por Canales AdvogadosApelação Cível – Mandado de Segurança – ITBI – Município de São Paulo – Incidência sobre fração ideal do terreno – Cabimento – Hipótese em que a construção que se deu em regime de administração ou preço de custo, previsto na Lei nº 4.591/64 – Descabimento da inclusão na base de cálculo o valor da construção ou benfeitorias posteriores – Súmulas 110 e 470 do C. STF – Precedentes desta Corte de Justiça – Ordem concedida – Sentença reformada – Recurso provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1014165-07.2022.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante RONALDO YUZO OGASAWARA, é apelado MUNICÍPIO DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores BEATRIZ BRAGA (Presidente) E HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 31 de agosto de 2022.
BURZA NETO
Relator(a)
Assinatura Eletrônica
APELAÇÃO Nº: 1014165-07.2022.8.26.0053
COMARCA : SÃO PAULO
APELANTE : RONALDO YUZO OGASAWARA
APELADA : MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
INTERESSADO: SECRETÁRIO DA FAZENDA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
JUIZ 1ª INSTÂNCIA: Luis Manuel Fonseca Pires
VOTO Nº 52.601
APELAÇÃO CÍVEL – Mandado de Segurança – ITBI – Município de São Paulo – Incidência sobre fração ideal do terreno – Cabimento – Hipótese em que a construção que se deu em regime de administração ou preço de custo, previsto na Lei nº 4.591/64 – Descabimento da inclusão na base de cálculo o valor da construção ou benfeitorias posteriores – Súmulas 110 e 470 do C. STF – Precedentes desta Corte de Justiça – Ordem concedida – Sentença reformada – Recurso provido.
1. Trata-se de Apelação voltada contra a r. sentença de págs. 92/93, de relatório adotado que, nos autos de Mandado de Segurança impetrado por RONALDO YUZO OGASAWARA em face do SR. SECRETÁRIO DA FAZENDA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, julgou improcedente o pedido e, por conseguinte, denegou a ordem.
Inconformado, recorre RONALDO YUZO OGASAWARA objetivando a reforma do julgado alegando em síntese, e com base em jurisprudência e doutrina citadas em apoio que: a) “conforme hipótese inclusive apresentada pelo Relatório Circunstanciado, no presente caso, não há que se falar na incidência do ITBI sobre as benfeitorias, eis que a construção em questão adotou o regime de incorporação por administração “Preço de custo”, da qual o APELANTE fazia parte da Sociedade em Conta de Participação e, posteriormente, de Associação de Construção, bem como possui Instrumento de Compra e Venda de Fração Ideal e Contrato de Construção.”; b) “apesar de o APELANTE ter recepcionado o Auto de Infração de nº 090.042.993-3 o documento não se encontrava disponível para impugnação perante o sistema “Solução de Atendimento Virtual” da APELADA, o ora APELANTE não encontrou outra maneira a não ser impetrar um mandado de segurança, a fim de demonstrar que o ITBI foi devidamente recolhido e o APELANTE não deveria arcar com quaisquer outras despesas decorrentes deste imposto.”; e c) “o ora APELANTE adotou a forma correta de recolher o ITBI, realizando o recolhimento apenas sobre o valor da fração ideal do terreno, visto que, conforme se demonstra nos documentos anexos e do histórico abaixo, o APELANTE adquiriu o imóvel por meio de Incorporação a Preço de Custo / Administração, nos exatos termos previstos no artigo 58, da Lei nº 4.591/64, (…)”; (págs. 100/107 e docs.).
O Ministério Público, em primeiro grau, deixou de lançar manifestação por não vislumbrar existência de direito público (págs. 88/90), dispensando-se a abertura de vista à d. Procuradoria Geral de Justiça que, em inúmeros casos idênticos, declinou de apresentar parecer ou intervir nos autos por se cuidar de direito disponível.
É o Relatório.
2. O recurso comporta provimento como se verá adiante.
Cuida-se mandado de segurança, com pedido de liminar, impetrado por RONALDO YUZO OGASAWARA em face de ato praticado pela PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO, na pessoa do Senhor Secretário da Fazenda, Dr. Guilherme Bueno de Camargo, objetivando a anulação do débito fiscal relativo ao ITBI de imóvel construído com recursos próprios denominado Edifício Cosmopolitan Ipiranga, bem como “seja declarada a inexigibilidade do Auto de Infração nº 090.042.993-3 e de todos os valores dele decorrentes, reconhecendo o direito líquido e certo do IMPETRANTE de recolher o ITBI tendo por base de cálculo o valor da fração ideal do terreno existente à época da transmissão imobiliária, já realizado por este em 13.06.2017, quando da outorga da Escritura de Compra e Venda.”
