Imobiliário

por Canales Advogados

Consequências para um edifício sem “habite-se”.

Conhece as possíveis consequências da ausência do “habite-se” em um imóvel?

O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura, cujo objetivo é indicar que determinada obra foi construída conforme as exigências legais, encontrando-se pronta para habitação.

No caso de apartamentos, a ausência do Habite-se impede que o futuro inquilino resida no local. Isso porque um edifício mal construído pode colocar em risco a integridade física de muitas pessoas.

Se tratando de prédios comerciais, caso o documento não exista, a empresa interessada na localidade não poderá obter seu alvará de funcionamento de atividades comerciais – sendo impedida de abrir as portas.

Por fim, as construções sem o Habite-se podem sofrer sanções que envolvem o pagamento de multas com alto valor.

Assim, proprietário, regularize o espaço antes de alugá-lo! E, locatário, certifique-se de que o imóvel que deseja alugar está regularizado!

por Canales Advogados

O que é alienação fiduciária?

Você tem o sonho da casa própria? A alienação fiduciária pode ser um ótimo caminho para alcançá-lo!

Popularizada nos financiamentos bancários, a alienação fiduciária é um dos meios mais comuns para aquisição de uma propriedade. O interessante é que, como garantia de pagamento, você poderá utilizar o próprio imóvel a ser adquirido.

Mas como isso funciona?

Trata-se de um procedimento realizado em cartório, no qual, até o pagamento total da dívida que financiou o bem, ele permanecerá em nome do credor.

Na prática, enquanto você paga o financiamento do imóvel junto ao banco, a instituição financeira terá a propriedade do bem, mesmo que você esteja fazendo uso dele. E, uma vez quitadas as parcelas, o imóvel será transferido ao seu nome.

Importante dizer que, em caso de não pagamento, o credor (a instituição financeira) poderá tomar a posse do imóvel.

Precisa de ajuda com o financiamento de um imóvel? Busque auxílio jurídico especializado.

por Canales Advogados

Pai de Neymar é condenado a adequar mansão em residencial.

Com mansão irregular, pai de Neymar perde ação contra condomínio de luxo em SP.

Disputa entre o empresário e o condomínio Alphaville 2 está na Justiça desde 2021.

A 5ª Vara Cível de Barueri condenou Neymar da Silva Santos, pai e empresário do jogador Neymar Jr., a realizar adequações no imóvel que está em seu nome no condomínio Alphaville 2, conhecido por abrigar casas de alto padrão. A decisão é de segunda-feira.

A disputa entre Neymar e a associação que administra o condomínio vem desde 2021. Em sua manifestação inicial, o Alphaville 2 reclama que o empresário manteve, deu continuidade e realizou novas obras no imóvel de mais de mil metros quadrados, tornando-o fora do padrão estabelecido em convenção e pelo município.

O empresário, por sua vez, alegou que não tem relação com o caso, já que ao comprar o bem, em 2021, não havia qualquer impedimento ou alerta sobre obras irregulares. Disse ainda que não iniciou qualquer intervenção no imóvel desde a sua compra.

Na decisão, porém, a Justiça considerou irregulares, após apresentação de laudo pericial, a construção de um pergolato, a taxa de ocupação, a altura do imóvel, uma escada de acesso, além de alterações internas.

“Cabe destacar que, embora as irregularidades tenham se iniciado com o anterior proprietário, é certo que o requerido continuou promovendo-as, com o andamento das obras”, diz a decisão.

Neymar tem, a partir de agora, prazo de 60 dias, após a sua intimação, para “promover a adequação do imóvel ao regulamento interno do loteamento”, sob pena de multa diária de R$ 250, até o limite de R$ 100 mil.

por Canales Advogados

Homem que teve nome inscrito no Cadin mesmo após realizar pagamento referente a ITCMD será indenizado em R$ 5 mil.

Homem que teve nome inscrito no Cadin mesmo após realizar pagamento referente a ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação será indenizado em R$ 5 mil. A decisão é da juíza de Direito Fernanda Cristina da Silva Ferraz Lima Cabral, da 4ª vara do JEC da Fazenda Pública de São Paulo, que levou em conta o valor considerável negativado e a repercussão na condição pessoal da vítima.

