por Canales AdvogadosExcepcionalmente, o Código de Defesa do Consumidor pode incidir nos contratos de sociedade em conta de participação
A Terceira Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, para a incidência excepcional do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos contratos de sociedade em conta de participação, devem estar presentes dois requisitos: a caracterização do sócio participante ou oculto como investidor ocasional vulnerável, e a circunstância de ter sido a sociedade em conta de participação constituída ou utilizada com fim fraudulento, notadamente para afastar a incidência do CDC.
Com esse entendimento, o colegiado aplicou a norma consumerista para definir como competente o foro do domicílio do autor de uma ação de rescisão contratual. Ele celebrou contrato de sociedade em conta de participação com uma empresa, investindo R$ 50 mil para integralização do capital social. Após sacar R$ 12 mil em 12 de agosto de 2019, solicitou o distrato, em novembro do mesmo ano, bem como o saque do valor remanescente. No entanto, passado o prazo de 90 dias requerido pela empresa, não houve a devolução do dinheiro.
As instâncias ordinárias determinaram a rescisão do contrato e condenaram a empresa ao pagamento de R$ 38 mil. Ao STJ, a empresa argumentou, entre outros pontos, que o CDC seria inaplicável ao caso, pois esse tipo de contrato possui caráter empresarial.
Sociedade em conta de participação pode ter caráter consumerista
A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que, segundo o artigo 991, caput, do Código Civil, na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais sócios dos resultados correspondentes.
De acordo com a magistrada, a doutrina ensina que “a conta de participação se constitui da seguinte forma: um empreendedor (sócio ostensivo) associa-se a investidores (os sócios participantes), para a exploração de uma atividade econômica. O primeiro realiza todos os negócios ligados à atividade, em seu próprio nome, respondendo por eles de forma pessoal e ilimitada”.
“Inegável, portanto, que a sociedade em conta de participação pode imprimir caráter consumerista à relação entre o sócio ostensivo – o qual possui amplo poder para gerir o objeto da sociedade, qual seja, o investimento financeiro – e os sócios participantes”, disse.
Expediente fraudulento para afastar proteção do CDC
A ministra destacou precedente do STJ em que se reconheceu o caráter consumerista de contrato de sociedade em conta de participação firmado no âmbito do mercado imobiliário, como forma de amparar concretamente a figura do investidor ocasional.
No referido julgado, afirmou, a turma fixou o entendimento de que “o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo, portanto, em seu âmbito de proteção, aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional”.
Para Nancy Andrighi, em muitas ocasiões a sociedade em conta de participação é utilizada justamente com o propósito de evitar a aplicação do CDC, tomando, portanto, um caráter fraudulento.
Regra específica prevalece sobre a de caráter geral
No caso em análise, a relatora verificou que o tribunal estadual caracterizou o autor da ação como investidor ocasional vulnerável e entendeu que a empresa teria se utilizado da sociedade em conta de participação de forma fraudulenta, o que preenche os requisitos para aplicação excepcional do CDC.
Desse modo, ela concluiu que, entre a norma geral do artigo 53, III, “a”, do Código de Processo Civil, que prevê a competência do foro do lugar onde está a sede da pessoa jurídica ré, e a norma específica do artigo 6º, VIII, do CDC, que determina a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, deve prevalecer a regra específica, definindo-se o foro mais conveniente para o autor da ação.
Leia o acórdão no REsp 1.943.845.
Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09082022-Excepcionalmente–CDC-pode-incidir-nos-contratos-de-sociedade-em-conta-de-participacao.aspx
por Canales AdvogadosEx-companheiro pode pedir usucapião quando exerce posse do bem comum
No julgamento do Recurso Especial nº 1.840.561/SP, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, proferiu acórdão estabelecendo que ex-companheiro que exerce a posse sobre imóveis comuns, sem nenhuma oposição do outro, pode pleitear a usucapião em nome próprio.
A questão posta para julgamento orbitava em torno da definição da natureza da posse exercida por um dos ex-cônjuges sobre as frações ideais de imóveis pertencente ao ex-casal, após a dissolução da sociedade conjugal, mas sem que tivesse havido a partilha dos bens, a ensejar a aquisição da propriedade, pelo cônjuge possuidor, da totalidade da fração ideal por usucapião.
