por Canales AdvogadosArrematadores não podem tomar posse de imóvel obtido em leilão anulado
Arrematadores não podem ter a posse de propriedade obtida em leilão anulado. Com esse entendimento, a 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, de forma unânime, indeferiu o pedido de imissão de posse em título de uma fazenda.
No caso concreto, o devedor não foi devidamente intimado em relação ao leilão e não pôde exercer seu direito de preferência. Dessa forma, em primeira e segunda instâncias, o procedimento originário do leilão foi considerado nulo por ocorrência de vício insanável.
O relator, desembargador Diaulas Costa Ribeiro, entendeu que “não há discussão paralela e concomitante sobre os vícios atinentes ao procedimento do leilão”. Segundo ele, a questão já foi reconhecida e decidida. Assim, “o leilão é nulo e, em razão disso, também o são os atos subsequentes”, destacou.
Ribeiro considerou que não houve a intimação pessoal para poder exercer o direito de preferência, previsto na Lei 9.514/97 e no contrato pactuado, “o que constitui irregularidade insanável”.
Então, segundo o julgador, “a alienação do imóvel aos autores não poderia ter ocorrido, pois deixou de observar as formalidades legais. Se a imissão de posse está lastreada em título de propriedade cujo procedimento originário relacionado é nulo, não há como conceder o pleito autoral”.
A parte devedora foi defendida na ação pelo advogado Orlando Anzoategui, do escritório Anzoategui Advogados.
“A decisão exprime com exatidão que a regra da intimação nas alienações fiduciárias é fundamental, não existindo exceção, tratando-se, sobretudo, de pressuposto de validade que se não cumprido pelo credor, resultará na nulidade de todos os atos executórios e expropriatórios daí decorrentes”, analisou o advogado.
Fonte: https://www.conjur.com.br/2022-ago-06/compradores-nao-podem-apossar-imovel-obtido-leilao-anulado
por Canales AdvogadosSTF confirmar que despejos e desocupações estão suspensos até 31 de outubro
O Plenário do Supremo Tribunal Federal confirmou, por maioria de votos, liminar concedida em junho pelo ministro Luís Roberto Barroso para suspender despejos e desocupações até 31/10, em razão da pandemia da Covid-19. A decisão foi tomada no julgamento da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 828, na sessão virtual concluída na última sexta-feira (5/8).
Barroso destacou a necessidade de estender por mais quatro meses os direitos assegurados pela Lei 14.216/2021, com a suspensão temporária de desocupações e despejos, inclusive para as áreas rurais, de forma a evitar qualquer superposição com o período eleitoral.
A corrente majoritária acompanhou seu entendimento de resguardar o direito à moradia e à saúde de pessoas vulneráveis, diante da nova alta de casos e de mortes por Covid-19 em junho. Em seu voto, Barroso ressaltou que, assim como o direito à moradia, o direito à propriedade também é assegurado constitucionalmente e, por isso, a suspensão de despejos e desocupações não deve se estender indefinidamente.
No entanto, quando se esgotar a atuação do STF sobre a matéria, será preciso preparar um regime de transição para a retomada progressiva das reintegrações de posse, “com o pleno respeito à dignidade das famílias desapossadas”, a fim de evitar o risco de convulsão social decorrente da execução simultânea de milhares de ordens de despejo, envolvendo centenas de milhares de famílias vulneráveis.
Situação distinta
Os ministros André Mendonça e Nunes Marques divergiram quanto à prorrogação do prazo e votaram contra o referendo da liminar. Para ambos, a situação atual é distinta da que justificou a primeira medida cautelar, no auge da pandemia.
Na opinião de André Mendonça, as situações devem ser analisadas caso a caso pelo juiz natural. Já Nunes Marques avalia que, mesmo após o término do período fixado, a revogação da liminar não levará, por consequência direta, ao despejo automático de pessoas. Com informações da assessoria de imprensa do STF.
