio mensal de R$ 3.962. A Zona Leste, por sua vez, é a mais barata, com uma média mensal de R$ 1.830.
Imóveis à venda em São Paulo
Para propriedades à venda na cidade, o relatório indica que o preço médio ficou em R$ 9.761 por m² em junho, 0,5% acima do mês anterior. No acumulado do primeiro semestre do ano, os valores tiveram alta de 2% abaixo da inflação (5,7%). Já nos últimos 12 meses, os preços tiveram um aumento de 4,3%, um terço da inflação do mesmo período.
Entre os bairros, Pinheiros é o mais caro na hora de adquirir um imóvel, com um preço médio de R$ 14.728 por m², enquanto Cidade Tiradentes é o mais barato, com um valor médio de R$ 2.703 por m².
A Zona Oeste é a região mais cara, com um valor de R$ 11.748 por m². Já a Zona Leste fechou junho com o menor preço, custando R$ 5.329 por m².
Rentabilidade imobiliária
O índice de rentabilidade imobiliária relaciona o preço de venda e valor de locação do imóvel para verificar o tempo necessário para recuperar o dinheiro utilizado na aquisição do imóvel. O relatório de junho do Imovelweb apontou um índice de 5,57% bruto anual, o que significa que são necessários 17,9 anos de aluguel para reembolsar o investimento de compra, 2,9% a menos que um ano atrás.
As Zonas Leste e Sul são as que oferecem maior retorno para os investidores: acima de 6% anual
Fonte: https://exame.com/mercado-imobiliario/precos-imoveis-sao-paulo-primeiro-semestre-2022-em-alta/
por Canales AdvogadosMercado aquecido: Empreendedor pode ter novo CNPJ em 40 horas.
Um dia e 16 horas. Esse é o tempo total que um empreendedor leva, em média, para ter um registro de empresa no Brasil, de acordo com o governo federal.
Praticamente 100% da documentação exigida para virar dono de um negócio pode ser preenchida virtualmente, sem a obrigação de pegar filas em guichês de repartições públicas e reconhecer assinaturas em calhamaços de papéis.
Cinco anos atrás, o prazo para abrir uma empresa no país passava dos três meses, segundo o Doing Business, ranking do Banco Mundial sobre o ambiente de negócios.
Essa redução de tempo aconteceu depois de mudanças regulatórias para facilitar o registro de novos CNPJs. Resultado: nos primeiros quatro meses de 2022, os brasileiros abriram 1,3 milhão de empresas.
A quantia é 30% de todos os negócios fundados no ano passado, um período que já teve criação recorde de empresas no Brasil.
O que une essas empresas de tamanhos diversos é o crescimento espetacular em 2021. De acordo com especialistas, o Brasil continua um ambiente atraente para quem sabe aproveitar as oportunidades, mesmo em um cenário macroeconômico para lá de desafiador.
“Temos um mercado gigante, com muitos problemas para resolver, sedento por inovação e tecnologia”, diz Camilla Junqueira, diretora-geral da Endeavor, entidade de fomento ao empreendedorismo.
“São condições que não mudam com a pandemia ou o aumento da taxa de juro e que fazem nosso mercado brilhar para os empreendedores.”
Fonte: https://www.instagram.com/p/CgW0RFZg3uy/?igshid=MDJmNzVkMjY%3D
por Canales AdvogadosO apartamento do seu vizinho pode se tornar um imóvel comercial
NOVA LEI – A Lei 14.405/22 deu nova redação ao art. 1.351, do Código Civil.
Estava em vigor a redação original trazida pelo Código Civil para este artigo:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”
A nova redação é a seguinte:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
Portanto, com a nova redação, uma unidade imobiliária que é residencial poderá ter sua destinação alterada para comercial, desde que a mudança da destinação da unidade imobiliária seja aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos e sejam respeitadas as normas urbanísticas.
A mudança, aparentemente simples, provoca uma série de efeitos que vamos comentando, por aqui, nos próximos dias.
por Canales AdvogadosAdvocacia analisa autorização para penhora do imóvel do fiador em caso de dívida do locatário
O Supremo Tribunal Federal (STF) pacificou entendimento ao aprovar, por maioria, a autorização para
que locadores de imóveis comerciais possam penhorar bem de família do fiador quando houver descumprimento
contratual pelo locatário. O debate foi aberto quando um fiador contestou decisão do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo (TJSP), em agosto de 2021, que manteve a penhora de seu imóvel, único bem de família, para quitação do aluguel de um imóvel comercial.