Narra o homem que para viabilizar a herança deixada por familiar, pagou o título de ITCMD no valor de R$ 49,6 mil, referente ao inventário extrajudicial. Entretanto, teve seu nome inscrito em dívida ativa por débito já quitado no Cadin. Nesse sentido, ajuizou ação para reconhecer a inexigibilidade da cobrança tributária, exclusão do apontamento desabonador e indenização por danos morais.

Ao analisar os autos, a magistrada entendeu como incontroverso que, a despeito de tal pagamento, o homem teve seu nome incluído no Cadin sem qualquer justificativa por debito fiscal já quitado.

“Tendo em vista ser encargo do réu se manifestar precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, sob pena de se presumirem verdadeiras as não impugnadas, aliada à prova documental coligida dando conta do pagamento do débito inscrito na dívida ativa, de rigor a procedência da ação, para declará-lo inexigível em relação ao autor, por se tratar de evidente erro cometido pelo Fisco Estadual.”

Assim, julgou procedente o pedido formulado pelo homem, declarou extinta a dívida de R$ 49,4 mil inscrita no Cadin, e condenou a Fazenda Pública do Estado de São Paulo a pagar ao homem R$ 5 mil por danos morais.

por Canales Advogados

STJ afasta aplicação do CDC e nega redução da taxa de ocupação de imóvel com alienação fiduciária.

No sistema de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, caso o comprador inadimplente permaneça no local mesmo após a consolidação da propriedade em favor do credor, este tem direito à taxa pela ocupação indevida, a qual é fixada em 1% ao mês ou fração sobre o valor atualizado do bem, nos termos do artigo 37-A da Lei 9.514/1997, e não admite redução pelo Judiciário.

O entendimento foi estabelecido por maioria de votos pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que havia reduzido a taxa de ocupação para 0,5%, por considerar que, no caso dos autos, o percentual de 1% colocaria o consumidor em condição de excessiva onerosidade.

No julgamento, aplicando o princípio da especialidade, a Terceira Turma afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e do artigo 402 do Código Civil.

De acordo com os autos, após tentativa frustrada de anulação do contrato pelos compradores, a propriedade do bem foi consolidada em nome da construtora. Apesar da decisão judicial desfavorável, os compradores permaneceram na posse do bem durante mais de um ano e meio. Em razão do tempo de permanência no imóvel, o juiz de primeiro grau fixou a taxa de ocupação em 0,5% – sentença mantida pelo TJDFT.

Conflito aparente de normas deve ser resolvido com base no critério da especialidade.

No voto que prevaleceu na Terceira Turma do STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que, embora o voto condutor tenha analisado a controvérsia a partir do artigo 402 do Código Civil, a questão sobre as consequências da ocupação indevida de imóvel pelo devedor fiduciante está regulada especificamente pelo artigo 37-A da Lei 9.514/1997, com redação dada pela Lei 13.465/2017.

Segundo o ministro, havendo mais de uma norma que, em tese, incida sobre o mesmo fato jurídico, é necessário considerar os critérios de especialidade e de cronologia estabelecidos pelo artigo 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

“A partir desses parâmetros, é pacífica na jurisprudência desta corte a compreensão de que, em face de uma (aparente) antinomia normativa, a existência de lei posterior e especial regendo o tema determina a norma aplicável à hipótese concreta”, afirmou.

O ministro também citou jurisprudência do STJ no sentido de que, na hipótese dos autos, também não são aplicáveis as regras do CDC, exatamente em razão do critério da especialidade das normas. Como consequência, ele considerou plenamente aplicável o artigo 37-A da Lei 9.514/1997, de forma a autorizar a incidência da taxa de ocupação no percentual de 1% sobre o valor atualizado do imóvel.

Leia o acórdão no REsp 1.999.485.

por Canales Advogados

Quando aplicar e como calcular multa nos contratos de locação.

O objetivo de qualquer contrato é proteger tanto o contratante quanto o contratado — ou, no caso de uma moradia alugada, o locatário e o locador. Assim, é essencial prestar atenção em todo o documento, antes de assiná-lo, para entrar em concordância com os termos.

