por Canales AdvogadosPor comportamento agressivo, morador perde direito ao uso de imóvel em condomínio
Decisão da 36ª Câmara de Direito Privado.
A 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou morador que ostentava comportamento antissocial e agressivo diante de vizinhos à perda do direito de uso da unidade e à impossibilidade de reingresso não autorizado nas dependências do edifício.
De acordo com os autos, após o falecimento dos pais, o imóvel passou a ser ocupado pelos três filhos. No entanto, desde 2010, um dos herdeiros, usuário de drogas, passou a apresentar comportamento antissocial, agressivo e intimidador contra vizinhos, vindo a destruir e degradar áreas comuns do edifício, praticar furtos e até ameaçar de morte outros moradores. Apesar de reiteradas multas impostas, o réu não apresentou mudanças de comportamento ou atitude.
O desembargador Milton Carvalho, relator da apelação, destacou que o Código Civil, ao prever a imposição de multas, também não veda outras medidas que possam ser adotadas. “Com efeito, ao lado da penalidade pecuniária prevista, é possível impor ao condômino antissocial outras medidas que assegurem aos condôminos a incolumidade e tranquilidade que se espera. Portanto, a despeito da ausência de previsão legal, admite-se o pedido de exclusão de condômino nocivo”, escreveu.
O magistrado negou o pedido feito pelo autor da ação para que os donos vendam a unidade, pois a remoção do infrator “se revela, por si só, suficiente e eficaz para pôr fim aos males de que padecem os demais condôminos em virtude do convívio com o réu”.
O julgamento, de votação unânime, teve a participação dos desembargadores Jayme Queiroz Lopes e Arantes Theodoro.
Apelação Cível nº 1001406-13.2020.8.26.0366
por Canales AdvogadosProteção do credor e de terceiros justifica registro de protesto contra alienação de bem de família
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que é possível a averbação de protesto contra a alienação de imóvel classificado como bem de família – não para impedir a venda do imóvel impenhorável, mas para informar terceiros de boa-fé sobre a pretensão do credor, especialmente na hipótese de futuro afastamento da proteção contra a penhora.
Com a decisão, o colegiado manteve acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que, no âmbito de execução em que não foram localizados bens penhoráveis, deferiu a averbação do protesto, em caráter informativo, na matrícula de imóvel protegido pela Lei 8.009/1990.
De acordo com o credor, o protesto seria necessário para resguardar os seus direitos futuros, bem como para alertar compradores em potencial do imóvel familiar. Sustentou que, em caso de morte da devedora, ele poderá ser habilitado no espólio, possibilitando impedir a alienação de bens antes do pagamento do débito.
A devedora, em recurso especial contra a decisão do TJSP, alegou que não existe direito do credor ao protesto, pois ele não poderia executar o imóvel, tendo em vista a impenhorabilidade assegurada pelo artigo 10 da Lei 8.009/1990.
Prevenção de litígios
O relator do recurso, ministro Antonio Carlos Ferreira, lembrou que a Segunda Seção, no julgamento do EREsp 185.645, considerou que a averbação cartorária de protesto contra alienação de bem está dentro do poder geral de cautela do juiz (artigo 798 do Código de Processo Civil de 1973) e é justificável pela necessidade de dar conhecimento do protesto a terceiros, prevenindo litígios e prejuízos para eventuais compradores.
Segundo o magistrado, a inserção dessa informação no registro público do imóvel também é uma forma de prevenir possível alienação fraudulenta. “A medida não impede a disposição do bem, mas obsta que terceiro adquirente possa alegar boa-fé, no caso de futura demanda judicial envolvendo o imóvel”, explicou.
Também com base em precedentes do STJ, o ministro destacou que o protesto contra a alienação pressupõe dois requisitos: que a pretensão do interessado no protesto seja legítima e que o protesto não impeça a realização de negócio lícito.
Situação fática
Em seu voto, Antonio Carlos Ferreira ressaltou que a impenhorabilidade do bem de família nada mais é do que uma garantia jurídica que incide sobre uma situação fática: a moradia familiar. No entanto, os fatos podem ser modificados por várias razões, como o recebimento de herança, a compra de um segundo imóvel ou a mudança de residência da família.
“Assim, ao perder a qualidade de bem de família, a venda posterior do imóvel com registro de protesto contra alienação de bens pode, numa análise casuística, configurar fraude à execução”, enfatizou o relator.