Alegou em resumo a Impetrante/Recorrente em sua inicial que:
“a) em 12 de janeiro de 2012 o IMPETRANTE assinou “Termo de Registro e Reconhecimento de Quotas em Sociedade em Conta de Participação” – Quota 903 (conf. Anexo III), a qual tem como Sócio Ostensiva a Tarjab Incorporações Ltda.;
b) em 02 de maio de 2014 o IMPETRANTE e a Sócia Ostensiva, Tarjab Incorporações Ltda., assinaram distrato ao “Termo de Registro e Reconhecimento de Quotas em Sociedade em Conta de Participação” (conf. Anexo IV), onde foi gerado um crédito dos aportes realizados, sendo que tal crédito foi destinado a aquisição de fração ideal de Imóvel;
c) em 02 de maio de 2014 o IMPETRANTE e Tarjab Incorporações Ltda assinaram “Instrumento Particular de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno” (conf. Anexo V), referente a Unidade Autônoma 903, fração ideal de 0,6400000% pelo valor de R$ 77.247,50 (setenta e sete mil, duzentos e quarenta e sete reais e cinquenta centavos);
d) em 02 de maio de 2014 o IMPETRANTE e Tarjab Incorporações Ltda. assinaram também o “Instrumento Particular de Contrato de Construção e Outras Avenças” (conf. Anexo VI), o qual tem como objeto a construção a preço de custo da Unidade Autônoma 903, correspondente a fração ideal de 0,6400000%;
e) o IMPETRANTE era associado a Associação Cosmopolitan (conf. Anexo VII), com sede na Rua Fiação da Saúde, n.º 40, 9º Andar, inscrita sob n.º CNPJ 18.163.935/0001-54, associação destinada a construção do Empreendimento Cosmopolitan, a qual comparece como anuente no “Instrumento Particular de Contrato de Construção e Outras Avenças”;
f) Concluída a obra do Empreendimento Cosmopolitan, o IMPETRANTE e Tarjab Incorporações Ltda. consolidaram as obrigações dos instrumentos supra referidos por meio da Escritura de Venda e Compra, lavrada em 13 de junho de 2017, junto ao 10º Tabelião de Notas de São Paulo, Livro 2.572 e Folhas 83 (conf. Anexo VIII).
Cumpre esclarecer, então, Vossa Excelência, que a construção do imóvel realizada pela TARJAB INCORPORAÇÕES LTDA., conforme demonstram os documentos em anexo é uma Incorporação Imobiliária a Preço de Custo.”
Concedida parcialmente a liminar pelo d. Juízo de primeiro grau (págs. 66/68), vieram as informações/contestação do MUNICÍPIO DE SÃO PAULO (págs. 76/84), o que desaguou na r. sentença denegatória da ordem, ora recorrida.
Pois bem.
Como é cediço, a base de cálculo de ITBI, conforme consta no artigo 38 do CTN, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, e assim sendo é o negócio jurídico entabulado e o preço ali descrito quando da lavratura da escritura que revelará a base de cálculo do ITBI.
Logo, a base de cálculo do ITBI se define pelo valor venal já previamente conhecido pelo contribuinte, pelo valor declarado quando da lavratura do instrumento de compra e venda, não podendo ser incluída na base de cálculo o valor referente a eventuais e futuras edificações e/ou benfeitorias.
E como a propriedade imobiliária se adquire pelo registro do título junto ao cartório de imóveis competente, operando-se, então, o fato gerador (CC, art. 1.245 e CTN, art. 35, I), em consonância com a jurisprudência do STJ e do STF: a promessa de cessão de direitos à aquisição de imóvel não é fato gerador de ITBI e que a cobrança do Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Imóveis está vinculada à existência de registro do instrumento no cartório competente (AgRg no REsp 982625/RJ, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, julg. Em 03/06/2008, e AgReg no A.I. 646.443/DF, Rel. Min. MARCO AURÉLIO, julg. em 16/12/2008).
Embora a Municipalidade sustente que a Impetrante não tenha apenas adquirido “a fração ideal de um terreno eles compraram unidades autônomas identificadas (Unidade 0903 9° Andar – localizada no Condomínio Edifício Cosmopolitan Ipiranga fls. 16 e seguintes), pagando por essas unidades um preço único, certo e fechado, englobando fração ideal do terreno e construção.” e que “o impetrante não trouxe aos autos qualquer documento que comprove que a construção foi realizada às suas expensas, não existindo, portanto, direito líquido e certo”, por ausência de juntada de faturas, duplicatas e recibos (págs. 80/81), os documentos juntados nos autos amparam a pretensão inaugural.
Senão vejamos.
À semelhança do que ocorreu em outro feito (Processo nº 1078896-46.2021.8.26.0053 págs. 159/161), o impetrante demonstrou que adquiriu como sócio oculto, quotas de sociedade formada por grupo de investidores, com objetivo de investimento e aplicação de recursos financeiros, na área imobiliária, juntamente com a TARJAB INCORPORAÇÕES LTDA. (sócia ostensiva), para fins de projeto imobiliário a preço de custo denominado Edifício Cosmopolitan Ipiranga (págs. 13).
De fato, segundo o objeto social da referida sociedade: “A sociedade terá por objetivo a formação de um grupo de investidores come propósito específico de aplicar recursos financeiros, de modo não solidário, em todo o tipo de base imobiliária revelado pela TARJAB INCORPORAÇÕES LTDA., desde que limitado ao desenvolvimento de projeto imobiliário a PREÇO DE CUSTO especialmente, a ser desenvolvidos nos imóveis situados na Rua Salvador Simões e Rua Visconde de Pirajá”. (Cláusula 1ª págs. 45/51).