Um acordo bem-feito pode poupar as duas partes de incômodos futuros e, principalmente, de ter que se preocupar com cláusulas de multa no contrato de locação.

A Lei do Inquilinato é uma regulamentação do aluguel de um imóvel, seja residencial ou comercial. Essa lei dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

A multa é uma ferramenta aplicada em caso de descumprimento do contrato e a penalidade é uma forma de compensar a parte prejudicada.

Mas atenção: há diferença entre a multa prevista em lei e a multa contratual, que deve estar dentro dos limites estipulados pela lei.

O que é a multa no contrato de locação?

Essa multa incide no caso de rescisão ou descumprimento do contrato de aluguel, gerando uma obrigação financeira para a parte que não cumpre o combinado. Tanto o inquilino quanto o proprietário estão suscetíveis a arcar financeiramente com qualquer violação do acordo inicial.

Como a lei não prevê um valor ou porcentagem para essa cobrança, é necessário que o contrato seja escrito de forma clara e tenha uma cláusula de multas que contemple todas as situações que possam gerar ônus a algum dos envolvidos.

O proprietário não pode reaver o imóvel antes do final do contrato, mas o locatário pode sair antecipadamente contanto que pague o valor proporcional devido, conforme estipulado no contrato.

Esse é o caso mais comum para aplicação da multa e está expresso no Artigo 4º da Lei do Inquilinato, que diz que:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. […] o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Cada contrato estipulará suas próprias penalidades.

O que diz a lei sobre a isenção de multa contratual de aluguel?

Na maior parte dos casos, a multa da quebra de contrato de locação é aplicada, mas há algumas exceções tanto para o locador quanto para o locatário.

Quando a rescisão parte do proprietário, a multa não é aplicada quando:

1) O imóvel precisa ser usado por ele mesmo ou algum de seus familiares;
2) O rescisão é feita por reparos determinados pelo poder público;
3) O locatário quebrar o contrato ou esteja inadimplente.

Se a rescisão partir do locatário, há apenas duas situações em que não deverá ser cobrada a multa:

1) Quando o contrato prevê um tempo mínimo de permanência sem multas e o inquilino já tiver cumprido o tempo acordado;
2) Por necessidade de transferência de trabalho, que deve ser avisada com 30 dias de antecedência.
3) A multa do contrato de locação após um ano em que o imóvel esteja alugado só é aplicável caso esteja contemplada em contrato, assim como a maioria dos acordos estabelecidos.

O que a lei diz sobre ilegalidades e penalidades no aluguel de imóvel?

Ainda que quase todos os acordos não sejam pré-estabelecidos pelas leis brasileiras, algumas regras devem ser seguidas de acordo com a legislação, conforme aborda a Lei 8.245 (Lei do Inquilinato).

Ela impõe algumas normas, como o Art. 17, em que a cobrança não pode ser realizada em moeda estrangeira. O Art. 20 prevê que é ilegal o locador exigir pagamento antecipado, exceto em alugueis de temporada.

Na Seção VIII , Artigo 43 da mesma lei, são abordadas penalidades criminais e civis a favor do locatário. O descumprimento dessas normas é considerado uma contravenção penal e pode resultar em prisão, reclusão de cinco dias a seis meses, ou multa entre três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.

É considerado uma contravenção penal, por exemplo, cobrar mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.

Já o Art. 44 cita os crimes, considerados de ação pública, também puníveis com detenção, podendo ser substituída por prestação de serviços à comunidade.

Este artigo cita como proibido: “recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos “ e também “executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65”.

Multa abusiva na rescisão do contrato de aluguel:

O Código Civil protege o cidadão de multas abusivas no Art. 413 , que afirma que “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Caso o acordo inicial de aluguel tenha seja de 30 meses e o inquilino já tenha ficado um ano, a multa deve ser proporcional ao tempo faltante.

O que determina qual é a multa é o próprio contrato. Exemplo: a multa é de 3 vezes o valor de um mês de aluguel. Se já foi cumprido 24 meses do contrato, a multa deve ser proporcional aos seis meses que restam no contrato.

