por Canales AdvogadosCondomínio, empresa de segurança e vizinho indenizarão casal que teve apartamento furtado
A 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou condomínio, empresa de segurança e morador a indenizarem, por danos morais e materiais, casal que teve o apartamento arrombado e furtado. As reparações foram fixadas em R$ 40 mil, pelos danos morais, e R$ 3.245 pelos danos materiais.
De acordo com os autos, ao retornarem a sua residência, os autores notaram que o apartamento havia sido arrombado e diversos bens, como aparelhos eletrônicos, relógios, joias, dinheiro e outros, subtraídos. Ao analisarem as imagens das câmeras de segurança, verificaram que os assaltantes entraram no condomínio com a permissão de um morador, que realizava festa. Os “convidados”, ao perceberem que o apartamento estava vazio, aproveitaram a oportunidade para arrombar a porta.
“Não há como afastar a responsabilização dos corréus pela ocorrência do evento danoso. Isto porque restaram evidentes as várias falhas que contribuíram para que o furto da unidade condominial ocorresse. Uma delas é a permissão de pessoas não autorizadas a entrar na festa, ainda que tenham sido autorizadas pelo morador, que estava realizando a festa. A entrada poderia ser permitida desde que anotados nomes, verificados documentos entre outras medidas de segurança”, escreveu a relatora da apelação, desembargadora Maria Lúcia Pizzotti. Para a magistrada, os funcionários do condomínio deveriam fiscalizar o evento e comunicar aos seguranças da empresa alguma atitude suspeita, como, por exemplo, os “supostos convidados” que ficaram a maior parte do tempo fora do salão de festas observando os apartamentos. “Observa-se que houve negligência dos referidos e da equipe de vigilância das câmeras, porque não estavam atentos ao que ocorria”, finalizou.
O julgamento, de votação unânime, teve a participação dos desembargadores Lino Machado e Carlos Russo.
Apelação Cível nº 1127309-51.2018.8.26.0100
por Canales AdvogadosTribunal mantém nulidade de assembleia que elegeu síndico durante pandemia
A 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve sentença que negou reconhecimento de ata de eleição de síndico, realizada em um condomínio da Capital em maio deste ano, no auge da pandemia.
A empresa administradora do condomínio não reconheceu a legalidade da assembleia, pois esta se deu durante o período de isolamento social, o que impossibilitou a participação da maioria dos moradores – das 160 unidades, apenas 25 condôminos compareceram. O sindico eleito procurou a Justiça para tentar o reconhecimento da eleição
Para o relator do recurso, desembargador Adilson de Araújo, “ainda que tenha sido atingido eventual quórum para deliberação das matérias constantes do edital, não é possível desconsiderar evento excepcional pelo qual passa toda sociedade brasileira e com mais intensidade os moradores da cidade de São Paulo”. Segundo ele, ”o certo é que vários moradores foram impedidos de comparecer ao ato e externar sua vontade, pois optaram em preservar a própria vida, bem como de familiares”.
Adilson Araújo ressaltou, ainda, que “a reunião foi realizada na garagem do primeiro subsolo do próprio condomínio, ou seja, local totalmente inapropriado por estar a cidade enfrentando crise pandêmica”.
Participaram do julgamento, que teve votação unânime, os desembargadores Francisco Casconi e Paulo Ayrosa.
Apelação nº 1042765-62.2020.8.26.0100
por Canales AdvogadosRestabelecida decisão que considerou abusiva devolução da comissão de corretagem em rescisão contratual
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em ação rescisória, restabeleceu a eficácia de decisão que considerou abusiva a cláusula contratual que exigia da corretora a devolução da comissão de corretagem na hipótese de rescisão da venda do imóvel.
A ação rescisória foi proposta por uma corretora para rescindir acórdão proferido pela Quarta Turma do STJ, segundo o qual, não havendo a conclusão da venda do imóvel por desistência das partes, é indevido o pagamento da comissão de corretagem.
Por maioria, ao acompanhar o voto do ministro Marco Buzzi, a Segunda Seção julgou a rescisória procedente, enfatizando a distinção entre desistência – antes da celebração do contrato – e rescisão por inadimplemento contratual.
