por Canales AdvogadosO que está por trás da onda de prédios assinados por marcas famosas?
Tendência vira estratégia para incorporadoras ampliarem alcance e atraírem consumidores que buscam altíssimo padrão.
Há um interessante fenômeno no mercado imobiliário internacional. Brotou em Miami, nos Estados Unidos, palco natural da gênese de tendências de luxo, e já chegou ao Brasil. É a parceria entre incorporadoras e badaladas bandeiras cosmopolitas do universo da moda, dos carrões e de reputadas redes hoteleiras. São os condomínios com grife, atrelados a etiquetas de excelência como Versace e Giorgio Armani, Porsche, Bentley e Pininfarina, Ritz-Carlton e Four Seasons. É mercado promissor. Há, hoje, aos menos 324 projetos em andamento, com 26 000 unidades residenciais, em pelo menos 52 países, segundo estudo da consultoria britânica Knight Frank. O crescimento estimado é de 12% ao ano até 2026.
Dada a variedade de locações e possibilidades, é impossível ter na ponta do lápis a movimentação financeira exata desse nicho de escol. Tem-se a ideia da grandeza, contudo, pelo espanto de empreendimentos como o Porsche Design Tower, construído em Sunny Isles Beach, na Flórida. Um apartamento ali não sai por menos de 4 milhões de dólares e pode chegar a 15 milhões de dólares, o equivalente a 76 milhões de reais. Atraiu gente como o craque argentino Lionel Messi, estrela do limitado Inter de Miami. O charme do lugar, por assim dizer: um elevador para subir com o carro e estacionar dentro do próprio lar, ao estilo da McLaren de Eike Batista nos tempos de bonança. E vem mais na vizinhança ensolarada, a bordo do Bentley Residences Miami, com inauguração prevista para o ano que vem, e unidades que partem de 6,8 milhões de dólares, algo em torno de 35 milhões de reais. “Para abrigar empreendimentos desse porte, porém, as cidades precisam ter uma legislação que permita prédios gigantescos”, diz Daniel Ickowicz, da consultoria imobiliária americana Elite International Realty, que recebe grupos de brasileiros interessados em entender o novo campo, para investimento ou mesmo para viver.
O gigantismo — quanto mais alto, mais vistoso e melhor — é norma. Não por acaso, a onda desembarcou na orla de Balneário Camboriú, em Santa Catarina, cidade vocacionada para espigões a beijar as nuvens, entre o espetacular e o exagero. Destaca-se na paisagem o projeto assinado pela Pininfarina, o Yachthouse, com 81 andares, que ganhou fama depois que Neymar comprou uma de suas unidades. É da Pininfarina, também, o Heritage, em parceria com a Cyrela, em São Paulo. O edifício dá as mãos à imagem da escuderia italiana por meio de detalhes como os vidros recortados na fachada, que remetem à velocidade de um automóvel, e corredores iluminados que parecem pista de F1. Além da piscina, em que as espreguiçadeiras deram lugar a confortáveis sofás e luminárias individuais. “Cada empreendimento tem um determinado modo de atrair a clientela”, diz Fabiana Lex, diretora de marketing, produto e comunicação da Helbor, incorporada com mais de quatro décadas de atuação no Brasil.
Mas, afinal de contas, por que o casamento? A ideia é simples. Uma marca já não pode mais se restringir a um determinado produto, seja carros, seja roupas, seja lá o que for. Os horizontes urbanos chamam atenção, e atrelá-los a moradas é um recurso inteligente e atraente. Daí a profusão de lançamentos, como o edifício emoldurado pela Artefacto, celebrada loja de móveis paulistana, em parceria com a Helbor, e um outro com a bandeira de luxo da rede Marriott International, o W, em São Paulo. “Os hotéis internacionais garantem a excelência do serviço na administração de condomínios”, diz Nelson Stabile, da Integra Investments, de Miami. É um jogo de ganha-ganha, para incorporadoras, para as grifes — e para quem tem bala na agulha.
Fonte: https://veja.abril.com.br/comportamento/o-que-esta-por-tras-da-onda-de-predios-assinados-por-marcas-famosas
por Canales AdvogadosImóvel alienado não pode ser penhorado em execução de débito condominial do devedor fiduciante.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.
Para o colegiado, embora o devedor responda com seu patrimônio nesses casos, isso não se aplica à hipótese de imóvel em alienação fiduciária, pois ele integra o patrimônio de terceiro.
por Canales AdvogadosAntes de alienação do bem penhorado, credor pode pedir adjudicação.
Ministros entenderam que a adjudicação viabiliza de forma mais rápida o direito do exequente e , por isso, não está sujeita a um prazo preclusivo.