Fonte: https://www.conjur.com.br/2022-ago-08/despejos-desocupacoes-seguem-suspensos-3110-decide-supremo
por Canales AdvogadosEx-cônjuge deve pagar aluguel por permanecer no imóvel comum após divórcio?
É comum o casal dissolver a sociedade conjugal e não dissolver a sociedade patrimonial.
Enquanto não se partilha os bens, é comum também que o patrimônio, ou pelo menos a maior parte dele, fique sob a administração e domínio de apenas um dos ex-cônjuges.
Neste caso, se não houver o acordo sobre a relação condominial que se estabeleceu pós dissolução do vínculo conjugal, e até que se efetive a partilha, já que esta costuma significar anos e anos de litígio, é possível que se faça a cobrança dos frutos das propriedades comuns de acordo com o regime de bens.
Esse pedido de pagamento dos frutos correspondente à quota-parte relativa ao regime de bens visa afastar as inúmeras situações de “injustiças” que se insurgem com o fim do casamento.
Um exemplo é o pagamento de “aluguel” ao cônjuge que deixa o lar conjugal, não obstante seja este o único bem do casal.
por Canales AdvogadosSTJ: Prefeituras não podem arbitrar valor do imóvel para cobrança de ITBI
Decisão contraria práticas como as dos Municípios de São Paulo e Rio de Janeiro
A base de cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana.
Esta foi a tese fixada pela 1ª Seção do STJ, em 24 de fevereiro, em decisão unânime, ao analisar recurso repetitivo apresentado pela Prefeitura de São Paulo. A decisão do STJ, pela qual prefeituras como as da capital paulista e do Rio de Janeiro não poderão mais arbitrar o valor do imóvel para cobrar o ITBI, agora deverá ser aplicada em outros processos que tratam da mesma questão.
A tese desvinculando o valor do imóvel para aferir o ITBI da base de cálculo do IPTU, foi estabelecida pelo relator do processo, ministro Gurgel de Faria. Ele ainda fixou outras duas teses:
- O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastado pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio. Ou seja, se a prefeitura duvidar de que o preço relatado na comercialização é o real, ela deve provar a fraude.
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.
Fonte: https://sindusconsp.com.br/stj-prefeituras-nao-podem-arbitrar-valor-do-imovel-para-cobranca-de-itbi/
por Canales AdvogadosApartamento mais barato de Nova York tem 5,5 m² e aluguel custa R$ 5.900,00.
Morar em Nova York, nos Estados Unidos, não é nada barato: o aluguel médio custa 4 mil dólares, o que dá mais de 21 mil reais na conversão direta – e garante o título de segunda cidade mais cara do mundo, atrás apenas de Hong Kong.
E existe opção mais em barata para quem realmente sonha em morar na Big Apple, mas mede apenas 5,5 m² (e custa o equivalente a 5,9 mil reais por mês).
Para justificar o investimento, a localização do imóvel está em plena Manhattan, mais precisamente na St. Mark’s Place, considerada uma das ruas mais divertidas do bairro East Village, com mercados, restaurantes, bares, pizzarias, karaokês e até lojas de discos.
Outro ponto positivo é que está apenas 500 metros distante da New York University, o que também é um atrativo para os estudantes.
Vale dizer que o valor do aluguel inclui algumas mobílias – como televisão, cama, pia, geladeira e até micro-ondas –, mas praticamente não há espaço para outros móveis.
E, curiosamente, esse imóvel é pet friendly, o que significa que os inquilinos podem ter animais de estimação. O que deve ser levado em consideração é a falta de ventilação, porque a única janela tem abertura ao pátio interno.
Fonte: https://exame.com/casual/apartamento-mais-barato-de-nova-york-tem-55-m%C2%B2-e-aluguel-custa-r-5-900/
por Canales AdvogadosPreço médio do aluguel mensal na cidade de São Paulo é de R$ 3.421, diz pesquisa.