Se o locador e locatário não chegarem a um acordo com relação aos valores da multa, o assunto deve ser solucionado na justiça.

Quais os tipos de multa no contrato de locação?

São dois os tipos de multas previstas no contrato de locação. A primeira é a compensatória, que serve para garantir que nenhuma das partes sofra danos caso a outra não honre o contrato. Ela tem caráter civil e pode ser somada à multa moratória.

A segunda é justamente a multa moratória, que tem como objetivo evitar que o inquilino atrase o aluguel e não tem caráter de punição. Caso o atraso aconteça, a multa normalmente é de 10% e os juros moratórios são de 1% ao mês.

Como fazer o cálculo da multa?

Esse é um dos principais cuidados que os envolvidos devem ter ao elaborar um contrato de locação.

O cálculo da multa, assim como o prazo para o pagamento, é estipulado previamente, principalmente em casos de descumprimento de contrato. Ele deve ser proporcional à quantidade de dias restantes para o término do contrato.

Há contratos que estipulam que o período mínimo é de 12 meses (365 dias) sem aplicação de multa quando informado com 30 dias de antecedência. Ou seja, vai depender do que está estabelecido em contrato.

por Canales Advogados

Usucapião nos cartórios extrajudiciais

Você sabia que é possível solicitar o reconhecimento de usucapião por meio das serventias extrajudiciais? Em Alagoas, uma das unidades que já realiza o procedimento é o Cartório Notarial e Registral de Água Branca, no Alto Sertão, de responsabilidade do tabelião interino Juarez Freire dos Santos Júnior, que começou a concluir os pedidos de usucapião extrajudicial em 2021.

“O primeiro procedimento demorou por volta de seis meses, até para poder deixar ajustado e sem pontas soltas, para certificar que não ocorressem problemas futuros, embora não seja um direito pleno, porque pode ser contestado a qualquer momento. No entanto, é preciso fazer de forma que traga segurança jurídica”, contou Juarez Freire.

O procedimento foi autorizado pela Lei nº 13.105/2015, para admitir, sem prejuízo da via jurisdicional, que o cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver localizada a propriedade, proceda aos atos necessários para o reconhecimento da aquisição de propriedade através da usucapião. A Lei determina que o requerimento do interessado deve estar subscrito por advogado.

O tabelião disse que, no caso analisado, foram protocolados requerimentos de moradores das zonas urbana e rural da cidade de Pariconha, que pertence à comarca de Água Branca. Ele cita, por exemplo, cidadãos que precisam registrar e regularizar o terreno ou o imóvel para usufruir de alguns benefícios governamentais.

“Nós procuramos sempre auxiliar, vamos ao local, ajudamos quando há alguma dúvida, dificuldade ou burocracia que o serviço requer. Trabalhamos junto ao jurisdicionado e ao advogado para que o ato seja concluído com celeridade e segurança”, completa Juarez Freire.

Para o pedido de usucapião ser admitido, é necessária a elaboração de uma ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, acompanhada de documentação descrita no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, para comprovar a posse contínua e ininterrupta do imóvel, a exemplo do pagamento de taxas e impostos.

O Corregedor-Geral da Justiça de Alagoas, Des. Domingos de Araújo Lima Neto, destaca que a possibilidade de usucapião pela via extrajudicial é uma medida que desburocratiza a vida da comunidade, assim como é uma importante ferramenta administrativa para regularização de imóveis, essencial na garantia de direitos.

“A usucapião extrajudicial é, em regra, mais rápida, mais barata e consegue um resultado mais efetivo para aqueles que precisam, evitando as dificuldades normais do trâmite de um processo judicial. O uso desse instrumento é benéfico, posto que diminui as demandas propostas perante as varas judiciais e os cartórios atuam como auxiliares do Poder Judiciário”, reforça o Corregedor-Geral.

Em 2017, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) ainda publicou o Provimento nº 65, que estabeleceu diretrizes detalhadas para o procedimento. Vale destacar que, para a propriedade ser usucapida de maneira administrativa, não se pode tratar de imóveis públicos, em disputa judicial, ou com divergência de área com vizinhos.