Efetiva intermediação
Segundo os autos, a corretora foi contratada por uma construtora para intermediar a venda de imóveis residenciais. Porém, segundo a corretora, não houve o pagamento pela concretização dos negócios, o que a levou a entrar na Justiça. A construtora foi condenada a pagar mais de R$ 500 mil a título de comissão de corretagem.
O juiz concluiu que houve a efetiva intermediação dos negócios, ainda que posteriormente rescindidos por falta de pagamento das prestações. A decisão, mantida em segunda instância, foi reformada no STJ.
Na ação rescisória, a corretora sustentou que o acórdão da Quarta Turma, ao entender não ter sido concluída a venda das unidades, incorreu em erro de fato, visto que a concretização dos contratos não era ponto controvertido.
Para a corretora, não houve as apontadas desistências, mas sim a rescisão de contratos em razão da falta de pagamento por parte dos compradores.
Outros contornos
Em seu voto, o ministro Marco Buzzi afirmou que a discussão do processo recebeu “outros contornos” quando do julgamento do recurso especial pela Quarta Turma.
Segundo ele, nas demandas em que construtoras e corretores discutem se é ou não devida a comissão de corretagem, é comum haver controvérsia sobre os contornos fáticos da negociação, na qual se analisam as circunstâncias relativas à intermediação imobiliária – em especial, se essa atividade viabilizou a formação de consenso entre as partes quanto aos elementos essenciais do negócio de compra e venda.
Porém, Marco Buzzi declarou que a controvérsia, no caso analisado, não se estabeleceu em relação ao cumprimento dos objetivos da corretagem, mas sim em torno da validade da cláusula contratual que afastava o direito da corretora às comissões na hipótese de rescisão do contrato por ela viabilizado inicialmente.
“A discussão travada na origem da demanda subjacente se deu, a rigor, sobre a possibilidade de o contrato de corretagem, firmado sob a égide do Código Civil de 1916, estabelecer como motivo para o não pagamento ou a determinação de devolução das comissões eventual rescisão ocorrida, por óbvio, após ultimada a celebração da compra e venda e, acrescente-se, absolutamente alheia a qualquer conduta da corretora”, explicou.
Erro de fato
Como lembrou o ministro, as instâncias ordinárias concluíram que eventual distrato não prejudicaria o pagamento da comissão de corretagem, pois a intermediação já teria alcançado sua finalidade. “Não há que se falar – porque, de fato, nada se disse na sentença e no acórdão – a respeito de suposta desistência na compra dos apartamentos”, assinalou.
De acordo com Marco Buzzi, ao entender que a venda dos imóveis não foi concluída, a Quarta Turma incorreu em erro de fato, visto que não houve desistência dos contratos antes da celebração, mas rescisão por inadimplemento contratual.
“É incontroverso nos autos originários que a concretização dos negócios fora, sim, perfectibilizada, tendo sido considerada existente, apenas nesta instância superior, uma circunstância fática efetivamente não ocorrida, o que viabiliza a rescisão do julgado” – concluiu o ministro.
por Canales AdvogadosUsucapião urbano também se aplica a apartamentos
O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que o instituto do usucapião urbano, previsto na Constituição Federal (artigo 183), também se aplica a apartamentos em condomínios residenciais, e não apenas a lotes urbanos. A decisão foi proferida no Recurso Extraordinário (RE) 305416, julgado na sessão virtual encerrada em 28/08.
A ação originária foi movida pela moradora de um apartamento em Porto Alegre (RS) financiado por seu ex-marido junto ao Bradesco, a fim de impedir a venda do imóvel para quitar as prestações inadimplentes e buscar o reconhecimento da propriedade, com a alegação de que residia no imóvel por mais de 15 anos. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJ-RS) manteve a decisão de primeira instância que havia extinguido a ação sem julgamento do mérito. De acordo com o TJ-RS, o pedido seria juridicamente impossível, pois a regra constitucional que instituiu o usucapião se destina somente a lotes, e não a unidades de um edifício.