No caso julgado pelo STJ, a autora, em 2007, moveu a ação de usucapião na modalidade extraordinária em desfavor de seu ex-marido, pedindo o reconhecimento da sua propriedade sobre a fração ideal de 15,47% de 42 unidades autônomas situadas em um edifício na cidade de São Paulo (SP). Para tanto, argumentou que se casou com o réu em 1970, tendo se divorciado em 1983 sem, contudo, realizar a partilha dos bens comuns. Mesmo após o divórcio, manteve-se na posse exclusiva dos imóveis por mais de 23 anos, sem que houvesse qualquer insurgência do seu ex-marido.
O pedido da autora foi julgado procedente em primeiro grau e confirmado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sob o fundamento de que o condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse exclusiva do bem comum, com animus domini, e sejam atendidos os requisitos legais da usucapião.
Contra o acórdão proferido pela Corte Bandeirante, o réu interpôs recurso especial defendendo, dentre outras matérias, que o coproprietário, enquanto na administração da fração ideal dos imóveis comuns (alugando-os a terceiros), não exerce posse ad usucapionem, por mais longa que seja essa posse; e que a atuação da autora — na condição de administradora da fração ideal dos imóveis — constitui ato de mera detenção, não se caracterizando como posse para fins de usucapião.
Ao julgar o recurso, o relator, ministro Marco Aurélio Bellize, asseverou que restou incontroverso nos autos a posse da autora por lapso temporal aquisitivo superior a 20 anos (de 1983, ano do divórcio, até 2007, ano do ajuizamento da ação), de modo que o imbróglio da lide recaia exclusivamente sobre natureza da posse exercida pela autora sobre os imóveis não partilhados, se ad usucapionem ou não.
Para confirmar a natureza ad usucapionem da posse por ela exercida, fundamentou o relator que a dissolução da sociedade conjugal, seja através da separação ou do divórcio, cessa o estado de mancomunhão dos bens comuns e, enquanto não partilhado o imóvel, a propriedade do casal sobre o bem rege-se pelo instituto do condomínio (v.g. STJ, REsp 1.375.271/SP, 3ª T., relatora: ministra Nancy Andrighi, j. 21/9/2017). Por consequência, cada condômino deve responder ao outro pelos frutos que percebeu da coisa, nos termos do artigo 1.319 do Código Civil.
Em outras palavras, a administração do bem imóvel por um dos condôminos, ainda que implicitamente, pressupõe o rateio das despesas e o repasse dos frutos advindos da coisa aos demais condôminos.
Na hipótese sob julgamento, contudo, embora os imóveis estivessem alugados, todos os rendimentos eram percebidos com exclusividade pela autora e sem que houvesse qualquer reinvindicação dos frutos e tampouco pedido de prestação de contas por parte do réu, que desde o término da relação conjugal se manteve inerte.
Isto é, após o fim do matrimônio, houve completo abandono, pelo réu, das frações ideais pertencentes ao ex-casal sobre os imóveis usucapidos pela autora, que não lhe repassou nenhum valor proveniente dos alugueres, tampouco o réu o exigiu.
E, justamente por inexistir repartição dos frutos ou pedido de prestação de contas pelo réu, afastou-se a tese por ele defendida, segundo a qual a autora, por todo esse tempo, estava desempenhando função de administradora dos bens condominiais, nos termos do artigo 1.324 do Código Civil.
Desse modo, rechaçou-se o argumento defendido pelo réu, segundo o qual a autora, ao alugar os imóveis, abriu mão de sua posse ad usucapionem, sob o fundamento de que o artigo 1.238 do Código Civil exige, para a caracterização da usucapião extraordinária, apenas a posse do imóvel com ânimo de dono, nada indicando que essa posse seja, necessariamente, plena, de forma que inexiste óbice ao reconhecimento da usucapião em favor do possuidor indireto que efetivamente exerce essa posse.
Não se revela incompatível, portanto, a posse indireta com o requisito anímico daquele que age na intenção de ter a coisa para si, sobretudo porque o desdobramento da posse plena decorre, em regra, de ato do possuidor pleno que, cedendo a outrem (possuidor direto) o exercício de parte dos atributos inerentes ao seu domínio, passa a se qualificar como possuidor indireto.