A 3ª turma do STJ, por decisão unânime, definiu que o direito de requerer a adjudicação de um bem penhorado, previsto no art. 876 do CPC, não se sujeita à preclusão enquanto ele não tiver sido alienado. Segundo o colegiado, nas execuções judiciais, a adjudicação não tem prazo para ser realizada, contanto que ainda não tenha havido outra forma de expropriação do bem, como o leilão.
O entendimento foi adotado no curso da execução de garantias hipotecárias proposta por uma fabricante de bebidas contra duas outras pessoas jurídicas. Quando já iniciados os trâmites para o leilão judicial, a exequente – que não manifestara esse interesse antes – requereu a adjudicação de dois imóveis das devedoras, pedido que foi acolhido pelo juízo de primeira instância em decisão mantida pelo TJ/SP.
Em recurso especial ao STJ, as partes executadas sustentaram que o direito à adjudicação estaria precluso, pois já havia sido iniciada a fase do leilão. Argumentaram também que as locatárias dos imóveis, sociedades em recuperação judicial, não foram intimadas para poderem exercer o seu direito de preferência.
Limite temporal
De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, a adjudicação é uma técnica de execução preferencial, que viabiliza de forma mais rápida o direito do exequente. Por isso, não está sujeita a um prazo preclusivo, podendo ser requerida a qualquer momento até a alienação do bem.
Para a ministra, mesmo que o art. 878 do CPC diga que a oportunidade para pedir a adjudicação será “reaberta” se as tentativas de alienação forem frustradas, “isso não significa que essa alternativa colocada à disposição do credor se fecha se não exercida imediatamente após realizada a avaliação do bem penhorado”.
No entendimento da relatora, esse é a interpretação mais condizente com a prioridade que a lei dá à adjudicação e com a ideia de que a execução se processa no interesse do credor.
Pagamento de despesas
Nancy Andrighi apontou, porém, que a manifestação tardia do interesse pela adjudicação, quando já tiverem sido iniciados os atos preparatórios para a alienação, pode fazer com que o adjudicante tenha de suportar eventuais despesas realizadas até esse momento – como decidido pela 4ª turma (REsp 1.505.399) em julgamento sobre o mesmo tema.
Quanto à situação das locatárias do imóvel adjudicado, a ministra comentou que a preferência para aquisição prevista na Lei do Inquilinato não se estende aos casos de perda da propriedade ou de venda judicial, e que o fato de estarem em recuperação tampouco impede a adjudicação, não havendo necessidade de sua intimação.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/390863/antes-de-alienacao-do-bem-penhorado-credor-pode-pedir-adjudicacao
por Canales AdvogadosMantida decisão que anulou venda de imóvel entre parentes.
A 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou, em sua totalidade, a decisão da Vara Única de Cajuru, proferida pelo juiz Eduardo Francisco Marcondes, que anulou a venda de imóvel de um devedor para os sogros de seu filho, reconhecendo-se que ocorreu fraude contra credor.
A autora da ação recebeu um cheque de R$ 474 mil como pagamento, que foi devolvido pelo banco devido a insuficiência de fundos. Cerca de um mês depois, ela encaminhou o título de crédito para protesto e o devedor foi notificado. Após dois dias, para evitar a obrigação, o devedor simulou alienação de um imóvel para os sogros de seu filho, continuando em posse do imóvel, exercendo suas atividades pecuárias e se apresentando como dono.
No voto, o relator do recurso, desembargador Galdino Toledo Júnior, destacou que todo o patrimônio do devedor foi alienado, de modo a não deixar qualquer bem para garantir a dívida. Destacou, também, que a fraude também se caracteriza pelo fato de os bens terem sido adquiridos por pessoas muito próximas, que obviamente sabiam da condição financeira do réu, “e porque não houve qualquer prova de efetivo pagamento”. “Assim, diante da prova da insolvência dos devedores, que alienaram todos os bens para os sogros do filho, apenas alguns dias antes do protesto, de rigor manter a r. sentença por seus próprios fundamentos”, concluiu.
Também participaram do julgamento os desembargadores Wilson Lisboa Ribeiro e Edson Luiz de Queiroz. A decisão foi unânime.
por Canales AdvogadosNorma que condiciona aprovação de loteamentos urbanos a autorização legislativa é inconstitucional.
por Canales AdvogadosTJDFT decide que pendências de reparos após entrega de imóvel não justifica cobrança de aluguel.