A desjudicialização, através dos procedimentos extrajudiciais, tem sido uma das metas do Poder Judiciário alagoano, por oportunizar que demandas sejam solucionadas nos próprios cartórios, o que beneficia diretamente todas as partes envolvidas, em especial a sociedade, trazendo celeridade aos atos e segurança jurídica.

por Canales Advogados

Falta de pagamento.

Número de processos em Dez/22 cai 22,6% em relação a Nov/22.

Secovi-SP divulga volume de ações condominiais na capital paulista.

Em dezembro, foram ajuizadas 786 ações por falta de pagamento da taxa condominial, o que equivale à diminuição de 22,6% que os 1.015 processos de novembro de 2022   Levantamento realizado pelo Secovi-SP, junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, mostra que, em dezembro de 2022, foram protocoladas 786 ações por falta de pagamento da taxa condominial na cidade de São Paulo.

Esse número é 22,6% inferior aos 1.015 casos ajuizados no mês anterior. Em relação aos 646 processos registrados em dezembro de 2021, houve uma alta de 21,7%.

Acumulado:

De janeiro a dezembro de 2022, foram protocoladas 9.688 ações, o que representa um incremento de 15,6% comparado ao mesmo período de 2021 (8.383 ações).

por Canales Advogados

TRT-2 diverge sobre penhora de imóvel objeto de contrato de compra.

Ao julgar o agravo de petição interposto pelo embargante alegando ser terceiro de boa-fé na aquisição do imóvel por contrato de compra e venda antes do ajuizamento da ação principal, o Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região manteve a penhora assentando que a matrícula não foi averbada com o registro do contrato.

Entenda o Caso:

A sentença impugnada, complementada pela sentença de embargos de declaração, julgou improcedentes os embargos de terceiro, mantendo a constrição sobre o bem imóvel.

O embargante interpôs agravo de petição alegando ser terceiro de boa-fé, porquanto adquiriu o imóvel antes do ajuizamento da ação principal, considerando que “[…] o contrato de compra e venda teve sua firma reconhecida do dia 26/02/2013, pelo 1º Tabelionato de notas de Guarulhos”.

Além disso, argumentou que o Contrato Particular de Venda e Compra e Cessão de Direitos realizado entre os executados e o adquirente foi assinado em 20/07/2012 e o ajuizamento da ação principal que foi em 21/06/2013.

Por fim, alegou que “[…] no momento da compra do referido imóvel não havia ainda a reclamante interposto incidente de desconsideração da personalidade jurídica que se deu em 13/05/2019, e os sócios e ora proprietário não figuravam no polo passivo da execução ou até mesmo da ação principal”.

Decisão do TRT da 2ª Região:

A 2ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da Segunda Região, por maioria, vencido o Desembargador Relator Pérsio Luís Teixeira De Carvalho, negou provimento ao recurso.

De início, destacou que não consta na matrícula do imóvel objeto da penhora registro de venda do bem para o agravante, concluindo que:

[…] não tendo sido averbado no Registro de Imóveis qualquer título translativo, o mero registro do contrato de compra e venda de imóvel apenas no Tabelião de Notas (Id.bc24b18) não produz efeitos contra terceiros, prevalecendo como proprietário, até o efetivo registro no cartório de imóveis, o executado, de modo que restam inócuos os argumentos com base na data da distribuição da reclamação trabalhista, bem como acerca da desconsideração da personalidade jurídica do sócio executado.

Desse modo, foi mantida a penhora efetuada nos autos principais sobre o imóvel.

No voto vencido, consta que embora o artigo 1.245 do Código Civil determine a titularidade do direito de propriedade com o registro do ato de compra e venda do imóvel, no artigo 1.225 consta que “[…] o direito do promitente comprador é um direito real e o compromisso de compra e venda é negócio jurídico irretratável, no qual as partes pactuam a transferência do bem”.

Assim, entende pelo provimento do recurso “[…] ante a primazia da vontade em detrimento da formalidade (artigo 112 do CC) e com base no princípio da boa-fé que norteia o negócio jurídico, deve ser salvaguardada a segurança jurídica das transações imobiliárias”.

por Canales Advogados

Assembleia de Condomínio: para que serve, por que participar e como se comportar.