Ao manter o acórdão do TJSP, o ministro ponderou que, embora o protesto possa ter reflexos negativos para a devedora, a publicidade da pretensão futura de penhora do bem é essencial para a proteção de terceiros de boa-fé e a preservação do direito do credor.
REsp1236057
por Canales AdvogadosCondomínio que negligenciou segurança deve indenizar proprietários assaltados
A 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que condenou condomínio a indenizar, por danos morais, casal que teve a casa invadida e roubada por negligência da equipe de segurança do local. O valor da reparação foi fixado em R$ 20 mil para cada um.
De acordo com os autos do processo, o criminoso chegou ao condomínio e, na portaria, solicitou acesso a unidade, dizendo se chamar “Rogério”, mesmo nome de um frequentador usual do apartamento. De forma negligente, o porteiro interfonou à unidade e, sem esclarecer que não se tratava da mesma pessoa que costumeiramente visitava a casa, solicitou autorização para ingresso dele. Sem saber que não se tratava do mesmo “Rogério”, os funcionários o deixaram entrar e foram surpreendidos com o assalto. Após o crime, os donos do imóvel solicitaram à equipe de segurança os dados pessoais e do veículo que havia entrado no condomínio, mas foram alertados de que, devido a um problema no sistema na hora do ingresso do criminoso, nenhum dado havia sido colhido.
Para o relator da apelação, desembargador Ruy Coppola, apesar de o Superior Tribunal de Justiça ter fixado entendimento de que não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio, no caso em questão houve negligência da parte do condomínio em não identificar a pessoa que solicitava entrada e nem tomar nota de seus dados pessoais ou do veículo. “Era obrigação do funcionário do condomínio identificar corretamente. A culpa se agrava ao existir prova de que o citado Rogério, que constantemente ia ao imóvel dos autores, não era aquele que ingressou no momento dos fatos. E o sistema de identificação eletrônico, no momento dos fatos, estava inoperante. Ou seja, omissão total, desleixo, descaso e inoperância do preposto do réu”, escreveu.
Completaram a turma julgadora os desembargadores Kioitsi Chicuta e Francisco Occhiuto Júnior. A votação foi unânime.
Apelação nº 1021132-09.2018.8.26.0506
por Canales AdvogadosComprador inadimplente pagará condomínio antes da entrega das chaves
O imóvel foi concluído no prazo avençado e estava a vendedora aguardando o recebimento das prestações finais, de modo que a posse somente não foi transferida pelo não pagamento.
Comprador inadimplente é responsável pelas despesas condominiais se o imóvel estiver disponível à imissão. Assim entendeu a 7ª turma Cível do Colégio Recursal Central de SP, reformando decisão de 1º grau.
A sentença julgou procedente o pedido do comprador, para o fim de reconhecer a nulidade da cláusula do contrato e declarar inexigíveis os valores devidos a título de taxa condominial a partir de julho de 2019, até que sejam entregues as chaves do imóvel.
O autor citou precedentes do STJ acerca da exigibilidade da taxa de condomínio surgir com a entrega das chaves. Porém, para o relator Daniel Ovalle da Silva Souza, a situação concreta não permite a aplicação deste raciocínio.
“O preceito de que somente o exercício da posse legitima o início da cobrança condominial ao adquirente pressupõe, por incontornável lógica jurídica, que esteja ele quite ou adimplente quanto à sua obrigação no contrato.”
Segundo o juiz, o imóvel foi concluído no prazo avençado e estava a vendedora aguardando o recebimento das prestações finais, de modo que a posse somente não foi transferida pelo não pagamento.
“A facilidade econômica que representa o financiamento em relação aos compradores não pode implicar prejuízo financeiro aos vendedores, que, concluindo sua prestação conclusão da obra e unidade objeto do contrato têm pleno direito ao recebimento da respectiva contraprestação, na data avençada. Se isso não ocorre, passam a incorrer em mora os compradores, respondendo por todos os prejuízos daí advindos (especialmente condomínio e IPTU).”
Processo: 1012811-63.2019.8.26.0016
por Canales AdvogadosSTF vai decidir se é possível penhorar bem de família de fiador de imóvel comercial
O Supremo Tribunal Federal vai decidir se é constitucional a penhora de bem de família de fiador em contrato de locação comercial. A matéria é objeto do Recurso Extraordinário (RE) 1307334, que teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual (Tema 1127).