Na cidade de São Paulo, os preços de imóveis para compra ou aluguel acumularam alta no primeiro semestre de 2022, segundo relatório de junho divulgado pelo Imovelweb.
O preço médio do aluguel mensal na cidade encerrou o mês de junho em R$ 3.421 para os apartamentos de 65 m² com dois quartos, subindo 0,3% em relação a maio.
Em 2022, os valores para alugar um imóvel acumularam um incremento de 5% abaixo da inflação (5,7%) e muito abaixo do ajuste do IGP-M (8,2%).
Os dados do relatório, também chamado de Index, são gerados com base em 100% dos imóveis listados no portal do Imovelweb, tanto para aluguel quanto para venda, mostrando o preço médio das propriedades.
Preço do aluguel por bairro em São Paulo
Na análise por bairros, Itaim Bibi fechou junho com o maior preço médio, custando R$ 4.886 por mês. Já o bairro mais econômico para morar de aluguel é Cidade Tiradentes, com um valor médio mensal de R$ 987.
Preço do aluguel por região em São Paulo
Entre as regiões, a Zona Oeste é a mais cara, com um preço médio mensal de R$ 3.962. A Zona Leste, por sua vez, é a mais barata, com uma média mensal de R$ 1.830.
Imóveis à venda em São Paulo
Para propriedades à venda na cidade, o relatório indica que o preço médio ficou em R$ 9.761 por m² em junho, 0,5% acima do mês anterior. No acumulado do primeiro semestre do ano, os valores tiveram alta de 2% abaixo da inflação (5,7%). Já nos últimos 12 meses, os preços tiveram um aumento de 4,3%, um terço da inflação do mesmo período.
Entre os bairros, Pinheiros é o mais caro na hora de adquirir um imóvel, com um preço médio de R$ 14.728 por m², enquanto Cidade Tiradentes é o mais barato, com um valor médio de R$ 2.703 por m².
A Zona Oeste é a região mais cara, com um valor de R$ 11.748 por m². Já a Zona Leste fechou junho com o menor preço, custando R$ 5.329 por m².
Rentabilidade imobiliária
O índice de rentabilidade imobiliária relaciona o preço de venda e valor de locação do imóvel para verificar o tempo necessário para recuperar o dinheiro utilizado na aquisição do imóvel. O relatório de junho do Imovelweb apontou um índice de 5,57% bruto anual, o que significa que são necessários 17,9 anos de aluguel para reembolsar o investimento de compra, 2,9% a menos que um ano atrás.
As Zonas Leste e Sul são as que oferecem maior retorno para os investidores: acima de 6% anual
Fonte: https://exame.com/mercado-imobiliario/precos-imoveis-sao-paulo-primeiro-semestre-2022-em-alta/
por Canales AdvogadosMercado aquecido: Empreendedor pode ter novo CNPJ em 40 horas.
Um dia e 16 horas. Esse é o tempo total que um empreendedor leva, em média, para ter um registro de empresa no Brasil, de acordo com o governo federal.
Praticamente 100% da documentação exigida para virar dono de um negócio pode ser preenchida virtualmente, sem a obrigação de pegar filas em guichês de repartições públicas e reconhecer assinaturas em calhamaços de papéis.
Cinco anos atrás, o prazo para abrir uma empresa no país passava dos três meses, segundo o Doing Business, ranking do Banco Mundial sobre o ambiente de negócios.
Essa redução de tempo aconteceu depois de mudanças regulatórias para facilitar o registro de novos CNPJs. Resultado: nos primeiros quatro meses de 2022, os brasileiros abriram 1,3 milhão de empresas.
A quantia é 30% de todos os negócios fundados no ano passado, um período que já teve criação recorde de empresas no Brasil.
O que une essas empresas de tamanhos diversos é o crescimento espetacular em 2021. De acordo com especialistas, o Brasil continua um ambiente atraente para quem sabe aproveitar as oportunidades, mesmo em um cenário macroeconômico para lá de desafiador.