Prevista em lei, a assembleia de condomínio é a melhor opção para discutir assuntos administrativos do condomínio.

A premissa básica de um condomínio é manter a ordem e o funcionamento do local. Pois independentemente da quantidade de unidades que o compõem, o condomínio deve ser uma extensão do lar.

Desse modo, deve haver um espaço democrático para discutir e tomar decisões sobre questões que envolvem o condomínio em conjunto, de forma democrática. Por isso, são feitas as assembleias de condomínio.

E, se você pensa que fazer uma assembleia é fácil ou é chato e não serve para nada, engano seu. A assembleia é prevista em lei para resolver diversas questões do condomínio.

O que é uma assembleia de condomínio?

Também conhecida como assembleia condominial, esse encontro é uma reunião onde os condôminos discutem questões relacionadas ao condomínio.

Como: regras, problemas, aprovação de contas, obras, feedback do síndico, rateio, eleição de síndico e conselho e por aí vai.

Essa reunião está prevista no Código Civil e é o momento exclusivo para que todos os condôminos (proprietários) participem e deem a sua opinião.

Por isso, uma assembleia deve seguir algumas regras, pois qualquer desalinhamento com a lei, ela pode ser invalidada pelos próprios condôminos.

Tipos de assembleias de condomínio:

Existem três tipos de assembleia: a de instalação, a ordinária e a extraordinária.

Assembleia Geral de Instalação do condomínio, ou AGI, é uma das mais importantes, pois é nela que o empreendimento imobiliário se transforma em um condomínio. Depois dela é que vem a entrega das chaves aos condôminos, aprova-se a Convenção, o Regulamento Interno, elege-se o primeiro síndico e os condôminos poderão se mudar, vender ou alugar a unidade.

Já a Assembleia Geral Ordinária (AGO) é obrigatória e deve acontecer uma vez no ano. Nela são discutidas questões como: prestação de contas do ano anterior, previsão orçamentária para despesas do próximo período, e, se for o momento de eleição de síndico, ela deve ocorrer na AGO.

Já a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) é feita quando é preciso discutir algo específico ou que surgiu no momento, como a criação de medidas contra o coronavírus ou um rateio extra de manutenção emergencial.

E, falando de coronavírus, a pandemia intensificou a realização de uma modalidade de assembleia: a virtual.

Assembleia presencial ou virtual?

No Brasil, a tradição é sempre realizar as assembleias condominiais de forma presencial. A forma online já existe desde 2011, veio ganhando força com o passar dos anos e foi largamente adotada em 2020 por causa da pandemia e do isolamento social, sendo a solução para os condomínios cumprirem suas obrigações legais.

E finalmente no dia 08/03/2022 foi sancionada a Lei nº 14.309, que permite a realização de assembleias e votações em condomínios de forma eletrônica ou virtual. A nova lei é resultado do Projeto de Lei do Voto Eletrônico, da senadora Soraya Thronicke, apresentado em meados de 2019.

A assembleia virtual segue o mesmo padrão da convencional, só que ao invés de presencial, ela é feita pela internet.

Além disso, todos os atos são seguidos à risca também, como:

Convocação, pelo art. 1.354 do Código Civil;

Uso de procuração continua valendo;

Assinatura virtual da lista de presença, seja por certificado digital, autenticação de IP, sistema criptografado ou qualquer outro método escolhido pelo condomínio;

Eleição de síndico online;

Deliberação e execução dos itens da pauta da assembleia.

E ainda há uma vantagem: a assembleia digital fica gravada.

Tipos de assembleia virtual:

A assembleia virtual pode ser feita de algumas maneiras diferentes a depender das necessidades de cada condomínio. Desse modo, separamos os principais tipos, para assim você entendê-los quando seu condomínio utilizar um deles para fazer a assembleia.

São eles:

Online: neste modelo acontece a reunião ao vivo por meio de uma ferramenta de videoconferência.

Digital: o modelo digital pode durar mais de um dia, como se fosse uma assembleia aberta, onde os condôminos acessam a plataforma dentro do prazo para debater ou votar em algum assunto.