O RE foi interposto contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que manteve a penhora de um imóvel, único bem de família do fiador, para quitação do aluguel de imóvel comercial. Segundo o TJ, não seria aplicável ao caso a decisão em que o Plenário do STF se manifestou pela impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador na locação comercial (RE 605709).
Distinção
No recurso apresentado ao Supremo, o fiador argumenta que o TJ-SP não observou a distinção entre contratos de locação residencial e comercial. Ele sustenta que o STF, ao decidir pela penhorabilidade do bem de família dado em garantia pelo fiador de contrato de locação residencial, observou direitos que são iguais (o direito fundamental à moradia), enquanto o contrato de locação comercial diria respeito apenas à iniciativa privada dos agentes contratantes.
Segundo ele, a restrição do direito à moradia do fiador em razão de contrato de locação comercial não se justifica sequer pelo princípio da isonomia, pois o imóvel bem de família do locatário estará sujeito à constrição, e existem outros meios aptos a garantir o contrato.
Direito à moradia
Em sua manifestação no Plenário Virtual, o presidente do STF, ministro Luiz Fux, relator do recurso, observou que o tema ultrapassa o interesse das partes, e compete ao Supremo interpretar as normas constitucionais garantidoras da dignidade da pessoa humana, do direito à moradia e da proteção à família na situação concreta. Fux destacou, ainda, o potencial impacto em outros casos, diante da multiplicidade de recursos sobre essa questão no STF: desde maio de 2020, foram admitidos 146 recursos extraordinários com tema semelhante oriundos do TJ-SP.
Divergência
O ministro lembrou que mesmo a Primeira e a Segunda Turma do Supremo têm divergido na solução dessa controvérsia, por vezes considerando impenhorável o bem de família do fiador e, em outras ocasiões, admitindo sua penhorabilidade. Ressaltou, assim, a necessidade de resolver a controvérsia sob a sistemática da repercussão geral, para garantir a aplicação uniforme da Constituição Federal e propiciar previsibilidade aos jurisdicionados.
PR/AS//CF
http://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=462241&ori=1
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Processo relacionado: RE 605709
por Canales AdvogadosEm locação anterior a 2009, fiador só continua obrigado por 60 dias após notificar exoneração
Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o artigo 40, X, da Lei 8.245/1991 (introduzido pela Lei 12.112/2009) – que indica que o fiador, após comunicar ao locador acerca da exoneração da fiança, ficará obrigado por todos os seus efeitos durante os 120 dias subsequentes – não é aplicável na hipótese de contrato de locação firmado antes da inovação legal.
Com base nesse entendimento, os ministros confirmaram acórdão do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES) que aplicou o prazo previsto no artigo 835 do Código Civil no caso de um contrato de locação assinado anteriormente à mudança na Lei do Inquilinato. Com a decisão, a obrigação do fiador em relação aos efeitos da fiança ficou limitada a 60 dias após a notificação do locador.
A controvérsia teve origem em ação de cobrança de aluguéis ajuizada contra uma empresa locatária e dois fiadores. A locatária e um dos fiadores foram excluídos da lide. O segundo fiador, que permaneceu no processo, havia notificado a locadora por duas vezes sobre sua exoneração da fiança.
O TJES considerou válida a segunda notificação de exoneração enviada pelo fiador, razão pela qual, nos termos do artigo 835 do Código Civil, ele deveria continuar obrigado pela fiança apenas nos 60 dias subsequentes ao comunicado.
Ao pedir a reforma do acórdão ao STJ, a locadora alegou que o fiador deveria ser responsabilizado por todos os efeitos da fiança nos 120 dias posteriores à notificação, como previsto no artigo 40, X, da Lei 8.245/1991.
Regra geral
Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, com o advento da Lei 12.112/2009, houve o acréscimo do artigo 40, X, na Lei do Inquilinato, para reconhecer a não perpetuidade da fiança e assegurar ao fiador a faculdade de sua exoneração, quando o contrato fosse prorrogado por prazo indeterminado.
“Contudo, mesmo depois da notificação, o fiador permanecerá sujeito aos efeitos da fiança durante os posteriores 120 dias”, explicou.
A ministra observou que as alterações promovidas pela Lei 12.112/2009 na Lei do Inquilinato só são válidas para os contratos firmados a partir de sua vigência. Anteriormente à nova lei, a possibilidade de exoneração do fiador também existia, por meio da regra geral prevista na legislação civil – acrescentou.