Demonstrado, também, pelo “Instrumento Particular de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno”, a aquisição pelo Impetrante da Unidade Autônoma 903, fração ideal de 0,6400000% pelo valor de R$ 77.247,50 (setenta e sete mil, duzentos e quarenta e sete reais e cinquenta centavos) (págs. 15/20), sendo certo que o Impetrante e TARJAB INCORPORAÇÕES LTDA. firmaram também “Instrumento Particular de Contrato de Construção e Outras Avenças” (págs. 21/44), o qual comprova que a construção teve como objeto a construção a preço de custo da referida unidade:
“Cláusula 4ª – O(s) COMPRADOR(A/ES), na qualidade de CONDÔMINO(S), declarando estar de pleno acordo com o plano de incorporação ao qual doravante vincula(m)- se para todos os efeitos de direito, ratificando, ainda, aos termos da “Ata de Instituição de Abertura de Assembleias datada de 02/1/2012” e assembleias realizadas posteriormente, pelo presente Instrumento, contrata(m), como de fato contratado têm, a TARJAB INCORPORAÇÕES LTDA., para o fim específico de, sob regime de empreitada ou de administração, também conhecido por PREÇO DE CUSTO, na forma prevista na Lei 4.591/64, responsabilizar-se pela execução integral da construção do empreendimento e da unidade autônoma tipo referida no quadro resumo”. (destaquei);
Tais documentos, à evidência, revelam suficientes e comprovam que o impetrante, como sócio oculto, fez parte de grupo de pessoas que empreenderam a construção de unidades imobiliárias com o dispêndio de valores próprios, de sorte que não houve aquisição de imóvel já construído, mas de fração ideal do terreno, cuja construção nele foi erigida sob o regime da Lei nº 4.591/64.
Logo, diante desse quadro, incabível a exigência do ITBI nos moldes apontados pela Fazenda Municipal no Auto de Infração de págs. 11/12.
A matéria sub judice não é nova e este E. Tribunal de Justiça já teve oportunidade de apreciar questão análoga. Confira-se:
APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO Mandado de Segurança ITBI Incidência sobre fração ideal do terreno Construção que se deu em regime de administração ou preço de custo, previsto na Lei nº 4.591/64 Exclusão da base de cálculo do valor da construção posterior STF, Súmulas 110 e 470 Precedentes desta Câmara Recursos desprovidos. (Apelação nº 1078896-46.2021.8.26.0053, 14ª Câmara de Dir. Público, Rel. Des. OCTAVIO MACHADO DE BARROS, julg. 07/04/2022);
APELAÇÃO – Mandado de segurança – ITBI – Imóvel adquirido na planta. Imposto que deve ser calculado apenas sobre o valor do terreno. Descabimento da cobrança sobre o valor de obra futura, custeada pelo adquirente. Aplicabilidade das Súmulas 110 e 470 do STF. Precedentes desta Corte. Sentença concessiva da segurança mantida. Recurso não provido. (Apelação nº 1017374-42.2018.8.26.0564, 14ª Câmara de Dir. Público, Rel. Des. JOÃO ALBERTO PEZARINI, julg. 30/06/2020);
APELAÇÃO – Mandado de segurança – Município de São Bernardo do Campo – ITBI – Base de cálculo – Sentença que concedeu a segurança para determinar o recolhimento do tributo apenas sobre o valor do terreno e não sobre a totalidade do contrato de transmissão – Base de cálculo que não pode conter valor de construção futura – Inteligência das Súmulas 110 e 470 do STF – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (Apelação nº 1006649-28.2017.8.26.0564, 14ª Câmara de Dir. Público, Rel. Des. MÔNICA SERRANO, julg. 27/09/2018);
Ademais, a não incidência do ITBI sobre construção futura está sedimentada nos entendimentos sumulados do C. Supremo Tribunal Federal, in verbis:
Súmula 110: O imposto de transmissão “inter vivos” não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.
Súmula 470: O imposto de transmissão “inter vivos” não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.
Diante dessas considerações e por tais fundamentos, a concessão da segurança era a medida que se impunha e que ora se decreta para se declarar a nulidade do Auto de Infração nº 090.042.993-3 e a inexigibilidade de todos os valores dele decorrentes, reconhecido o direito líquido e certo do Impetrante de recolher o ITBI tendo por base de cálculo o valor da fração ideal do terreno existente à época da transmissão imobiliária. Custas ex lege.
Por derradeiro, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que é pacífico no Superior Tribunal de Justiça que, tratando-se de préquestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida.
E mais, os embargos declaratórios, mesmo para fins de prequestionamento, só são admissíveis se a decisão embargada estiver eivada de algum dos vícios que ensejariam a oposição dessa espécie recursal (EDROMS-18205/SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ-08.05.2006 p.240).
Ante o exposto, DÁ-SE provimento ao recurso.