Na avaliação da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), a maior entidade representativa do setor,a decisão assegura a liberdade para empreender no mercado de locação com mais segurança jurídica e equidade de direitos entre as partes. “De fato, o art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 não faz distinção entre locações comercial e residencial. Além disso, também é verdade que, com a penhora do bem de família do fiador, o locador detém maior segurança sobre seu crédito, o que seguramente favorece a livre-iniciativa”, pondera Rogério Tucci. O advogado, no entanto, cita um precedente que expõe a contradição da decisão.
“Ocorre que, como salientado no anterior precedente de lavra da il. Min. Rosa Weber (RE nº 605.709-SP), a restrição ao direito à moradia do fiador na locação residencial colide com o direito à moradia do locatário. Como o conflito é de direitos sociais, é necessário fazer uma escolha mediante juízo de ponderação. Na locação comercial, todavia, o conflito parece ser entre o direito à moradia do fiador e o direito patrimonial do locatário (o qual, aliás, tem assegurada a impenhorabilidade de seu bem de família). A decisão, nesse sentido, enseja certa perplexidade.” Para a AABIC, a proibição da penhora poderia esvaziar a importância do fiador como agente fundamental no mercado de locação para fornecer garantias de segurança aos proprietários e imobiliárias. E, por conta da controvérsia, a consulta especializada torna-se cada vez mais importante na execução dos contratos, seja
pelos locadores, seja pelos locatários ou fiadores. “Nos contratos de locação, a cláusula de garantia é das
mais importantes. O acompanhamento de advogado é então essencial não só para que as partes compreendam
como se desenrolará eventual cobrança do débito locatício, mas para que possam ser esclarecidos quais são os demais aspectos do contrato de locação diretamente ligados à garantia dos aluguéis, como substituição da garantia, prorrogação por prazo indeterminado, benefício de ordem, despejo liminar, entre outros”, alerta Tucci.
REPERCUSSÃO GERAL
A decisão é de repercussão geral, ou seja, o entendimento adotado pelos ministros servirá como baliza para todas as instâncias do Judiciário em casos semelhantes. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça, existiam 322 processos sobre o assunto aguardando a decisão do STF.
TEMA Nº 1127
Título: Penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial.
Descrição: Recurso extraordinário em que se discute, à luz dos arts. 1º, inciso III, 6º e 226, da Constituição Federal, a possibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação de imóvel comercial, em distinção com a locação residencial, afastando-se o Tema nº 295 (RE nº 612360).
O QUE GEROU O DEBATE
Em 2010, o STF já havia publicado uma tese com repercussão geral (Tema nº 295): “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação em virtude da compatibilidade da exceção prevista
no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990, com o direito à moradia consagrado no art. 6º da CF, com redação da EC 26/20”. Contudo, essa decisão não especificava a que tipo de locação o entendimento se aplicava: residencial
ou comercial. Em 2018, a 1ª Turma do STF julgou um recurso extraordinário (RE nº 605.709) envolvendo o tema, no qual foi assentada a impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador no caso de locação comercial. Foi esse o argumento que o fiador usou no caso mais recente julgado pelo TJSP.
Fonte: https://www.aasp.org.br/em-pauta/advocacia-analisa-autorizacao-para-penhora-do-imovel-do-fiador-em-caso-de-divida-do-locatario/#:~:text=O%20Supremo%20Tribunal%20Federal%20(STF,houver%20descumprimento%20contratual%20pelo%20locat%C3%A1rio.
por Canales AdvogadosCabe multa compensatória por devolução de imóvel em ação de despejo, confirma Terceira Turma
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida mesmo que a devolução do imóvel decorra da decisão judicial que decreta o despejo, sendo o fiador solidariamente responsável pelo pagamento da multa.
Com esse entendimento, o colegiado confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual as garantias da locação, inclusive a fiança, se estendem até a efetiva devolução do imóvel ao locador.
A controvérsia julgada teve origem em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada pelo dono de um imóvel contra a empresa locatária e o seu fiador.
O TJSP confirmou a sentença que determinou a resolução do contrato, decretou o despejo e condenou solidariamente a locatária e o fiador ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos, até a efetiva desocupação do imóvel, além de multa contratual.