No STF, o julgamento começou em maio de 2016, mas foi suspenso por pedido de vista do ministro Ayres Britto (aposentado). Seu sucessor, o ministro Luís Roberto Barroso, se declarou suspeito e devolveu os autos ao relator, ministro Marco Aurélio, para continuidade de julgamento.
Imóvel para moradia
Em seu voto, o relator observou que, de acordo com a Constituição, é própria para usucapião a área urbana de até 250m² utilizada para moradia individual ou da família. Segundo o ministro, a regra exige apenas que o interessado esteja utilizando o imóvel de como moradia há pelo menos cinco anos e que não tenha outro bem imóvel (urbano ou rural) nem tenha sido beneficiado pelo usucapião anteriormente. Ele ressaltou que a norma constitucional não distingue a espécie de imóvel – se individual propriamente dito ou se situado em condomínio horizontal. “Os requisitos constitucionais estão direcionados a viabilizar a manutenção da moradia”, afirmou.
Ainda de acordo com o relator, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) não afasta a possibilidade de que o imóvel seja uma unidade condominial, e o Código Civil também não impõe restrição ao instituto (artigo 1.240), exigindo para a aquisição do domínio apenas a metragem máxima e o uso para moradia. O ministro lembrou que o Código Civil também estabelece que, no instrumento de instituição do condomínio, caberá a cada unidade imobiliária uma fração ideal no solo e nas partes comuns e, por este motivo, não há dúvida de que o apartamento que compõe a unidade e também a fração do terreno são individualizados.
Por unanimidade, foi dado provimento ao recurso para determinar que o TJ-RS julgue o mérito da ação.
por Canales AdvogadosCorreção monetária abusiva não afasta mora de comprador de imóvel
Incorporadora que inscreveu compradores em cadastro de inadimplentes por pagarem menos que o previsto consegue afastar condenação por danos morais e lucros cessantes.
A 3ª turma do STJ decidiu que a cobrança abusiva de correção monetária sobre o saldo devedor não é suficiente para descaracterizar a mora do comprador de imóvel. Com esse entendimento, o colegiado afastou a condenação por danos morais e lucros cessantes imposta a uma incorporadora que inscreveu os compradores em cadastro de inadimplentes após eles pagarem parcela em valor menor do que o montante previsto no contrato.
Consta nos autos que a venda foi fechada em abril de 2010, com previsão de entrega do imóvel em março de 2013, já computando o prazo de tolerância. Contudo, o “habite-se” foi expedido somente em maio, dois meses depois do prazo.
Após a expedição, os compradores fizeram dois pagamentos, porém em valor menor do que o contrato previa para a entrega das chaves. Por isso, a empresa providenciou a inscrição em cadastro de proteção ao crédito.
Os compradores alegaram que quitaram o saldo devedor e receberam as chaves em outubro de 2013. Posteriormente, ajuizaram ação de indenização por danos morais e materiais, além de pedido para a outorga da escritura, cuja lavratura estava pendente.
As instâncias ordinárias condenaram a incorporadora a outorgar a escritura em 15 dias, sob pena de multa. A empresa também foi condenada a pagar lucros cessantes equivalentes a dois meses de aluguel, por causa do atraso do “habite-se”, e indenização por danos morais de R$ 8 mil, além de restituir os valores pagos a mais pelos adquirentes em razão da aplicação do INCC – Índice Nacional de Construção Civil após o prazo contratualmente previsto para a entrega da obra.
Temas repetitivos
Ao analisar o recurso da incorporadora, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino considerou que, para a jurisprudência do STJ – firmada em relação aos contratos bancários –, a cobrança abusiva que descaracteriza a mora é aquela verificada nos juros remuneratórios ou na capitalização (Tema 28).
Além disso, o relator ressaltou que, no julgamento do Tema 972, que trata da tarifa de gravame eletrônico, o Tribunal entendeu que o abuso de encargos acessórios (como a correção monetária) não descaracteriza a mora.
“Transportando as razões de decidir desse entendimento, dos contratos bancários para o caso dos autos, impõe-se concluir que a abusividade da correção monetária não é suficiente para descaracterizar a mora do consumidor, ao qual caberia pagar, ao menos, o valor nominal do saldo devedor.”