A 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) julgou parcialmente procedentes os pedidos dos locatários para exclusão de cobrança de aluguel, após entrega de chaves. Dessa forma, a imobiliária deverá se abster de cobrar o valor de R$ 1.779,10, referente ao aluguel do mês de março.
De acordo com o processo, em 15 de fevereiro de 2019, as partes celebraram contrato de aluguel de apartamento, situado em Águas Claras/DF. Quase dois anos depois, o locatário solicitou encerramento do contrato, em 29 de dezembro de 2020, e entregou as chaves do imóvel no dia 25 de janeiro de 2021. Dias depois, a vistoria apontou que o imóvel estava “totalmente inapto a constituir nova relação de locação”.
Os locatários alegaram que não participaram da vistoria e que não foram feitos orçamentos para comprovar os valores dos supostos reparos. Argumentaram que fizeram contato com a imobiliária para informar que não concordaram com o resultado da vistoria, uma vez que não lhes foi oportunizado que acompanhassem o ato.
Ao julgar o caso, a Turma mencionou o relatório que demonstrou que a vistoria foi feita sem a participação dos locatários. Dessa forma, não foi oferecido o direito ao contraditório. O colegiado considerou indevida a cobrança do aluguel referente ao mês de março, uma vez que a entrega das chaves aconteceu no final de janeiro de 2021. Por fim, explicou que a responsabilidade por reparos não justifica a persistência de cobranças de aluguéis.
Segundo o Desembargador relator, “A pendência referente à responsabilidade por reparos no imóvel é outra situação jurídica que não se confunde com o aluguel pela ocupação do bem e não seria admissível que, enquanto durasse a discussão acerca da responsabilidade ou não por reparos persistisse a cobrança de alugueres”.
A decisão foi unânime.
por Canales AdvogadosIncoporadoras miram em imóveis a partir de R$ 5 milhões de reais.
As incorporadoras imobiliárias no Brasil, como Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, Mitre e Tegra, estão direcionando seus lançamentos residenciais para o público de alto poder aquisitivo, onde os apartamentos têm preços iniciais a partir de R$ 5 milhões.
Esse movimento é uma resposta à elevação dos juros dos financiamentos imobiliários e ao aumento dos custos de construção.
Com a subida dos juros e dos custos, as incorporadoras optaram por focar no segmento de consumidores endinheirados, que têm condições de arcar com as altas taxas de juros ou até mesmo de pagar à vista, sem a necessidade de recorrer a empréstimos bancários.
por Canales AdvogadosSorocaba é a 2ª cidade do interior de SP com maior número de imóveis vendidos.
O município contabilizou 1.211 unidades comercializadas no primeiro semestre de 2023.
Sorocaba apresentou mais um índice de destaque no estado de São Paulo. Dessa vez, os dados positivos correspondem às vendas de imóveis, sendo que, de acordo com estudo apresentado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi-SP), Sorocaba ocupa a segunda posição no ranking estadual, entre as cidades do interior, com 1.211 unidades comercializadas no primeiro semestre de 2023.
O Município sorocabano ficou à frente de outras grandes cidades paulistas de igual ou maior porte, como: Santo André (856 unidades vendidas), Guarulhos (823), Osasco (801), São José dos Campos (650), São José do Rio Preto (643), Bauru (634), Hortolândia (474) e Piracicaba (465). A primeira colocação é ocupada por Campinas, com 1.417 imóveis vendidos no período. O ranking não abrangeu São Paulo capital e a Baixada Santista.
Sorocaba também ficou em segundo lugar no interior do estado de São Paulo, com o Valor Geral de Vendas (VGV), que atingiu R$ 562 milhões, com a comercialização dos imóveis no primeiro trimestre deste ano.
Para o secretário de Desenvolvimento Econômico e Turismo (Sedetur), Paulo Henrique Marcelo, esses dados mostram como Sorocaba igualmente está se destacando no setor econômico, com a venda de imóveis. “Nos últimos anos, a cidade tem crescido de forma expressiva no ramo imobiliário. Isso é resultado de uma cidade que conta com atrativos, como incentivos fiscais e boa infraestrutura para investimento no setor”, relata.
Aprova Digital
Desde agosto de 2022, a Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano (Seplan), por meio do aplicativo “Aprova Digital”, realiza aprovações de alvarás para construção de residência unifamiliar; emissão de documentos, como Habite-se; entre outros serviços, a exemplo de emissão de alvará para salão comercial, certidões de numeração, etc.
A pasta municipal já reduziu, de 60 para até 15 dias, o tempo para aprovação desses projetos pelo novo sistema. Além disso, com a adoção do novo sistema on-line, são economizadas mais de 350 mil folhas de papel sulfite por ano, contribuindo com a sustentabilidade da cidade. Em média, são cerca de cinco mil novos processos anuais que dão entrada na Seplan, os quais costumavam gerar, aproximadamente, seis mil “Comunique-se” em processos físicos e 11 mil agendamentos.