“Temos um mercado gigante, com muitos problemas para resolver, sedento por inovação e tecnologia”, diz Camilla Junqueira, diretora-geral da Endeavor, entidade de fomento ao empreendedorismo.
“São condições que não mudam com a pandemia ou o aumento da taxa de juro e que fazem nosso mercado brilhar para os empreendedores.”
Fonte: https://www.instagram.com/p/CgW0RFZg3uy/?igshid=MDJmNzVkMjY%3D
por Canales AdvogadosO apartamento do seu vizinho pode se tornar um imóvel comercial
NOVA LEI – A Lei 14.405/22 deu nova redação ao art. 1.351, do Código Civil.
Estava em vigor a redação original trazida pelo Código Civil para este artigo:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”
A nova redação é a seguinte:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
Portanto, com a nova redação, uma unidade imobiliária que é residencial poderá ter sua destinação alterada para comercial, desde que a mudança da destinação da unidade imobiliária seja aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos e sejam respeitadas as normas urbanísticas.
A mudança, aparentemente simples, provoca uma série de efeitos que vamos comentando, por aqui, nos próximos dias.
por Canales AdvogadosAdvocacia analisa autorização para penhora do imóvel do fiador em caso de dívida do locatário
O Supremo Tribunal Federal (STF) pacificou entendimento ao aprovar, por maioria, a autorização para
que locadores de imóveis comerciais possam penhorar bem de família do fiador quando houver descumprimento
contratual pelo locatário. O debate foi aberto quando um fiador contestou decisão do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo (TJSP), em agosto de 2021, que manteve a penhora de seu imóvel, único bem de família, para quitação do aluguel de um imóvel comercial.
Na avaliação da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), a maior entidade representativa do setor,a decisão assegura a liberdade para empreender no mercado de locação com mais segurança jurídica e equidade de direitos entre as partes. “De fato, o art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 não faz distinção entre locações comercial e residencial. Além disso, também é verdade que, com a penhora do bem de família do fiador, o locador detém maior segurança sobre seu crédito, o que seguramente favorece a livre-iniciativa”, pondera Rogério Tucci. O advogado, no entanto, cita um precedente que expõe a contradição da decisão.
“Ocorre que, como salientado no anterior precedente de lavra da il. Min. Rosa Weber (RE nº 605.709-SP), a restrição ao direito à moradia do fiador na locação residencial colide com o direito à moradia do locatário. Como o conflito é de direitos sociais, é necessário fazer uma escolha mediante juízo de ponderação. Na locação comercial, todavia, o conflito parece ser entre o direito à moradia do fiador e o direito patrimonial do locatário (o qual, aliás, tem assegurada a impenhorabilidade de seu bem de família). A decisão, nesse sentido, enseja certa perplexidade.” Para a AABIC, a proibição da penhora poderia esvaziar a importância do fiador como agente fundamental no mercado de locação para fornecer garantias de segurança aos proprietários e imobiliárias. E, por conta da controvérsia, a consulta especializada torna-se cada vez mais importante na execução dos contratos, seja
pelos locadores, seja pelos locatários ou fiadores. “Nos contratos de locação, a cláusula de garantia é das
mais importantes. O acompanhamento de advogado é então essencial não só para que as partes compreendam
como se desenrolará eventual cobrança do débito locatício, mas para que possam ser esclarecidos quais são os demais aspectos do contrato de locação diretamente ligados à garantia dos aluguéis, como substituição da garantia, prorrogação por prazo indeterminado, benefício de ordem, despejo liminar, entre outros”, alerta Tucci.
REPERCUSSÃO GERAL
A decisão é de repercussão geral, ou seja, o entendimento adotado pelos ministros servirá como baliza para todas as instâncias do Judiciário em casos semelhantes. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça, existiam 322 processos sobre o assunto aguardando a decisão do STF.