Nesses termos, concluiu o ministro que a posse da autora sobre os imóveis era exercida com ânimo de dona (animus domini) e sem qualquer oposição dos demais coproprietários, o que conferiu à sua posse a natureza ad usucapionem, a legitimar a procedência da usucapião em face dos demais condôminos que abriram mão dos seus direitos sobre os bens.
O posicionamento adotado pela 3ª Turma nesse julgamento não foi isolado, prevalecendo no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que o condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários (v.g. STJ, REsp nº 668.131/PR, 4.ª T., relator: ministro Luis Felipe Salomão, j. 19/8/2010; STJ, REsp 1.631.859/SP, 3.ª T., rel.: ministra Nancy Andrighi, j 22/5/2018; STJ, AgInt no REsp 1.787.720/CE, 4.ª T., rel.: ministro Raul Araújo, j. 27/9/2021; e STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 750.322/MG, 3.ª T., rel.: ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/10/2017).
Fonte: https://www.conjur.com.br/2022-ago-09/alex-nakata-ex-companheiro-pedir-usucapiao-imovel
por Canales AdvogadosSTJ: Para ser fiador de empresa é necessário autorização do cônjuge.
A 4ª turma do STJ, por unanimidade, decidiu que é necessária a autorização do cônjuge para ser fiador, sob pena de invalidade da garantia. Segundo o colegiado, o fato de o fiador prestar a fiança na condição de comerciante ou empresário é irrelevante, pois deve prevalecer a proteção à segurança econômica familiar. O voto condutor foi do ministro Antonio Carlos Ferreira.
No recurso especial, o credor alegou que o cônjuge pode atuar livremente no desempenho de sua profissão, inclusive prestando fiança, sem a necessidade de outorga uxória, também chamada de outorga conjugal, conforme o Código Civil.
De acordo com os autos, um correntista teve valores penhorados em sua conta bancária, em razão de execução movida contra sua esposa na condição de fiadora de um contrato de aluguel da própria empresa. Por meio de embargos de terceiro, ele questionou a penhora e alegou que não autorizou a mulher a prestar fiança, como exige a lei.
Para o TJ/SP, mesmo sendo titular da empresa locatária, a pessoa deve ter autorização do cônjuge para prestar fiança locatícia, sob pena de nulidade da penhora.
Risco ao patrimônio comum
O relator observou que a necessidade de outorga conjugal para o contrato de fiança é uma regra geral, prevista no Código Civil. Segundo ele, o que se discute no caso é se o cônjuge, no exercício de atividade comercial, está dispensado dessa autorização, nos termos do artigo do CC.
Para o ministro, a interpretação sistemática do instituto da fiança e de seus efeitos leva à conclusão de que a falta de autorização conjugal pode provocar a anulação do negócio por iniciativa do outro cônjuge, independentemente da qualidade de empresário do fiador, porque, embora possa prejudicar o dinamismo das relações comerciais, essa autorização é exigida pela legislação civil para proteger o patrimônio comum do casal.
“Permitir que se preste fiança sem a outorga conjugal pode conduzir à alienação forçada dos imóveis do casal, independentemente da anuência e até mesmo do conhecimento do outro cônjuge – que é exatamente o que o estatuto civil pretende evitar com o disposto nos artigos 1642, inciso I e IV, e 1.647, inciso II.”
Ao negar provimento ao recurso, o ministro considerou, ainda, que é aplicável ao caso a Súmula 332 do STJ, segundo a qual a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
“Considerar, isoladamente, a previsão do Código Civil implicaria reconhecer que o fiador poderia comprometer o patrimônio comum do casal se prestasse a fiança no exercício da atividade profissional ou empresarial, mas não poderia fazê-lo em outras situações.”
Processo: REsp 1.525.638
Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/370502/stj-para-ser-fiador-de-empresa-e-necessario-autorizacao-do-conjuge
por Canales AdvogadosMercado aquecido: Empreendedor pode ter novo CNPJ em 40 horas.
Um dia e 16 horas. Esse é o tempo total que um empreendedor leva, em média, para ter um registro de empresa no Brasil, de acordo com o governo federal.
Praticamente 100% da documentação exigida para virar dono de um negócio pode ser preenchida virtualmente, sem a obrigação de pegar filas em guichês de repartições públicas e reconhecer assinaturas em calhamaços de papéis.