No recurso especial, o fiador sustentou que nem ele nem a locatária deveriam responder pela multa rescisória decorrente da devolução antecipada do imóvel, pois isso ocorreu em virtude da ação de despejo movida pelo locador.
Quebra contratual permite ao locador exigir a multa compensatória
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que o artigo 4º, caput, da Lei 8.245/1991 estabelece a possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal compensatória para o caso de descumprimento das obrigações contratuais.
O ministro acrescentou que, antes do término do prazo contratual, o locatário poderá devolver o imóvel mediante o pagamento de multa, com o abatimento proporcional ao período de contrato cumprido, como prevê o artigo 413 do Código Civil. Segundo o magistrado, igual sanção pode ser aplicada ao locador, observadas as mesmas circunstâncias e as demais condições contratuais.
De acordo com o relator, quando é deferido o pedido de despejo, o locatário é obrigado a devolver o imóvel após receber o mandado judicial, nos termos do artigo 63, caput, da Lei 8.245/1991, sendo que a multa compensatória também é devida em caso de devolução do imóvel locado determinada em ordem judicial de despejo.
“Em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora“, declarou o relator.
Responsabilidade pela multa também recai sobre o fiador
Cueva acrescentou que, na hipótese julgada, como não houve extinção ou exoneração da garantia prestada, a responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória também incide sobre o fiador.
“Dessa forma, se o locatário responde pela cláusula penal compensatória em razão da ordem judicial de despejo e não houve extinção da garantia prestada no contrato de locação, cabe igualmente ao fiador a responsabilidade pelo pagamento da referida multa”, concluiu o ministro.
Leia o acórdão no REsp 1.906.869.
Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/15072022-Cabe-multa-compensatoria-por-devolucao-de-imovel-em-acao-de-despejo–confirma-Terceira-Turma.aspx
por Canales AdvogadosDona de obra vai pagar multas pelo descumprimento de normas de saúde e segurança no canteiro
A Oitava Turma do Tribunal Superior do Trabalho rejeitou recurso de microempresária que, como dona de obra em Caraguatatuba (SP), foi condenada a pagar as multas aplicadas por auditor fiscal em razão do descumprimento de normas de segurança e medicina do trabalho no local dos serviços. Como responsável subsidiária, a dona da loja na qual a obra era realizada só pagaria a multa se o empreiteiro não a quitasse.
Ao analisar a pretensão da empresária de não pagar a multa, a Oitava Turma afastou a aplicação da Orientação Jurisprudencial nº 191 da SbDI-1 do TST sobre o caso, apesar da incidência pretendida pela empresária. Essa jurisprudência dispõe que “diante da inexistência de previsão legal específica, o contrato de empreitada de construção civil entre o dono da obra e o empreiteiro não enseja responsabilidade solidária ou subsidiária nas obrigações trabalhistas contraídas pelo empreiteiro, salvo sendo o dono da obra uma empresa construtora ou incorporadora.”.
Segundo o relator do recurso na Oitava Turma, ministro Alexandre Agra Belmonte, da leitura da referida OJ, entende-se que fica afastada apenas a responsabilidade do dono da obra quanto às obrigações estritamente trabalhistas contraídas pelo empreiteiro. “Isso significa que tal isenção não alcança a situação dos presentes autos, em que se discute a responsabilidade subsidiária pelas multas aplicadas ao causador das infrações decorrentes do não cumprimento das obrigações relacionadas à segurança e à medicina do trabalho”, afirmou.
Para o ministro, devem as empresas que contratam terceiros observar e velar pela observância das condições de trabalho dos empregados e dos prestadores. “Notadamente, aquelas relacionadas à segurança e à saúde do trabalho, sendo as empresas corresponsáveis em caso de descumprimento das normas técnicas”, analisou.
Por unanimidade, a Oitava Turma acompanhou o voto do relator para não conhecer do recurso de revista da microempresária.
Processo: RR-11728-36.2015.5.15.0045
Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=37410
por Canales AdvogadosPosse sem oposição dos demais coproprietários legitíma usucapião, entende STJ.
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o condômino que exerce a posse do imóvel por si mesmo – sem nenhuma oposição dos demais coproprietários – tem legitimidade para pedir usucapião em nome próprio.