LUIZ BURZA NETO
Relator – – /
Dados do processo:
TJSP – Apelação Cível nº 1014165-07.2022.8.26.0053 – São Paulo – 18ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Luiz Burza Neto – DJ 01.09.2022
Fonte: INR Publicações
por Canales AdvogadosLiminar para desocupação em 15 dias nas ações de despejo.
A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, determina em seu artigo 59, § 1º que será concedida liminar para desocupação em 15 (quinze) dias nas ações de despejo desde que seja prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (…)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
por Canales AdvogadosCSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Título particular – Compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento – Circunstâncias do caso que não permitem concluir pela existência de compra e venda definitiva – Incidência do § 6º do art. 26, da lei n. 6.766/1979 – Desnecessidade de escritura pública para a transmissão do domínio – Apelação a que se dá provimento para reformar a r. sentença e afastar o óbice
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1034047-85.2021.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante ROBERTO DE LARA SALUM, é apelada 2º OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 9 de setembro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1034047-85.2021.8.26.0506
APELANTE: Roberto de Lara Salum
APELADO: 2º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto
VOTO Nº 38.790
Registro de imóveis – Dúvida – Título particular – Compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento – Circunstâncias do caso que não permitem concluir pela existência de compra e venda definitiva – Incidência do § 6º do art. 26, da lei n. 6.766/1979 – Desnecessidade de escritura pública para a transmissão do domínio – Apelação a que se dá provimento para reformar a r. sentença e afastar o óbice.
Cuida-se de apelação (fls. 143/150) interposta por Roberto de Lara Salum contra r. sentença (fls. 132/137) pela qual o MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Ribeirão Preto, Corregedor Permanente da 2ª Oficial de Registro de Imóveis dessa Comarca, manteve óbice ao registro stricto sensu de compromisso de compra e venda, lavrado por instrumento particular, apresentado para a transmissão do domínio de imóvel loteado, na forma do § 6º do artigo 26, da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (matrícula nº 191.630 fls. 06; protocolo nº 538.147 fls. 22, 65/67 e 112/115).
Segundo o termo de dúvida (fls. 01/05), o compromisso de compra e venda, acompanhado de quitação completa (fls. 23/24, 25/49, 50/52, 68/69, 70/96 e 97/99), concernente a um imóvel loteado, foi apresentado a registro para fins de transmissão da propriedade. No entanto, não seria possível aplicar-se ao caso a Lei nº 6.766/1979, art. 26, § 6º, para dispensar a escritura pública de compra e venda, pois o pequeno número de parcelas (duas, com apenas trinta dias de prazo para pagamento entre a primeira e a segunda), a inobservância de um modelo padronizado (“contrato-padrão”) e a desproporção entre as prestações (R$ 94.400,00, a primeira; R$ 12.000,00, a segunda) indicariam que, na prática, teria havido pagamento à vista, afastando-se da intenção da mencionada regra, que teria por objetivo favorecer os verdadeiros compromissos (e não as compras e vendas definitivas, como já haveria sido dito pela própria corregedoria permanente, em caso análogo) e teria de ser interpretada restritivamente.
A r. sentença (fls. 132/137) decidiu que o negócio jurídico seria verdadeira compra e venda, e não compromisso, de maneira que a transmissão do domínio dependeria, no caso, de escritura pública, sem que se pudesse aplicar o § 6º do art. 26, da Lei n. 6.766/1979.
O interessado sustentou, apelando (fls. 143/150), que a regra em discussão apenas exigiria, para a transferência do domínio, um compromisso de compra e venda e a relativa quitação; o parcelamento do preço, por sua vez, não seria pressuposto da incidência do § 6º do art. 26, da Lei nº 6.766/1979, mas, de toda sorte, o pagamento se haveria feito em duas partes, o que não sucedeu no julgado que a Oficial invocara como precedente, em que o adimplemento se tinha feito de uma só vez; dessa maneira, sendo o fim da lei a facilitação da transferência da propriedade, e não sendo lícito construir distinções onde o próprio texto não as teria feito, não existiria nada a impedir o registro pretendido, razão pela qual a apelação deveria ser provida, com a reforma da r. sentença.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento da apelação (fls. 183/186).
É o relatório.
Consiste a controvérsia em saber se o título particular examinado (fls. 24, 25/49, 69 e 70/96) pode ou não dar causa à transmissão do domínio, o que negaram assim a r. Sentença e a nota devolutiva, julgando, ambas, que esse instrumento não se enquadra na espécie do § 6º do art. 26, da Lei nº 6.766/1979, por não constituir verdadeiro e próprio compromisso de compra e venda.
Em que pese às razões do r. decisum e, antes dele, da Oficial de Registro de Imóveis, a resposta é afirmativa, ou seja: deve-se permitir o registro stricto sensu, tal como almejado.
Diz a Lei n. 6.766/1979:
“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I – nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II – denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III – descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV – preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V – taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI – indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
[…]
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.”