Inscrição legítima
Sanseverino observou que, como os compradores optaram por efetuar um pagamento parcial que não alcançava o valor nominal do saldo devedor, foi legítima a conduta da incorporadora ao inscrevê-los em cadastro de inadimplentes, pois a mora na quitação do saldo estava configurada.
Pelo mesmo motivo, acrescentou o relator, não houve ilicitude na recusa de entrega das chaves do imóvel, pois havia cláusula contratual expressa que condicionava esse ato à quitação do saldo devedor.
“As únicas ilicitudes que se vislumbra no proceder da incorporadora foram o atraso de dois meses na obtenção do ‘habite-se’, a atualização monetária pelo INCC durante esse período e a demora na outorga da escritura. Essas condutas, embora ilícitas, têm sido compreendidas pela atual jurisprudência desta Corte Superior como inaptas a produzir dano moral, pois seus efeitos não extrapolam o âmbito contratual.”
O ministro entendeu que, mesmo tendo havido atraso da incorporadora na obtenção do “habite-se”, o comportamento posterior dos compradores – que pagaram aquém do valor nominal do saldo devedor – entra em contradição com a pretensão de lucros cessantes, pois, ainda que a obra tivesse sido concluída no prazo, o pagamento parcial, por si só, seria suficiente para justificar a recusa da incorporadora em entregar as chaves.
Assim, o colegiado, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso especial para excluir da condenação as parcelas referentes aos danos morais e aos lucros cessantes, nos termos do voto do relator.
por Canales AdvogadosTaxas de condomínio e IPTU são devidas até data de distrato do negócio
Mulher que formalizou contrato de compra e venda de imóvel, mas meses depois requereu o distrato deve arcar com taxas de condomínio e IPTU até a rescisão contratual. Assim decidiu o juiz de Direito Wilson Leite Corrêa, da 5ª vara Cível de Campo Grande/MS.
Diz a autora que adquiriu um lote no empreendimento réu em setembro de 2015, no entanto, em dezembro do mesmo ano pediu o distrato do negócio. Em fevereiro de 2016, a autora afirmou que foi aceito o distrato pelas partes e enviado por e-mail um cálculo do valor a ser devolvido.
Na ação, a mulher disse que encaminhou toda a documentação necessária e também o cálculo do distrato dentro do prazo de validade, porém, em vez de receber a minuta do distrato, a autora foi informada por e-mail, no dia 24 de junho de 2016, que havia débitos de condomínio e IPTU vencidos e que somente seria possível realizar o distrato quando tais débitos fossem quitados.
Ressaltou que no distrato recebido em fevereiro já havia sido descontado o IPTU proporcional do período anterior e não havia ainda cobrança de condomínio feita pela associação do condomínio.
Ao apreciar o caso, o juiz explicou que, com a celebração do contrato de compra e venda e repasse do imóvel à parte autora, esta passou a dispor dos direitos inerentes ao domínio, notadamente usar e gozar do bem, “inclusive, poderia ter efetuado construção no imóvel, de modo que deve responder por taxas de condomínio e de IPTU até a rescisão do contratual, o que somente ocorreu na data de 22/2/16”, afirmou.
por Canales AdvogadosA hora de comprar seu imóvel é agora!
Você já parou para pensar que essa é uma ótima hora para comprar imóveis?
Os juros estão em constante queda no Brasil. A taxa Selic foi reduzida para 3% ao ano, o menor valor da história, e diversos economistas apontam que ela deve cair ainda mais até o fim do ano.
Quem investe em imóvel pode ganhar tanto com a renda do aluguel quanto com a valorização do bem.
Nos últimos 10 anos, os imóveis tiveram uma valorização média de 9,4% ao ano. É um rendimento 44% maior que o gerado pela Poupança, por exemplo.
Quem investiu em um imóvel há 10 anos, ganhou 15,3% em média ao ano, considerando valorização e renda do aluguel.
No mesmo período, outras aplicações financeiras tiverem média de rendimento de 9,8% ao ano.
Além de ser um ativo com ótimos rendimentos, ter um imóvel significa segurança, patrimônio e moradia!