O entendimento foi firmado pelo colegiado ao confirmar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que considerou o ex-cônjuge parte legítima para ajuizar a ação de usucapião em nome próprio, após a dissolução da sociedade conjugal, desde que exerça a posse exclusiva com animus domini e sejam atendidos os outros requisitos legais.
Segundo o processo, uma mulher pediu o reconhecimento de sua propriedade sobre a fração ideal de 15,47% de vários imóveis. As partes, casadas desde 1970, se divorciaram em 1983, mas não partilharam os bens. Por estar na posse exclusiva dos imóveis há mais de 23 anos (desde o divórcio até o ajuizamento da ação, em 2007), sem oposição do ex-marido, a mulher ajuizou ação objetivando a usucapião extraordinária.
No recurso especial apresentado ao STJ, o homem alegou que a coproprietária – no caso, sua ex-esposa –, enquanto administrava a fração ideal dos imóveis comuns (alugando-os a terceiros), não exerceu posse ad usucapionem, por mais longa que tenha sido essa posse; por isso, não seria cabível o reconhecimento da usucapião em seu favor.
Posse de imóvel com ânimo de dono
De acordo com o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, a jurisprudência do STJ considera que, dissolvida a sociedade conjugal, o imóvel comum do casal passa a ser regido pelas regras do condomínio – ainda que não realizada a partilha de bens –, cessando o estado de mancomunhão anterior.
“Nesse contexto, possui legitimidade para usucapir em nome próprio o condômino que exerça a posse por si mesmo, sem nenhuma oposição dos demais coproprietários, tendo sido preenchidos os demais requisitos legais”, afirmou o ministro, citando vários precedentes do tribunal (REsp 668.131; REsp 1.631.859; AgInt no REsp 1.787.720).
Segundo Bellizze, a posse de um condômino sobre o imóvel, exercida com ânimo de dono, ainda que na qualidade de possuidor indireto, sem nenhuma oposição dos coproprietários, nem reivindicação dos frutos que lhes são inerentes, confere à posse o caráter ad usucapionem, que legitima a procedência da usucapião, quando atendidas as outras exigências da lei.
Ex-marido abandonou os bens após o fim do casamento
No caso julgado, observou o relator, após o fim do matrimônio, o ex-marido abandonou completamente a fração ideal dos imóveis pertencente ao casal, sendo que a ex-esposa não lhe repassou nenhum valor proveniente de aluguel – nem ele o exigiu – e tampouco prestou contas por todo o período antecedente ao ajuizamento da ação.
Diante disso, o ministro entendeu ser descabida a alegação de que a mulher apenas administrava os bens. “O que houve – e isso é cristalino – foi o exercício da posse pela ex-esposa do recorrente com efetivo ânimo de dona, a amparar a procedência do pedido de usucapião, segundo já foi acertadamente reconhecido na origem”, afirmou o relator.
Leia o acórdão no REsp 1.840.561.
Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/24062022-Condomino-que-exerce-posse-sem-oposicao-do-coproprietario-pode-pedir-usucapiao-em-nome-proprio.aspx
por Canales AdvogadosSTF prorroga até 31 de outubro decisão que suspende despejos e desocupações
O ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Luís Roberto Barroso prorrogou até 31 de outubro deste ano a suspensão de despejos e desocupações, em razão da pandemia de covid-19, de acordo com os critérios previstos na Lei 14.216/2021.
A decisão foi tomada na Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 828. Nela, o ministro ressalta que a nova data determinada evita qualquer superposição com o período eleitoral.
O ministro destacou que, após um período de queda nos números da pandemia, houve, em junho, uma nova tendência de alta. Ele informou que, entre os dias 19 e 25 de junho deste ano, o Brasil teve a semana epidemiológica com mais casos desde fevereiro, em todo o território nacional.
Para Barroso, diante desse cenário, em atenção aos princípios da cautela e precaução, é recomendável a prorrogação da medida cautelar, que já havia sido deferida, pela segunda vez, em março deste ano. Ainda segundo ele, com a progressiva superação da crise sanitária, os limites da sua jurisdição se esgotarão e, por isso, é necessário estabelecer um regime de transição para o tema.
Medida temporária
Para o ministro, a suspensão não deve se estender de maneira indefinida. “Embora possa caber ao STF a proteção da vida e da saúde durante a pandemia, não cabe a ele traçar a política fundiária e habitacional do país”, afirmou na decisão.