Como revela a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, a regra desse § 6º se aplica quando tenha havido loteamento, e o compromisso, quitado, haja sido celebrado pelo próprio loteador (Apelação Cível nº 1036475-31.2020.8.26.0100, Rel. DES. RICARDO ANAFE, j. 06.10.2020; cf. também Apel. Cív. n. 1007897-24.2021.8.26.0100, j. 30.07.2021), contanto que o empreendimento (popular ou não, pouco importa: Apel. Cív. 0012160-45.2010.8.26.0604, Rel. DES. MAURÍCIO VIDIGAL, j. 06.10.2011) esteja regularizado (Apel. Cív. 1025260-34.2015.8.26.0100, Rel. DES. PEREIRA CALÇAS, j. 25.02.2016).
No caso, esses pressupostos estão preenchidos, porque o imóvel em questão realmente decorre de loteamento regular (fls. 06) e o compromisso de compra e venda foi avençado entre o apelante e o loteador (fls. 25).
As exigências postas pela nota devolutiva e confirmadas pela r. sentença, entretanto, não decorrem da lei e não podem ser mantidas. O texto legal fala em preço, prazo, sinal, taxa de juros e cláusula penal (incisos IV e V do art. 26), é verdade, mas a sua letra não veda que as parcelas sejam poucas (no caso, duas fls. 26) e de valores muito desiguais, com pequeno interstício para adimplemento (isto é, trinta dias – fls. 26), nem impõe que se deva empregar formulário uniformizado.
Ademais, como ensina Francisco Eduardo Loureiro (Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 11ª ed. Barueri: Manole, 2017, p. 1.409), o compromisso de compra e venda tem hoje funções múltiplas e variadas, desde aquela de verdadeiro e próprio negócio preliminar (Cód. Civil, arts. 462-466), até a de instrumento de garantia de recebimento do preço (verdadeira garantia retida, como diz Fábio Rocha Pinto e Silva, em “Não exoneração da responsabilidade pessoal do devedor na excussão da alienação fiduciária de imóveis”, in Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 20 Anos da Lei n. 9.514/1997 Aspectos Polêmicos. São Paulo: Lepanto, 2018, p. 230 e 233), do que decorre admitir-se o seu amplo emprego – e, portanto, a incidência do dito § 6º do art. 26 – ainda que não exista, no negócio jurídico, uma prestação desdobrada em muitas parcelas, como ocorre na hipótese.
Enfim, onde a lei não distingue, não cabe ao intérprete criar distinções. O compromisso foi regularmente celebrado e, presentes as demais condições de incidência da Lei nº 6.766/1979, já apontadas, não há como supor simulação ou má fé para impedir o registro, tal como foi rogado. Quanto à decisão pretérita do MM. Juízo a quo, que em hipótese análoga impediu inscrição semelhante, tem-se que, respeitável embora, não deve prevalecer, pelas razões expostas, que justificam a lavratura do ato pretendido.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para, afastado o óbice, deferir a lavratura do registro stricto sensu, como rogado.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator. (DJe de 01.11.2022 – SP)
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
por Canales AdvogadosPreço de imóveis deve continuar subindo nos próximos 12 meses, prevê setor
Aumento de custo e demanda contribuem para alta nos valores de imóveis.
O setor da construção civil está confiante no desempenho dos próximos meses e prevê uma alta de preço dos imóveis. Por outro lado, se preocupam com um aumento dos custos de produção.
O “Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial”, elaborado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e pela consultoria Deloitte com 50 construtoras e incorporadoras, mostra que houve aumento nas vendas de imóveis no segundo trimestre e que a expectativa segue alta para o terceiro.
Os empresários estão mais confiantes no aumento de vendas no segmento de médio e alto padrão no próximo trimestre, enquanto esperam uma manutenção no nível de comercialização dos imóveis que se encaixam no programa Casa Verde e Amarela. Para os próximos 12 meses, é esperado aumento nos dois segmentos.O INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que mede a inflação nos materiais e mão de obra, registrou alta de 17,35% no acumulado dos últimos 12 meses encerrados em julho, e de 10,75% considerando apenas 2021. As empresas têm repassado esse aumento dos materiais de construção elevando o preço dos imóveis
De acordo com o indicador de confiança, o preço cobrado pelas unidades já apresentou forte aumento no segundo trimestre (nota 2,68, em escala que vai até 3) e a expectativa é que siga nesse ritmo pelos próximos 12 meses (nota 2,96).
Para Rafael Franco de Camargo, especialista em mercado imobiliário da Deloitte, a reação do setor tem sido positiva porque as taxas cobradas pelo financiamento imobiliário ainda estão baixas, na comparação histórica.
“Nosso mercado é muito dependente de financiamento, você tem aumento de preço mas tem diluição do valor final para o consumidor na régua do financiamento em 20, 30 anos”, afirma.
Luiz França, presidente da Abrainc, afirma que o esperado aumento do valor do metro quadrado não significa que os consumidores não vão mais conseguir comprar imóveis. “Sempre tem readaptação, se a pessoa iria comprar apartamento de 220 metros quadrados, pode comprar de 190”, diz.
Já sobre o segmento popular, para o qual esse tipo de alteração é difícil, e que tem construções mais tabeladas, ele afirma discute com o governo uma readequação das exigências.