O Setor de Planejamento da Seplan também contribui para o excelente índice imobiliário. “Trabalhamos incansavelmente para que a cidade cresça de forma organizada. Avançamos, ainda mais, com aprovações de projetos, por meio do programa ‘Aprova Digital’, que tem auxiliado munícipes e profissionais técnicos do ramo da construção civil, proporcionando agilidade e precisão no atendimento on-line”, ressalta o secretário de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Glauco Fogaça.
por Canales AdvogadosCondômino não tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas contra administrador do condomínio.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime, definiu que o condômino não tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas contra o administrador do condomínio. Segundo o colegiado, o direito de examinar os livros e os documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.
O processo teve início quando uma empresa de shopping center de Cuiabá propôs ação de exigir contas contra a administradora, buscando esclarecimentos acerca da gestão condominial do shopping. O juízo de primeiro grau extinguiu o feito sem resolução de mérito, devido à ilegitimidade ativa da empresa para exigir, sozinha, a prestação de contas.
Contudo, o Tribunal de Justiça do Mato Grosso (TJMT), por maioria de votos, reformou a sentença, reconhecendo a legitimidade do shopping, sob o fundamento de que a empresa se distingue dos condôminos ordinários, pois detém 46,01% das frações ideais do condomínio. Além disso, o TJMT considerou que a convenção de condomínio teria dado à empresa o direito de examinar, a qualquer tempo, os livros e os arquivos da administração e pedir esclarecimentos à administradora.
Síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos na assembleia
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que todos os que administram bens ou interesses alheios estão obrigados a prestar contas e, caso essa prestação não aconteça, surge para o administrado a pretensão de exigi-las.
A ministra apontou que, no âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (artigo 1.347 do Código Civil). Como consequência disso, a ministra ressaltou que tanto o Código Civil (CC) – em seus artigos 1.348, inciso VIII e 1350, caput – como o artigo 22, parágrafo 1º, alínea “f”, da Lei 4.561/1994, preveem expressamente o dever de o síndico prestar contas somente à assembleia de condôminos.
“O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (artigo 1.350, parágrafos 1º e 2º, do CC). Tal conclusão é corroborada pela doutrina, a qual acentua que o síndico é obrigado a prestar contas anualmente de seus atos à assembleia e não aos condôminos isoladamente”, afirmou.
Direito de examinar documentos não se confunde com direito de exigir contas
A relatora observou que todo o condômino tem direito de inspecionar os documentos relativos à administração do condomínio, o que não pode ser confundido com o direito de exigir contas, que não pode ser exercido individualmente.
“Aliás, conforme destacado no voto vencido proferido no tribunal de origem, não se trata de pedido de acesso a documentos, direito que, sem sombra de dúvidas, deve ser assegurado a todos os proprietários condôminos, mas, sim, de verdadeira prestação de contas cujo dever legal deve se dar junto a Assembleia Geral”, concluiu ao dar provimento ao recurso especial da administradora do shopping.
por Canales AdvogadosGoverno eleva valor do Minha Casa, Minha Vida.
Imóveis passarão a ter varanda e pontos para ar-condicionado.
O valor máximo de imóveis novos do Minha Casa, Minha Vida vai subir de R$ 96.000,00 para R$ 170.000,00 nas áreas urbanas, na faixa 1, de renda baixa do programa (até R$ 2.640,00).
Conforme a MP, são três faixas de renda de beneficiados. Nas áreas urbanas, a faixa 1 destina-se a famílias com renda bruta familiar mensal de até R$ 2.640; a faixa 2 vai até R$ 4,4 mil; e a faixa 3 até R$ 8 mil. Em áreas rurais, os valores são equivalentes, mas contados anualmente devido à sazonalidade do rendimento nessas áreas. Assim, a faixa 1 abrangerá famílias com até R$ 31.680,00 anuais; a faixa 2 vai até R$ 52.800,00; e a faixa 3, até R$ 96 mil. A atualização dos valores poderá ser feita por ato do Ministério das Cidades, pasta que coordenará o programa.
Além dos fundos habitacionais, poderão financiar o programa recursos vindos de operações de crédito de iniciativa da União firmadas com organismos multilaterais de crédito (Banco dos Brics, por exemplo). O Orçamento poderá também alocar subvenções para assegurar o equilíbrio econômico-financeiro das operações realizadas pelos bancos participantes ou para parcerias público-privadas.