“Na hipótese ora analisada, constata-se que o contrato de locação foi firmado em 18/04/2008, isto é, anteriormente à vigência do artigo 40, X, da Lei 8.245/1991, razão pela qual mostra-se imperiosa a aplicação do artigo 835 do Código Civil no que tange ao prazo em que remanesce responsável o fiador pelos efeitos da fiança, isto é, 60 dias após a notificação da exoneração”, apontou.
por Canales AdvogadosCobrança de ITBI só é possível após transferência efetiva do imóvel
Por unanimidade, o Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmou sua jurisprudência dominante de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório. A questão foi analisada no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124), em sessão do Plenário Virtual encerrada na sexta-feira (12).
O recurso foi interposto pelo Município de São Paulo (SP) contra decisão do Tribunal de Justiça estadual (TJ-SP) que considerou ilegal a cobrança do ITBI tendo como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares. O município alega que o compromisso de compra e venda é um negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda a terceiro comprador (negócio posterior) e que, de acordo com a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório é irrelevante para a incidência do imposto.
Transferência efetiva
Em seu voto, o presidente do STF, ministro Luiz Fux (relator), observou que o entendimento do TJ-SP está em sintonia com a jurisprudência do Supremo. Ele apontou diversas decisões, colegiadas e monocráticas, no sentido de que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, e não na cessão de direitos, pois não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.
Sistema de precedentes
O ministro salientou que, apesar de a questão constitucional já estar pacificada, é necessário reafirmar a jurisprudência e fixar tese de repercussão geral, em razão do potencial impacto em outros casos e dos múltiplos recursos sobre o tema que continuam a chegar ao Supremo. Fux ressaltou a necessidade de atribuir racionalidade ao sistema de precedentes qualificados, para assegurar o papel do Supremo como Corte Constitucional e garantir segurança jurídica aos jurisdicionados. A medida, a seu ver, previne tanto o recebimento de novos recursos extraordinários como a prolação desnecessária de múltiplas decisões sobre controvérsia idêntica.
Tese
A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
por Canales AdvogadosContrato de aluguel é válido mesmo que apenas um dos coproprietários tenha locado o imóvel
Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos. Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.
O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário – o qual firmou o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.
O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.
Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJSP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.
Ausência de vícios
Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.
Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. “Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu”, afirmou.
“A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração”, complementou o ministro.
Situação inusitada
Por esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.
Ao manter o acórdão do TJSP, o relator também considerou “inusitado” que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis.
“Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel”, finalizou o ministro.
por Canales AdvogadosEm controvérsia sobre venda de imóvel, registro de escritura prevalece sobre contrato particular
A 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que, em caso de controvérsia sobre dois negócios de compra e venda do mesmo imóvel, reconheceu como válido aquele que teve escritura pública registrada.
O autor alegou que comprou um imóvel, por meio de contrato particular – pagando a quantia de R$ 180 mil –, mas não fez o registro em cartório. Posteriormente, o primeiro dono teria realizado nova negociação com um terceiro, que pagou R$ 250 mil e registrou o título. O autor argumentou que a essa venda seria uma fraude, mera simulação para retirar sua propriedade. Na ação, pedia a anulação da segunda negociação e outorga de escritura definitiva em seu nome. O pedido foi negado em 1º grau, remanescendo somente o direito de o autor buscar eventual ressarcimento de perdas e danos contra o vendedor, em ação própria.
O desembargador Enio Zuliani, relator da apelação, destacou em seu voto que o negócio celebrado entre as partes não transmite a propriedade, embora represente vínculo entre os contratantes. Segundo ele, o que transmite o direito real da propriedade é o registro do título no cartório de registro de imóveis. “No caso de duas vendas do mesmo imóvel – como ocorrido no presente caso – considera-se titular do domínio ou proprietário aquele que realizou o registro em primeiro lugar, mesmo que o negócio que realizou tenha sido posterior ao primeiro”, afirmou.
Segundo o magistrado a fraude não foi comprovada, já que o fato de o comprador e vendedor serem amigos não é suficiente para caracterizar um negócio simulado. “É preciso, na disputa de duas compras e vendas comprometidas por sérias e graves acusações de desvirtuamentos ideológicos, priorizar aquela que seria menos repugnante ao ideal de justiça. Então e diante das incongruências que afetam muito mais a credibilidade do contrato particular, está correta a sentença que outorga primazia a escritura e seu registro. Afinal, presume-se a prova do pagamento do preço, porque foi referido em documento público, sem que se demonstrasse, com substratos probatórios concretos, a má-fé do terceiro adquirente”, concluiu o relator.