Ele registrou ainda que está em trâmite na Câmara dos Deputados o projeto de Lei 1.501/2022, com o objetivo de disciplinar medidas sobre desocupação e remoção coletiva forçada. “É recomendável que esta Corte não implemente desde logo um regime de transição, concedendo ao Poder Legislativo um prazo razoável para disciplinar a matéria”, disse.
Na decisão, o ministro intimou a União, o Distrito Federal e os estados, assim como a Presidência dos Tribunais de Justiça e Tribunais Regionais Federais para ciência e imediato cumprimento da decisão. Ele também intimou, para ciência, as Presidências da Câmara dos Deputados e do Senado Federal, o Conselho Nacional de Direitos Humanos e o Conselho Nacional de Justiça.
Por fim, o relator solicitou à Presidência do STF a convocação de sessão extraordinária do Plenário Virtual para análise do referendo da decisão.
Fonte: https://ponto-juridico.jusbrasil.com.br/noticias/1561688633/stf-prorroga-ate-31-de-outubro-decisao-que-suspende-despejos-e-desocupacoes
por Canales AdvogadosPublicada nova lei que cria Sistema Eletrônico de Registros Públicos e trata de temas do Direito Civil (14.382/2022)
O presidente Jair Bolsonaro sancionou a lei 14.382/22, que implementa o Serp – Sistema Eletrônico de Registros Públicos e moderniza o serviço cartorial no país. A aprovação possibilita que os cidadãos acessem registros públicos pela internet com maior agilidade. A norma foi publicada no DOU desta terça-feira, 28.
A lei é fruto da MP 1.085/21, elaborada pelo ministério da Economia em diálogo com outros órgãos do governo Federal, de representantes do CNJ e de associações representativas de entidades do sistema cartorial e do setor privado.
Por meio do Serp, os atos e negócios jurídicos serão registrados e consultados eletronicamente, permitindo que os usuários dos cartórios sejam atendidos através de um celular ou de um computador, por exemplo. Isso tornará o serviço mais flexível e eficiente, visto que os cidadãos não serão obrigados a acessar os serviços presencialmente e se deslocar por diversos cartórios para obter informações e expedir certidões.
A expectativa é a melhoria dos serviços para a população, com a modernização do ambiente de negócios, a redução de custos e de prazos e a diminuição de restrições ao crédito. Agora, a Corregedoria do CNJ implementará os detalhes operacionais em um cronograma de ações até 31 de janeiro de 2023.
O Serp também prevê que as bases de dados dos cartórios de registros públicos sejam interconectadas. Assim, os documentos e informações poderão ser acessados eletronicamente entre os cartórios e seus usuários. Com isso, possibilita-se o uso de extratos eletrônicos com dados estruturados que padronizarão os registros e dispensarão a apresentação de documento físico para a efetivação de registros.
O registro dos imóveis será facilitado com a possibilidade de realização do pedido de forma eletrônica e emissão de certidão em, no máximo, cinco dias úteis. Atualmente, o prazo médio para o registro de um imóvel no Brasil varia de 23 dias, na região Sudeste, a 52 dias, na região Sul. Já as certidões de inteiro teor da matrícula do imóvel serão emitidas em até quatro horas.
Os registros de garantias de bens móveis e imóveis serão integrados em sistema único, seguro e transparente. Isso fortalece o canal de garantias no Brasil, com possibilidade de utilização de bens móveis como garantia nas operações de crédito, através do registro e a consulta via ponto de acesso único de gravames e da incidência de indisponibilidades sobre esses bens. O Serp ampliará o acesso ao crédito às empresas, especialmente aos empreendimentos de menor porte que, muitas vezes, não possuem bens imóveis para dar em garantia. Assim, com o fortalecimento do uso das garantias, espera-se a redução das taxas de juros ao tomador de crédito.
A medida permite ainda o uso de assinaturas digitais e a dispensa do reconhecimento de firma para registro de documentos e títulos. Reduzindo custo e burocracia, as assinaturas poderão ser feitas pelo cidadão utilizando seu cadastro na plataforma gov.br.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/368723/bolsonaro-sanciona-lei-que-moderniza-cartorios
por Canales AdvogadosDoação de imóvel aos filhos do casal não é fraude contra credor se a família continua morando nele
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento a dois recursos por meio dos quais uma família defendeu que a doação do imóvel em que reside, dos pais para os filhos, não caracterizou fraude contra o credor, pois a propriedade – considerada bem de família – seria impenhorável. Um dos recursos foi interposto pelo marido, devedor, e o outro, por sua esposa e filhos.