Cinco anos atrás, o prazo para abrir uma empresa no país passava dos três meses, segundo o Doing Business, ranking do Banco Mundial sobre o ambiente de negócios.
Essa redução de tempo aconteceu depois de mudanças regulatórias para facilitar o registro de novos CNPJs. Resultado: nos primeiros quatro meses de 2022, os brasileiros abriram 1,3 milhão de empresas.
A quantia é 30% de todos os negócios fundados no ano passado, um período que já teve criação recorde de empresas no Brasil.
O que une essas empresas de tamanhos diversos é o crescimento espetacular em 2021. De acordo com especialistas, o Brasil continua um ambiente atraente para quem sabe aproveitar as oportunidades, mesmo em um cenário macroeconômico para lá de desafiador.
“Temos um mercado gigante, com muitos problemas para resolver, sedento por inovação e tecnologia”, diz Camilla Junqueira, diretora-geral da Endeavor, entidade de fomento ao empreendedorismo.
“São condições que não mudam com a pandemia ou o aumento da taxa de juro e que fazem nosso mercado brilhar para os empreendedores.”
Fonte: https://www.instagram.com/p/CgW0RFZg3uy/?igshid=MDJmNzVkMjY%3D
por Canales AdvogadosEfeitos da desconsideração da personalidade jurídica podem atingir fundos de investimento
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é possível que os efeitos da desconsideração da personalidade jurídica atinjam os fundos de investimento. Segundo o colegiado, embora esses fundos não tenham personalidade jurídica, eles titularizam direitos e obrigações e, além disso, podem ser constituídos ou utilizados de forma fraudulenta pelos cotistas – pessoas físicas ou jurídicas –, fatos que justificam a aplicação do instituto.
Com esse entendimento, o colegiado manteve acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, no curso de uma execução, confirmou a rejeição dos embargos de terceiro
opostos por um Fundo de Investimento em Participações (FIP) contra o bloqueio e a transferência de ativos de sua propriedade, após a desconsideração da personalidade jurídica de uma empresa holding.
Em recurso especial dirigido ao STJ, o fundo de investimento alegou que não foram preenchidos os requisitos legais para a desconsideração da personalidade jurídica, tendo em vista que os FIPs são constituídos sob a forma de condomínio fechado, sem personalidade jurídica, motivo pelo qual não poderiam ser atingidos pela medida.
Comprovação de abuso de direito autoriza desconsideração da personalidade
O ministro Villas Bôas Cueva, relator, explicou que a Lei 4.728/1965, ao disciplinar o mercado de capitais, realmente caracterizou os fundos de investimento como entes constituídos sob a forma de condomínio, definição posteriormente seguida pelo Banco Central na Circular 2.616/1995.
Atualmente, prosseguiu, está em vigor a Instrução 555/2014 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), segundo a qual o fundo de investimento pode ser constituído sob a forma de condomínio aberto – que permite ao cotista solicitar o resgate de suas cotas – ou fechado – no qual as cotas só são resgatadas ao fim do prazo de duração do fundo.
Além de lembrar que os fundos estão sujeitos a regramento específico da CVM, o ministro destacou que esse tipo de condomínio, embora seja destituído de personalidade jurídica e exerça suas atividades por meio de administrador, é dotado de direitos, deveres e obrigações.
“Assim, o fato de ser o FIP constituído sob a forma de condomínio e não possuir personalidade jurídica não é capaz de impedir, por si só, a aplicação do instituto da desconsideração da personalidade jurídica em caso de comprovado abuso de direito por desvio de finalidade ou confusão patrimonial”, afirmou.
Fundo teria sido constituído para ocultar patrimônio de empresas do grupo
Citando doutrina a respeito do tema, Villas Bôas Cueva ressaltou que as prerrogativas do artigo 1.314 do Código Civil não são conferidas ao cotista de fundo de investimento, tendo em vista que ele não desfruta plenamente de direitos relacionados aos ativos que possua no fundo constituído, mas apenas dos direitos ligados à sua fração de participação.
Nesse sentido, o relator reconheceu que o patrimônio gerido pelo FIP pertence, em condomínio, a todos os investidores, o que impede a responsabilização do fundo pela dívida de um único cotista.