Em um momento de pandemia como o que vivemos atualmente, o valor de ter sua casa própria fica ainda mais evidente.
Com a queda da taxa de juros, os financiamentos de imóveis estão mais acessíveis do que nunca. Não perca essa chance de sair do aluguel, conquistar um patrimônio que se valoriza anualmente e garantir segurança para sua família!
por Canales AdvogadosPandemia acelera transformação digital no mercado imobiliário
O momento pelo qual o mundo passa fez com que as empresas do setor imobiliário desenvolvessem capacidade adaptativa aos diferentes desafios impostos pelo isolamento social, fruto da Covid-19. Transformação digital é o caminho para superar alguns deles. Mesmo para empresas que já nasceram amparadas na tecnologia, como a imobiliária digital QuintoAndar, o coronavírus trouxe aprendizados e oportunidades de melhora.
Segundo José Osse, head de Comunicação do QuintoAndar, o processo que mais se transformou por conta do distanciamento social foi a visita aos imóveis. “Fomos atrás de soluções que garantissem essa experiência completa para o cliente, como o botão ‘Fale com o Corretor’. Com ele, o cliente, com a ajuda do corretor parceiro, pode fazer a visita à distância, tirar suas dúvidas e decidir se aquele imóvel é ou não o que ele está buscando”, explica Osse.
Contratos sem fiadores
Criado há sete anos, o QuintoAndar já nasceu com a proposta de digitalização total dos processos para facilitar a locação, reduzindo burocracia e agilizando prazos. A inovação na empresa atinge todas as etapas, desde a inserção de anúncios online, escolha do imóvel, envio de documentação até a assinatura dos contratos.
No modelo do QuintoAndar, não há a necessidade de fiador ou cheque caução para o inquilino. Além disso, a empresa garante ao proprietário o recebimento do aluguel em dia, independentemente de o inquilino ter pago. Há, ainda, uma proteção contra danos no imóvel, ao fim do contrato, de até R$ 50 mil. Dados operacionais comprovam a efetividade da tecnologia utilizada pelo QuintoAndar: 1h30 é recorde para alugar um imóvel; o site registra 4 visitas por minuto ou mais de 200 mil por mês; depois de o inquilino ter feito a proposta, a média de tempo até assinar o contrato é de 4 dias, enquanto no modelo tradicional chega a 40 dias.
“A tecnologia que possibilita essa eficiência começa a ser mais usada por outras empresas do mercado, mas essa adoção ainda está no começo e há muito espaço para o mercado avançar como um todo”, comenta o head de Comunicação do QuintoAndar.
O mesmo ocorre nos processos de compra e venda, atividade que a empresa iniciou no começo deste ano, já com a maior parte das etapas podendo ser feitas digitalmente, sem sair de casa. A tecnologia tornou possível que a escritura e o registro dos imóveis fossem feitos de forma eletrônica, além de permitir que os bancos dispensem a avaliação presencial do imóvel. “Ainda há muito espaço para que as empresas e o mercado se ajustem a essas mudanças”, comenta José Osse.
Visitas digitais
Mesmo no QuintoAndar, cujo modelo de atuação digital desenhado pelos fundadores Gabriel Braga e André Penha já era completo, a implementação de todas as funcionalidades que eles imaginaram no início levou algum tempo. Os concorrentes, agora estimulados pelo “novo normal”, devem passar pela mesma curva de aprendizagem. “No começo, agendamento de visitas e assinatura de contrato ainda eram no modelo ‘tradicional’. Hoje todos os nossos processos já são online e, inclusive, por conta da pandemia, criamos fluxos digitais para visitas, fotografias dos imóveis e vistorias.”
O executivo destaca ainda que, embora o uso da tecnologia faça parte do DNA da empesa, a pandemia colocou o modelo à prova, deixando mais claras melhorias necessárias, possíveis e relevantes mesmo no retorno à normalidade. “As pessoas dão cada vez mais valor ao acesso e à facilidade de uso. A tendência é que isso se fortaleça ainda mais e que novas formas de propriedade e uso também devam se desenvolver, à medida que as relações entre as pessoas com os imóveis evoluem, e é algo a que estamos bastante atentos”.