TEMA Nº 1127
Título: Penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial.
Descrição: Recurso extraordinário em que se discute, à luz dos arts. 1º, inciso III, 6º e 226, da Constituição Federal, a possibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação de imóvel comercial, em distinção com a locação residencial, afastando-se o Tema nº 295 (RE nº 612360).
O QUE GEROU O DEBATE
Em 2010, o STF já havia publicado uma tese com repercussão geral (Tema nº 295): “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação em virtude da compatibilidade da exceção prevista
no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990, com o direito à moradia consagrado no art. 6º da CF, com redação da EC 26/20”. Contudo, essa decisão não especificava a que tipo de locação o entendimento se aplicava: residencial
ou comercial. Em 2018, a 1ª Turma do STF julgou um recurso extraordinário (RE nº 605.709) envolvendo o tema, no qual foi assentada a impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador no caso de locação comercial. Foi esse o argumento que o fiador usou no caso mais recente julgado pelo TJSP.
Fonte: https://www.aasp.org.br/em-pauta/advocacia-analisa-autorizacao-para-penhora-do-imovel-do-fiador-em-caso-de-divida-do-locatario/#:~:text=O%20Supremo%20Tribunal%20Federal%20(STF,houver%20descumprimento%20contratual%20pelo%20locat%C3%A1rio.
por Canales AdvogadosCabe multa compensatória por devolução de imóvel em ação de despejo, confirma Terceira Turma
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida mesmo que a devolução do imóvel decorra da decisão judicial que decreta o despejo, sendo o fiador solidariamente responsável pelo pagamento da multa.
Com esse entendimento, o colegiado confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual as garantias da locação, inclusive a fiança, se estendem até a efetiva devolução do imóvel ao locador.
A controvérsia julgada teve origem em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada pelo dono de um imóvel contra a empresa locatária e o seu fiador.
O TJSP confirmou a sentença que determinou a resolução do contrato, decretou o despejo e condenou solidariamente a locatária e o fiador ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos, até a efetiva desocupação do imóvel, além de multa contratual.
No recurso especial, o fiador sustentou que nem ele nem a locatária deveriam responder pela multa rescisória decorrente da devolução antecipada do imóvel, pois isso ocorreu em virtude da ação de despejo movida pelo locador.
Quebra contratual permite ao locador exigir a multa compensatória
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que o artigo 4º, caput, da Lei 8.245/1991 estabelece a possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal compensatória para o caso de descumprimento das obrigações contratuais.
O ministro acrescentou que, antes do término do prazo contratual, o locatário poderá devolver o imóvel mediante o pagamento de multa, com o abatimento proporcional ao período de contrato cumprido, como prevê o artigo 413 do Código Civil. Segundo o magistrado, igual sanção pode ser aplicada ao locador, observadas as mesmas circunstâncias e as demais condições contratuais.
De acordo com o relator, quando é deferido o pedido de despejo, o locatário é obrigado a devolver o imóvel após receber o mandado judicial, nos termos do artigo 63, caput, da Lei 8.245/1991, sendo que a multa compensatória também é devida em caso de devolução do imóvel locado determinada em ordem judicial de despejo.
“Em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora“, declarou o relator.
Responsabilidade pela multa também recai sobre o fiador
Cueva acrescentou que, na hipótese julgada, como não houve extinção ou exoneração da garantia prestada, a responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória também incide sobre o fiador.
“Dessa forma, se o locatário responde pela cláusula penal compensatória em razão da ordem judicial de despejo e não houve extinção da garantia prestada no contrato de locação, cabe igualmente ao fiador a responsabilidade pelo pagamento da referida multa”, concluiu o ministro.
Leia o acórdão no REsp 1.906.869.
Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/15072022-Cabe-multa-compensatoria-por-devolucao-de-imovel-em-acao-de-despejo–confirma-Terceira-Turma.aspx