“Apenas em tese, repita-se, não poderia a constrição judicial recair sobre o patrimônio comum do fundo de investimento por dívidas de um só cotista, ressalvada a penhora apenas da sua cota-parte”, completou o ministro.
No caso dos autos, entretanto, Villas Bôas Cueva destacou que essa regra deve ceder à constatação de que a própria constituição do fundo de investimento ocorreu de forma fraudulenta, como modo de encobrir ilegalidades e ocultar o patrimônio de empresas integrantes do mesmo grupo econômico – tomando-se cuidado, contudo, para não atingir as cotas daqueles que não possuam nenhuma ligação com a parte executada no processo.
O relator ressaltou que, no momento da constrição determinada pelo juízo da execução, como consequência da desconsideração inversa da personalidade jurídica do devedor, o fundo de investimento possuía apenas dois cotistas, ambos integrantes do mesmo conglomerado econômico – o que revela que o ato judicial não atingiu o patrimônio de terceiros.
“Além disso, o fato de o fundo de investimento ser fiscalizado pela CVM e de ter todas as informações auditadas e disponibilizadas publicamente não impede a prática de fraudes associadas, não às atividades do fundo em si, mas dos seus cotistas (pessoas físicas ou jurídicas), que dele se valem para encobrir ilegalidades e ocultar patrimônio. Disso também resulta a irrelevância do fato de se aferir incremento em seu patrimônio líquido”, concluiu.
Leia o acórdão no REsp 1.965.982.
por Canales AdvogadosBem de família de fiador pode ser penhorado para quitar dívida de aluguel comercial, decide STF
O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) julgou constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contratos de locação residenciais e comerciais. A decisão foi tomada na sessão virtual concluída nesta quarta-feira (8/3), no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127).
O recurso foi interposto por um fiador contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) que confirmou a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de um contrato de locação comercial. No STF, ele defendia que o direito constitucional à moradia deve se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial. Também sustentava que a tese fixada pelo STF no julgamento do RE 612360, com repercussão geral (Tema 295), no sentido da constitucionalidade da penhora de bem de família do fiador de contrato de locação, deve ser aplicada apenas aos contratos de locação residencial.
Livre iniciativa
Prevaleceu, no julgamento, o voto do relator, ministro Alexandre de Moraes, pelo desprovimento do recurso. Para o ministro, o direito à moradia, inserido na Constituição Federal entre os direitos sociais, não é absoluto. Ele deve ser sopesado com a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também previsto na Constituição Federal (artigos 1º, inciso IV e 170, caput), e com a autonomia de vontade do fiador, que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato.
Para o relator, a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial causaria grave impacto na liberdade de empreender do locatário, já que, entre as modalidades de garantia que podem ser exigidas, como caução e seguro-fiança, a fiança é a mais usual, menos onerosa e mais aceita pelos locadores. Além disso, deve ser garantido ao indivíduo o direito de escolher se manterá a impenhorabilidade de seu bem de família, conforme a regra geral da Lei 8.009/1990, que dispõe sobre a matéria, ou se será fiador, consentindo expressamente com a constrição de seu bem no caso de inadimplemento do locatário. “A livre iniciativa não deve encontrar limite no direito à moradia quando o próprio detentor desse direito, por sua própria vontade, assume obrigação capaz de limitar seu direito à moradia”, afirmou.
Ele destacou, ainda, que, nos aluguéis comerciais, muitas vezes o fiador é o próprio sócio da pessoa jurídica afiançada, especialmente em se tratando de micro e pequena empresa. Assim, o empreendedor pode liberar seu capital financeiro para investi-lo no próprio negócio, enquanto o fiador, também sócio, escolhe seu direito de empreender, ciente de que seu próprio bem de família poderá responderá pela dívida. “Trata-se de decisão sua, em livre exercício de sua autonomia privada”, apontou.
Lei do Inquilinato
Outro ponto observado pelo relator é que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não faz distinção entre fiadores de locações residenciais e comerciais em relação à possibilidade da penhora do bem de família. Em seu entendimento, criar distinção onde a lei não distinguiu violaria o princípio da isonomia, pois o fiador de locação comercial manteria incólume seu bem de família, enquanto o de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.
O voto do relator foi acompanhado pelos ministros Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux (presidente).