Em coletiva realizada na última segunda-feira (26), o presidente da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), José Carlos Martins, afirmou que o setor da construção civil é atualmente “uma Ferrari com o freio de mão puxado”.
“Tem alguns fatores que criaram temor nos empresários em continuar lançando e contratando, não estamos em quantidade de atividade que imaginávamos que pudéssemos estar”, afirmou.
Segundo a Sondagem da Indústria da Construção, feita pela CNI (Confederação Nacional da Indústria), a falta ou o alto custo do material de construção foi apontado por 55,5% dos entrevistados como o principal problema da construção civil. É o terceiro trimestre consecutivo em que essa questão é a principal preocupação do empresário, acima de itens como elevada carga tributária e burocracia excessiva.
Para se ter uma ideia da variação dos preços, tubos e conexões de ferro e aço tiveram alta de 92% entre julho de 2020 e junho de 2021, enquanto vergalhões e arames de aço ao carbono subiram 78%, condutores elétricos, 76%, e tubos e conexões de PVC, 65%, mostra a FGV.
O saldo de vagas geradas no setor caiu da faixa dos 44 mil em janeiro e fevereiro para 24,3 mil em março, 21,5 mil em abril e 22,6 mil em maio, de acordo com dados do Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados).
“Estamos contratando praticamente a metade do que contratamos em janeiro e fevereiro, é bom, mas poderíamos estar contribuindo muito mais para o desenvolvimento econômico do país”, disse Martins.
Ainda assim, o índice de confiança do empresário da construção civil, medido pela CNI, permanece positivo, com 57,8 pontos em julho, enquanto a média histórica é de 53,7 pontos. A pontuação acima de 50 é considerada positiva.
A Cbic revisou a expectativa de crescimento do setor para o ano, elevando-o de 2,5%, medidos em abril, para 4%.
Cláudia Baggio, líder de real estate e avaliação patrimonial da Deloitte, ressalta que o momento é de otimismo, mas que para as expectativas se concretizarem é preciso haver uma manutenção de boas condições econômicas no país. Possíveis problemas seriam um recrudescimento da pandemia e aumento de taxas de juros e de desemprego.
Fonte: https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2021/08/preco-de-imoveis-deve-continuar-subindo-nos-proximos-12-meses-preve-setor.shtml
por Canales AdvogadosCaixa: Contratação em crédito imobiliário bate recorde no 2022
A Caixa originou R$ 39,7 bilhões em crédito para o setor no período, alta de 15,4% em um ano, e de 9,6% em um trimestre.
A contratação de crédito imobiliário na Caixa Econômica Federal (CEF) bateu recorde no segundo trimestre deste ano, de acordo com a instituição pública.
Ao todo, a Caixa originou R$ 39,7 bilhões em crédito para o setor no período, alta de 15,4% em um ano, e de 9,6% em um trimestre.
A maior parte das contratações veio do crédito com recursos da poupança, com R$ 23,4 bilhões.
O crescimento da modalidade, porém, ficou abaixo da média do banco, em 11%, o que sugere uma aceleração do crédito com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no período.
Ao todo, a carteira da Caixa em imobiliário totalizava R$ 595,2 bilhões no final de junho, alta de 11% em um ano.
O banco é líder em crédito imobiliário no País e voltou a ganhar mercado no período, chegando a 66,2% do total, ante 65,9% no primeiro trimestre.
Segundo a instituição, a inadimplência acima de 90 dias do crédito imobiliário estava em 1,80% em junho, queda de 0,74 ponto porcentual em um ano.
Fonte: https://comoinvestir.thecap.com.br/caixa-contratacao-em-credito-imobiliario-bate-recorde-no-2t22
por Canales AdvogadosJuiz condena donos de imóvel que cortaram luz de inquilinos
A Justiça de Florianópolis/SC condenou dois proprietários de um imóvel por suspenderem o fornecimento de energia elétrica a uma residência, após desentendimentos com os inquilinos sobre o reajuste do aluguel. Os donos da casa deverão indenizar os moradores em R$ 5 mil, a título de danos morais, devido ao abalo moral provocado em razão da conduta ilegal. A decisão é do juiz de Direito do 1º juizado especial Cível, Luiz Claudio Broering.
Conforme ficou demonstrado nos autos, o corte no fornecimento foi realizado por funcionários da concessionária de energia a pedido do titular da unidade consumidora. A medida não se deu por inadimplemento de faturas, aponta a decisão, mas como forma de punir os inquilinos que não concordaram com os reajustes do valor do aluguel.
“Tal conduta é absolutamente ilegal e inaceitável, revelando uma espécie de cobrança vexatória, já que para fazer valer a sua vontade no que se refere aos desacertos do aluguel, os réus optaram por solicitar o corte de serviço essencial – fornecimento de energia elétrica – independentemente de todos os prejuízos materiais e extrapatrimoniais que os autores poderiam ter, sobretudo quando há na residência a presença de criança.”