Híbrida: é aquele tipo de assembleia presencial que também acontece online simultaneamente para aqueles que não podem estar presentes.

O que diz a lei sobre a assembleia?

De acordo com o Art. 1.350 do Código Civil, o síndico deve convocar anualmente reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção. Assim, essa reunião deve servir para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e, eventualmente, eleger o substituto do síndico entre outros assuntos.

Ou seja, a lei determina que o síndico é a voz escolhida para ser o representante do condomínio em todas as esferas. Desse modo, ainda no Art. 1.350, fala-se sobre:

Se o síndico não convocar a assembleia, 1/4 (um quarto) dos condôminos pode fazê-lo;

Se a assembleia não acontecer, o juiz pode decidir a requerimento de qualquer condômino.

Já o Art. 1.351 diz a respeito da alteração da convenção do condomínio, que depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, que precisam da aprovação por unanimidade dos condôminos.

O Código Civil ainda determina outras questões relacionadas às assembleias, como quóruns específicos para determinadas decisões.

Sobre os votos, a lei diz que eles serão proporcionais às frações ideais de cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Assim, as assembleias devem acontecer de acordo com a lei e a convenção.

Quem pode convocar uma assembleia e como a convocação deve ser feita?

Quando se decide fazer uma assembleia, o síndico é a pessoa responsável por convocar as pessoas para participar.

Seja colocando uma cópia da pauta para cada condômino na portaria mediante assinatura de protocolo de recebimento; seja mandando cartas por correio para os que não moram atualmente no condomínio e/ou enviando e-mails avisando e lembrando da assembleia.

Ou seja, de acordo com o artigo 1350 do Código Civil, o síndico é obrigado a convocar a AGO. Entretanto, se ele não convocar, um quarto dos condôminos poderá fazer isso.

Como funciona uma assembleia?

Uma assembleia funciona a partir de etapas, como: criação da pauta, convocação, escolha da modalidade (online, presencial ou híbrida), do local (se for presencial), data etc.

Para cada decisão a ser tomada, um quórum é pedido para fazer valer a decisão.

Caso os condôminos faltantes da assembleia não concordem com a decisão, podem entrar na justiça para tentar revogar a decisão.

Por que participar de uma assembleia?

Por isso, é importante participar das assembleias do seu condomínio. Pois esse é o momento onde os condôminos são ouvidos e podem votar a favor ou contra as situações apresentadas pelo síndico.

Um exemplo prático da importância de participar de uma assembleia é a discussão de vagas da garagem. Se os condôminos comparecem e votam, o que foi decidido ali é legalmente aceito.

Agora, se um condômino não compareceu e não concordou com a decisão, dificilmente conseguirá revogar.

Ou seja, se ele tivesse comparecido, poderia ter votado e quem sabe conseguido uma vaga melhor!

Assim, para não ter confusão, abaixo separamos o quórum necessário para os seguintes casos:

Aprovação de contas em geral: maioria dos presentes;

Obras necessárias: a maioria dos presentes na assembleia;

Alterações na convenção: aqui a votação necessária é de 2/3 de todos os condôminos;

Alterações no Regimento Interno: maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.

Quem vota nas assembleias?

Bom, agora que você já sabe como funciona uma assembleia e os quóruns, a questão é: quem vota?

Nesses casos, quem tem direito de voto são os condôminos, ou seja, as pessoas que são donas dos imóveis, residindo ali ou não.

Embora a lei não seja clara, há quem acredite que os inquilinos também têm direito a votar, de acordo com a Lei 4.591, quando forem assuntos ordinários. Caso o dono do imóvel não puder comparecer, sem necessidade de procuração. Mas o mais seguro é sempre portar uma procuração do proprietário.

Outra situação é quando os condôminos são idosos ou o local é de veraneio. Nesses casos, um representante também pode participar da assembleia com uma procuração.

Já no caso de cônjuges, eles não precisam de procuração para representar o condômino na assembleia. Lembrando que eles devem estar casados em regime de comunhão total de bens ou em comunhão parcial.

Agora, em caso de morte, é preciso abrir o inventário e ver quem vai ficar responsável pelo imóvel em questão.