Prevalência
Ficaram vencidos os ministros Edson Fachin e Ricardo Lewandowski e as ministras Rosa Weber e Cármen Lúcia, que votaram pelo provimento do recurso. Para essa corrente, o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial é impenhorável. Na avaliação do ministro Fachin, primeiro a divergir, o direito constitucional à moradia deve prevalecer sobre os princípios da livre iniciativa e da autonomia contratual, que podem ser resguardados de outras formas.
Tese
A tese de repercussão geral proposta pelo relator é a seguinte: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.
Processo relacionado: RE 1307334
por Canales AdvogadosCorreção monetária abusiva não afasta mora de comprador de imóvel
Incorporadora que inscreveu compradores em cadastro de inadimplentes por pagarem menos que o previsto consegue afastar condenação por danos morais e lucros cessantes.
A 3ª turma do STJ decidiu que a cobrança abusiva de correção monetária sobre o saldo devedor não é suficiente para descaracterizar a mora do comprador de imóvel. Com esse entendimento, o colegiado afastou a condenação por danos morais e lucros cessantes imposta a uma incorporadora que inscreveu os compradores em cadastro de inadimplentes após eles pagarem parcela em valor menor do que o montante previsto no contrato.
Consta nos autos que a venda foi fechada em abril de 2010, com previsão de entrega do imóvel em março de 2013, já computando o prazo de tolerância. Contudo, o “habite-se” foi expedido somente em maio, dois meses depois do prazo.
Após a expedição, os compradores fizeram dois pagamentos, porém em valor menor do que o contrato previa para a entrega das chaves. Por isso, a empresa providenciou a inscrição em cadastro de proteção ao crédito.
Os compradores alegaram que quitaram o saldo devedor e receberam as chaves em outubro de 2013. Posteriormente, ajuizaram ação de indenização por danos morais e materiais, além de pedido para a outorga da escritura, cuja lavratura estava pendente.
As instâncias ordinárias condenaram a incorporadora a outorgar a escritura em 15 dias, sob pena de multa. A empresa também foi condenada a pagar lucros cessantes equivalentes a dois meses de aluguel, por causa do atraso do “habite-se”, e indenização por danos morais de R$ 8 mil, além de restituir os valores pagos a mais pelos adquirentes em razão da aplicação do INCC – Índice Nacional de Construção Civil após o prazo contratualmente previsto para a entrega da obra.
Temas repetitivos
Ao analisar o recurso da incorporadora, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino considerou que, para a jurisprudência do STJ – firmada em relação aos contratos bancários –, a cobrança abusiva que descaracteriza a mora é aquela verificada nos juros remuneratórios ou na capitalização (Tema 28).
Além disso, o relator ressaltou que, no julgamento do Tema 972, que trata da tarifa de gravame eletrônico, o Tribunal entendeu que o abuso de encargos acessórios (como a correção monetária) não descaracteriza a mora.
“Transportando as razões de decidir desse entendimento, dos contratos bancários para o caso dos autos, impõe-se concluir que a abusividade da correção monetária não é suficiente para descaracterizar a mora do consumidor, ao qual caberia pagar, ao menos, o valor nominal do saldo devedor.”
Inscrição legítima
Sanseverino observou que, como os compradores optaram por efetuar um pagamento parcial que não alcançava o valor nominal do saldo devedor, foi legítima a conduta da incorporadora ao inscrevê-los em cadastro de inadimplentes, pois a mora na quitação do saldo estava configurada.
Pelo mesmo motivo, acrescentou o relator, não houve ilicitude na recusa de entrega das chaves do imóvel, pois havia cláusula contratual expressa que condicionava esse ato à quitação do saldo devedor.
“As únicas ilicitudes que se vislumbra no proceder da incorporadora foram o atraso de dois meses na obtenção do ‘habite-se’, a atualização monetária pelo INCC durante esse período e a demora na outorga da escritura. Essas condutas, embora ilícitas, têm sido compreendidas pela atual jurisprudência desta Corte Superior como inaptas a produzir dano moral, pois seus efeitos não extrapolam o âmbito contratual.”