De acordo com a decisão, a suspensão do fornecimento fez com que a moradora saísse de casa com o filho pequeno, obrigando o outro morador a permanecer três dias sem luz, “fato que certamente ultrapassa a linha do ‘mero dissabor'”, segundo o magistrado.
https://www.migalhas.com.br/quentes/371101/juiz-condena-donos-de-imovel-que-cortaram-luz-de-inquilinos
por Canales AdvogadosCompra e venda e corretagem de imóvel: relações jurídicas diversas
STJ – “Cinge-se a controvérsia a definir se há legitimidade passiva da corretora de imóveis que intermediou o contrato de compra e venda que se rescinde em razão da mora contratual.
Inicialmente, esta Corte Superior firmou o entendimento de que todos aqueles fornecedores que compõem a relação jurídica do contrato de promessa de compra e venda de imóvel possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, incluindo não apenas a construtora, mas também a incorporadora do empreendimento.
Sobre o tema, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese em recurso repetitivo: “Legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (REsp 1.551.951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016 – Tema 939/STJ).
Nada obstante esse entendimento, vê-se que a tese citada nada diz quanto à legitimidade da corretora de imóveis que realiza a aproximação entre as partes. Assim, constata-se que não há legitimidade da corretora para responder pelos encargos indevidamente transferidos ao consumidor ou para restituir os valores adimplidos em virtude da rescisão contratual, pois se referem a relações jurídicas diversas”.
Fonte: https://www.instagram.com/p/ChYskiFtdU4/
por Canales AdvogadosPatrimônio comum – Empresário precisa de autorização do cônjuge para ser fiador da empresa
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que é necessária a autorização do cônjuge para ser fiador, sob pena de invalidade da garantia. Segundo o colegiado, o fato de o fiador prestar a fiança na condição de comerciante ou empresário é irrelevante, pois deve prevalecer a proteção à segurança econômica familiar.
No recurso especial em julgamento, o credor alegou que o cônjuge pode atuar livremente no desempenho de sua profissão, inclusive prestando fiança, sem a necessidade de outorga uxória (também chamada de outorga conjugal), conforme os artigos 1.642, inciso I, e 1.647, inciso III, do Código Civil (CC).
De acordo com os autos, um correntista teve valores penhorados em sua conta bancária, em razão de execução movida contra sua esposa na condição de fiadora de um contrato de aluguel da própria empresa. Por meio de embargos de terceiro, ele questionou a penhora e alegou que não autorizou a mulher a prestar fiança, como exige a lei.
Para o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), mesmo sendo titular da empresa locatária, a pessoa deve ter autorização do cônjuge para prestar fiança locatícia, sob pena de nulidade da penhora.
Reconhecer fiador sem autorização pode comprometer o patrimônio comum do casal.
O relator do recurso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, observou que a necessidade de outorga conjugal para o contrato de fiança é uma regra geral, prevista no artigo 1.647, inciso III, do CC. Segundo ele, o que se discute no caso é se o cônjuge, no exercício de atividade comercial, está dispensado dessa autorização, nos termos do artigo 1.642, inciso I, do CC.
Para o magistrado, a interpretação sistemática do instituto da fiança e de seus efeitos leva à conclusão de que a falta de autorização conjugal pode provocar a anulação do negócio por iniciativa do outro cônjuge, independentemente da qualidade de empresário do fiador, porque, embora possa prejudicar o dinamismo das relações comerciais, essa autorização é exigida pela legislação civil para proteger o patrimônio comum do casal.
Permitir que se preste fiança sem a outorga conjugal pode conduzir à alienação forçada dos imóveis do casal, independentemente da anuência e até mesmo do conhecimento do outro cônjuge – que é “exatamente o que o estatuto civil pretende evitar com o disposto nos artigos 1642, inciso I e IV, e 1.647, inciso II”, apontou o relator.
O ministro considerou, ainda, que é aplicável ao caso a Súmula 332 do STJ, segundo a qual a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
“Considerar, isoladamente, a previsão do artigo 1.642, I, do CC implicaria reconhecer que o fiador poderia comprometer o patrimônio comum do casal se prestasse a fiança no exercício da atividade profissional ou empresarial, mas não poderia fazê-lo em outras situações”, concluiu Antonio Carlos Ferreira ao negar provimento ao recurso.
Esta notícia refere-se ao processo: REsp 1525638
Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/26072022-Empresario-precisa-de-autorizacao-do-conjuge-para-ser-fiador-da-empresa–decide-Quarta-Turma.aspx
por Canales AdvogadosNão cabe usucapião contra imóvel de banco em liquidação extrajudicial, diz STJ
Não é permitido o ajuizamento ou o curso de ações de usucapião após a decretação da liquidação extrajudicial de um banco, sob pena de se permitir o esvaziamento de seu patrimônio, em prejuízo dos credores.
Os autores da ação exercem a posse pacífica do imóvel há pelo menos nove anos. Somada a posse dos possuidores anteriores, o prazo é de 23 anos sem nenhuma oposição da instituição financeira. A ação foi ajuizada em 2016.
Desde 1996, no entanto, o banco está sob liquidação judicial, uma intervenção estatal a que se submetem as empresas que atuam em mercados supervisionados, com o objetivo de recuperá-las financeiramente e garantir o pagamento das dívidas.