Por unanimidade, o colegiado considerou que a doação do imóvel – no qual a família permaneceu residindo – não configurou fraude, uma vez que o prejuízo ao credor seria causado pela alteração da finalidade de uso do bem ou pelo desvio de eventual proveito econômico obtido com a transferência de propriedade.
Segundo os autos, uma empresa do devedor emitiu cédula de crédito bancário de cerca de R$ 2,3 milhões em favor do Desenvolve SP, instituição financeira do governo do estado de São Paulo. O empresário, com a concordância de sua esposa, foi avalista do financiamento, tornando-se devedor solidário, ao lado da empresa.
O credor ajuizou ação de execução de título extrajudicial contra a empresa e o avalista. No curso do processo, constatou-se que ele e sua esposa doaram os imóveis de sua propriedade aos três filhos após a constituição da dívida. Alegando que as doações foram fraudulentas, a agência de fomento requereu a anulação da transferência dos bens por meio de ação específica.
O tribunal estadual entendeu que houve fraude e declarou a ineficácia das doações em relação ao credor, em vez da anulação pleiteada. No recurso dirigido ao STJ, o devedor sustentou que a corte paulista não examinou a impenhorabilidade de um dos bens doados. Sua esposa e filhos defenderam que a parte dela nos imóveis não poderia ser atingida pela execução, pois não seria devedora.
Critérios para avaliar existência de fraude contra credores
Relatora dos recursos, a ministra Nancy Andrighi explicou que, de acordo com a orientação do STJ, a ocorrência de fraude contra credores requer a anterioridade do crédito, a comprovação de prejuízo ao credor e o conhecimento, pelo terceiro adquirente, do estado de insolvência do devedor.
A magistrada lembrou que há divergência na jurisprudência do tribunal quanto à preservação da garantia da impenhorabilidade na hipótese em que o bem é alienado em fraude à execução, que se assemelha à fraude contra credores, pois nessas duas hipóteses o reconhecimento da fraude objetiva garantir o pagamento da dívida.
Dessa forma, apontou a ministra, em cada caso, o juiz deve ponderar entre a proteção do bem de família e os direitos do credor. Ela observou que o principal critério para identificação de fraude contra credores ou à execução é a ocorrência de alteração na destinação original do imóvel ou de desvio do proveito econômico da alienação (se houver) que prejudique o credor (REsp 1.227.366).
Imóvel permaneceu destinado à moradia
No caso dos autos, a relatora ressaltou que “o bem permaneceu na posse das mesmas pessoas e teve sua destinação (moradia) inalterada. Destaque-se, ademais, que os filhos do casal ainda não atingiram a maioridade”.
De acordo com a magistrada, essas peculiaridades demonstraram a ausência de prejuízo ao credor e de intenção fraudulenta, de maneira que deve ser preservada a impenhorabilidade do imóvel em que a família reside.
A ministra acrescentou que, mesmo que não se aplicasse tal raciocínio, a proteção da impenhorabilidade continuaria presente, tendo em vista que a esposa do devedor “jamais ocupou a posição de devedora” em relação ao Desenvolve SP, “mas se limitou a autorizar o oferecimento da garantia pessoal por seu cônjuge, em razão do disposto no artigo 1.647, inciso III, do Código Civil”.
Assim, afirmou Nancy Andrighi, a doação da cota dos imóveis pertencente à mulher (50%) não pode ser considerada fraudulenta, bem como está protegida pela impenhorabilidade, considerando que os recebedores da doação residem no local. Segundo a ministra, o reconhecimento da impenhorabilidade da metade relativa à meação de um imóvel deve ser estendida à totalidade do bem (REsp 1.405.191).
Segundo a relatora, por qualquer ângulo que se examine a questão, o imóvel em que os recorrentes residem “é impenhorável e, por isso, não há que se falar em fraude contra credores”. Seguindo seu voto, o colegiado reformou o acórdão da corte estadual e determinou o retorno dos autos ao primeiro grau para outras deliberações.
Leia o acórdão no REsp 1.926.646.