O julgamento, decidido por maioria de votos, teve a participação dos desembargadores Alcides Leopoldo, Marcia Dallla Déa Barone, Maurício Campos da Silva Velho, Fábio Quadros e Natan Zelinschi de Arruda.
Apelação nº 1004011-96.2019.8.26.0161
por Canales AdvogadosNa vigência do CPC de 1973, dívidas condominiais não se sub-rogam no valor da arrematação de imóvel
A previsão de que as dívidas caracterizadas como propter rem, como as despesas condominiais, são sub-rogadas no valor da arrematação de imóvel – como determina o Código de Processo Civil de 2015 – não é aplicável à alienação judicial praticada sob a vigência do CPC de 1973.
Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial de uma arrematante de imóvel vendido em leilão público, em 2015, que pedia para não ser responsabilizada por dívidas condominiais vencidas anteriormente à arrematação.
Segundo o processo, o condomínio do imóvel arrematado por ela ajuizou uma ação de cobrança das despesas vencidas entre abril de 2010 e janeiro de 2013. O pedido foi julgado procedente para condená-la ao pagamento das dívidas, sob o fundamento de que a arrematante adquiriu o bem ciente da dívida, conforme informações do edital do leilão. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).
Ao STJ, a arrematante alegou que a dívida condominial deve ser quitada com o produto da arrematação, de acordo com o artigo 908, parágrafo 1º, do CPC de 2015. Além disso, ela afirmou que o edital não informou o valor expresso do débito condominial, de modo que ela seria parte ilegítima para responder pelas dívidas pretéritas.
Concurso de credores
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que, na hipótese, a arrematação ocorreu sob a vigência do CPC de 1973, razão pela qual a pretensão de aplicação da previsão do CPC de 2015 e seus efeitos acarretaria indevida retroatividade da lei processual nova.
A ministra destacou que, nos casos de expropriação de bens do devedor para execução de dívida, o juiz só autoriza o credor a levantar a quantia se, nos termos do artigo 709 do CPC de 1973, a execução tiver corrido a exclusivo benefício do exequente e não houver privilégio ou preferência de terceiros sobre os bens penhorados, anterior à penhora do exequente; ou se o credor não tiver sido declarado insolvente.
Segundo a relatora, pode ser instaurado o concurso singular de credores ou concurso particular de preferências, como incidente processual da fase de pagamento, caso exista conflito entre preferências dos credores sobre o produto da alienação e não ocorrer a insolvência do devedor.
Títulos extrajudiciais
“Com efeito, na vigência do CPC de 1973, o concurso singular de credores sobre o produto da alienação forçada de bens deveria ser instaurado na hipótese de coexistência de privilégios sobre o bem – como hipoteca, penhor ou penhora –, os quais deveriam ter sido adquiridos antes da penhora da qual resultou a expropriação forçada”, disse.
Para tanto, a ministra lembrou que era indispensável – mesmo que se tratasse de dívida com garantia real – que o credor estranho à execução na qual foi realizada a alienação judicial detivesse título executivo constituído previamente à penhora realizada.
De acordo com a relatora, essa circunstância foi mantida no atual código; agora, contudo, a legislação prevê que as despesas condominiais são, caso sejam documentalmente comprovadas, títulos executivos extrajudiciais, de acordo com o artigo 784, VIII, do CPC/15.
“É essa a previsão que permite que, no diploma agora vigente, por força do artigo 908, parágrafo 1º, do CPC/2015, os créditos propter rem, como as despesas condominiais, acaso documentalmente comprovadas – configurado, portanto, o título executivo extrajudicial – se sub-roguem, de imediato, no preço da adjudicação ou da alienação”, afirmou.
Ciência da dívida
No que diz respeito às cotas condominiais vencidas antes da alienação forçada, a ministra observou que o arrematante é por elas responsável se o edital contiver informações sobre a pendência dessas despesas.
Segundo a ministra, no caso dos autos, o TJPR ressaltou que é inequívoca a ciência da arrematante sobre a existência de despesas condominiais em relação ao imóvel adquirido, tanto que constou expressamente do auto de arrematação, havendo ainda o ciente de sua procuradora no cálculo da dívida.