Quando há decretação da liquidação extrajudicial, ocorre a formação de um concurso universal de todos os credores, que terão seus créditos honrados a partir de todo o patrimônio que a instituição financeira ainda possuir.
Assim, os bens de um banco em liquidação judicial, apesar de suscetíveis de comercialização, só podem ser vendidos em certas circunstâncias, com o objetivo de atender aos interesses econômicos e sociais de determinadas pessoas.
Para o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do recurso, esse é o motivo que impede o usucapião de um imóvel que tenha como proprietário um banco em liquidação extrajudicial.
“Até mesmo porque o eventual acolhimento do pedido na ação de usucapião acarreta perda patrimonial imediata, ou seja, perda da propriedade do imóvel, gerando enorme prejuízo para os credores da massa de credores”.
Além disso, a aquisição da propriedade pela via da usucapião pressupõe a inércia do proprietário em reaver o bem. Essa hipótese é impossível a partir da liquidação extrajudicial, pois a instituição deixa de conservar as faculdades inerentes à propriedade: usar, fruir e dispor livremente da coisa.
“Nesse contexto, tendo a ação de usucapião sido intentada após a decretação do regime de liquidação extrajudicial, defendendo posse também posterior, não há outra solução possível senão a manutenção do acórdão recorrido que manteve a improcedência da ação de usucapião”.
Clique aqui para ler o acórdão
REsp 1.876.058
Fonte: https://www.conjur.com.br/2022-ago-15/nao-cabe-usucapiao-imovel-banco-liquidacao
por Canales AdvogadosInalienabilidade temporária exclui imóvel da partilha quando há separação de fato durante prazo restritivo
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o imóvel com cláusula de inalienabilidade temporária não entra na partilha de bens do divórcio de um casal que se separou de fato durante o prazo restritivo, sendo indiferente se a sentença de divórcio foi proferida após esse período.
Com esse entendimento, o colegiado negou provimento ao recurso de uma mulher que pretendia incluir na partilha do divórcio o imóvel no qual residia com o ex-marido. O bem foi doado a ele em 2006, com registro em cartório em 2009, mas com expressa proibição de permuta, cessão, aluguel, venda ou qualquer outra forma de repasse pelo prazo de dez anos.
Ao STJ, a recorrente alegou que, quando a sentença de divórcio foi proferida, em setembro de 2016, o prazo de dez anos da cláusula de inalienabilidade já havia transcorrido, e o imóvel tinha passado a integrar o patrimônio comum do casal.
Bem doado com cláusula de inalienabilidade é patrimônio particular do donatário
O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, explicou que o artigo 1.668 do Código Civil prevê os casos de bens que são considerados particulares mesmo no regime da comunhão universal; no inciso I, exclui da comunhão os “bens doados ou herdados com a cláusula de incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar”.
Segundo o relator, nessa hipótese, o donatário não pode praticar nenhum ato de disposição pelo qual o bem passe à titularidade de outra pessoa, “e é exatamente em decorrência dessa mutilação ao direito de propriedade (perda do poder de dispor) que o bem doado gravado com cláusula de inalienabilidade configura um bem particular do donatário e não integra o patrimônio partilhável no regime da comunhão universal de bens”.
Esse entendimento, ressaltou, foi cristalizado na Súmula 49 do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual “a cláusula de inalienabilidade inclui a incomunicabilidade dos bens”.
Separação de fato é hipótese informal de dissolução da sociedade conjugal
No caso em análise, o ministro verificou que o casamento ocorreu em 20 de maio de 2012, sob o regime de comunhão universal, e que o casal está separado desde março de 2013, sem possibilidade de reconciliação.
Bellizze lembrou que a extinção do vínculo conjugal se dá pela invalidade do casamento, pela morte de um dos cônjuges ou pelo divórcio, de modo que, a partir desses marcos, não mais persistem os efeitos do matrimônio. Além disso, observou, no caso de separação de fato – hipótese informal de dissolução da sociedade conjugal –, também incide, por analogia, a regra da separação judicial ou extrajudicial prevista no artigo 1.576 do Código Civil – que tem como um dos seus efeitos o fim da eficácia do regime de bens.
De acordo com o relator, o STJ entende que os bens adquiridos durante a separação de fato não são partilháveis com a decretação do divórcio.
“Considerar como termo final do regime de bens a data da sentença de divórcio poderia gerar situações inusitadas e injustas, já que, durante o lapso temporal compreendido entre o fim da sociedade conjugal e a sentença de divórcio, um dos cônjuges poderia adquirir outros bens com recursos próprios ou até mesmo com o esforço comum de um novo companheiro (haja vista o fim do dever de fidelidade e a possibilidade de constituição de união estável), mas que seriam incluídos na partilha de bens do relacionamento extinto”, disse.
Na hipótese dos autos, o ministro apontou que a separação de fato ocorreu quando ainda vigorava a cláusula de inalienabilidade e, consequentemente, o imóvel doado não integrava o patrimônio do casal, devendo, portanto, ser reconhecida a sua incomunicabilidade.
O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.
Fonte: https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=37611