O ministro entendeu que, mesmo tendo havido atraso da incorporadora na obtenção do “habite-se”, o comportamento posterior dos compradores – que pagaram aquém do valor nominal do saldo devedor – entra em contradição com a pretensão de lucros cessantes, pois, ainda que a obra tivesse sido concluída no prazo, o pagamento parcial, por si só, seria suficiente para justificar a recusa da incorporadora em entregar as chaves.
Assim, o colegiado, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso especial para excluir da condenação as parcelas referentes aos danos morais e aos lucros cessantes, nos termos do voto do relator.
por Canales AdvogadosPandemia acelera transformação digital no mercado imobiliário
O momento pelo qual o mundo passa fez com que as empresas do setor imobiliário desenvolvessem capacidade adaptativa aos diferentes desafios impostos pelo isolamento social, fruto da Covid-19. Transformação digital é o caminho para superar alguns deles. Mesmo para empresas que já nasceram amparadas na tecnologia, como a imobiliária digital QuintoAndar, o coronavírus trouxe aprendizados e oportunidades de melhora.
Segundo José Osse, head de Comunicação do QuintoAndar, o processo que mais se transformou por conta do distanciamento social foi a visita aos imóveis. “Fomos atrás de soluções que garantissem essa experiência completa para o cliente, como o botão ‘Fale com o Corretor’. Com ele, o cliente, com a ajuda do corretor parceiro, pode fazer a visita à distância, tirar suas dúvidas e decidir se aquele imóvel é ou não o que ele está buscando”, explica Osse.
Contratos sem fiadores
Criado há sete anos, o QuintoAndar já nasceu com a proposta de digitalização total dos processos para facilitar a locação, reduzindo burocracia e agilizando prazos. A inovação na empresa atinge todas as etapas, desde a inserção de anúncios online, escolha do imóvel, envio de documentação até a assinatura dos contratos.
No modelo do QuintoAndar, não há a necessidade de fiador ou cheque caução para o inquilino. Além disso, a empresa garante ao proprietário o recebimento do aluguel em dia, independentemente de o inquilino ter pago. Há, ainda, uma proteção contra danos no imóvel, ao fim do contrato, de até R$ 50 mil. Dados operacionais comprovam a efetividade da tecnologia utilizada pelo QuintoAndar: 1h30 é recorde para alugar um imóvel; o site registra 4 visitas por minuto ou mais de 200 mil por mês; depois de o inquilino ter feito a proposta, a média de tempo até assinar o contrato é de 4 dias, enquanto no modelo tradicional chega a 40 dias.
“A tecnologia que possibilita essa eficiência começa a ser mais usada por outras empresas do mercado, mas essa adoção ainda está no começo e há muito espaço para o mercado avançar como um todo”, comenta o head de Comunicação do QuintoAndar.
O mesmo ocorre nos processos de compra e venda, atividade que a empresa iniciou no começo deste ano, já com a maior parte das etapas podendo ser feitas digitalmente, sem sair de casa. A tecnologia tornou possível que a escritura e o registro dos imóveis fossem feitos de forma eletrônica, além de permitir que os bancos dispensem a avaliação presencial do imóvel. “Ainda há muito espaço para que as empresas e o mercado se ajustem a essas mudanças”, comenta José Osse.
Visitas digitais
Mesmo no QuintoAndar, cujo modelo de atuação digital desenhado pelos fundadores Gabriel Braga e André Penha já era completo, a implementação de todas as funcionalidades que eles imaginaram no início levou algum tempo. Os concorrentes, agora estimulados pelo “novo normal”, devem passar pela mesma curva de aprendizagem. “No começo, agendamento de visitas e assinatura de contrato ainda eram no modelo ‘tradicional’. Hoje todos os nossos processos já são online e, inclusive, por conta da pandemia, criamos fluxos digitais para visitas, fotografias dos imóveis e vistorias.”
O executivo destaca ainda que, embora o uso da tecnologia faça parte do DNA da empesa, a pandemia colocou o modelo à prova, deixando mais claras melhorias necessárias, possíveis e relevantes mesmo no retorno à normalidade. “As pessoas dão cada vez mais valor ao acesso e à facilidade de uso. A tendência é que isso se fortaleça ainda mais e que novas formas de propriedade e uso também devam se desenvolver, à medida que as relações entre as pessoas com os imóveis evoluem, e é algo a que estamos bastante atentos”.