por Canales AdvogadosBem de família de fiador pode ser penhorado para quitar dívida de aluguel comercial, decide STF
O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) julgou constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contratos de locação residenciais e comerciais. A decisão foi tomada na sessão virtual concluída nesta quarta-feira (8/3), no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127).
O recurso foi interposto por um fiador contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) que confirmou a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de um contrato de locação comercial. No STF, ele defendia que o direito constitucional à moradia deve se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial. Também sustentava que a tese fixada pelo STF no julgamento do RE 612360, com repercussão geral (Tema 295), no sentido da constitucionalidade da penhora de bem de família do fiador de contrato de locação, deve ser aplicada apenas aos contratos de locação residencial.
Livre iniciativa
Prevaleceu, no julgamento, o voto do relator, ministro Alexandre de Moraes, pelo desprovimento do recurso. Para o ministro, o direito à moradia, inserido na Constituição Federal entre os direitos sociais, não é absoluto. Ele deve ser sopesado com a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também previsto na Constituição Federal (artigos 1º, inciso IV e 170, caput), e com a autonomia de vontade do fiador, que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato.
Para o relator, a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial causaria grave impacto na liberdade de empreender do locatário, já que, entre as modalidades de garantia que podem ser exigidas, como caução e seguro-fiança, a fiança é a mais usual, menos onerosa e mais aceita pelos locadores. Além disso, deve ser garantido ao indivíduo o direito de escolher se manterá a impenhorabilidade de seu bem de família, conforme a regra geral da Lei 8.009/1990, que dispõe sobre a matéria, ou se será fiador, consentindo expressamente com a constrição de seu bem no caso de inadimplemento do locatário. “A livre iniciativa não deve encontrar limite no direito à moradia quando o próprio detentor desse direito, por sua própria vontade, assume obrigação capaz de limitar seu direito à moradia”, afirmou.
Ele destacou, ainda, que, nos aluguéis comerciais, muitas vezes o fiador é o próprio sócio da pessoa jurídica afiançada, especialmente em se tratando de micro e pequena empresa. Assim, o empreendedor pode liberar seu capital financeiro para investi-lo no próprio negócio, enquanto o fiador, também sócio, escolhe seu direito de empreender, ciente de que seu próprio bem de família poderá responderá pela dívida. “Trata-se de decisão sua, em livre exercício de sua autonomia privada”, apontou.
Lei do Inquilinato
Outro ponto observado pelo relator é que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não faz distinção entre fiadores de locações residenciais e comerciais em relação à possibilidade da penhora do bem de família. Em seu entendimento, criar distinção onde a lei não distinguiu violaria o princípio da isonomia, pois o fiador de locação comercial manteria incólume seu bem de família, enquanto o de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.
O voto do relator foi acompanhado pelos ministros Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux (presidente).
Prevalência
Ficaram vencidos os ministros Edson Fachin e Ricardo Lewandowski e as ministras Rosa Weber e Cármen Lúcia, que votaram pelo provimento do recurso. Para essa corrente, o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial é impenhorável. Na avaliação do ministro Fachin, primeiro a divergir, o direito constitucional à moradia deve prevalecer sobre os princípios da livre iniciativa e da autonomia contratual, que podem ser resguardados de outras formas.
Tese
A tese de repercussão geral proposta pelo relator é a seguinte: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.
Processo relacionado: RE 1307334
por Canales AdvogadosProcuração para venda de imóvel de valor maior que 30 salários mínimos deve ser por instrumento público.
Em atenção ao princípio da simetria das formas (Código Civil, artigo 657), os atos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país exigem procuração por instrumento público.
Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria, manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que anulou uma transferência de imóvel posterior ao falecimento da proprietária, em razão de ter sido realizada por meio de procuração particular.
O recurso teve origem em ação ajuizada pelos sobrinhos da proprietária para anular a venda do imóvel, feita por outro sobrinho a terceiros. Os autores da ação sustentaram a nulidade da procuração particular em causa própria, outorgada seis meses antes do falecimento da dona do imóvel, de 82 anos, argumentando que teria havido uma fraude contra os demais herdeiros.
O TJDFT considerou a transferência do imóvel inválida, uma vez que não foi realizada por meio de procuração pública. No entanto, entendeu que os compradores agiram de boa-fé, motivo pelo qual manteve a venda e determinou que a questão fosse resolvida por perdas e danos.
Validade do negócio com imóvel de mais de 30 salários mínimos
A autora do voto que prevaleceu no julgamento, ministra Isabel Gallotti, lembrou que o artigo 108 do Código Civil estabelece que, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país”.
A magistrada destacou que, para o TJDFT, “tendo havido apenas uma procuração particular, sem qualquer registro, antes do falecimento da proprietária, a qual não possui o condão de transferir a propriedade do bem, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, não há como prevalecer o negócio jurídico objeto dos autos”.
Princípio da simetria das formas
Na avaliação de Gallotti, o TJDFT acertou ao estabelecer que a procuração deveria se revestir da forma pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil – o qual prestigia a segurança nas relações jurídicas. Ao citar a doutrina sobre o assunto, a ministra ressaltou que não é válida a procuração redigida em instrumento particular mediante a qual se pretende realizar negócio que exija instrumento público (CC, artigo 657).
“Em atenção ao princípio da simetria das formas, a procuração para a transferência do imóvel ora em litígio – ato cuja exigência de instrumento público é essencial para a sua validade – deve ter necessariamente a mesma forma pública para ele exigida, sob pena de não atingir os fins aos quais se presta, notadamente porque é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei, nos termos do artigo 166, IV, do Código Civil”, disse.
Para a ministra, se a regra do artigo 108 do Código Civil vale para os instrumentos de mandato em geral destinados à celebração de negócios jurídicos dependentes de escritura pública, os quais podem ser revogados unilateralmente pelo outorgante, com maior razão ainda deverá ser seguida no caso de procuração em causa própria (Código Civil, artigo 685).
“Isso porque tal tipo de mandato é irrevogável, não se extingue pela morte de qualquer das partes, sendo isento o mandatário de prestar contas, podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”, explicou.
REsp 1894758
por Canales Advogados2ª Turma afasta penhora de bem de família de alto padrão. “O bem não é fracionável”
Um engenheiro civil não conseguiu na Justiça a determinação de penhora do sobrado de um dos sócios de uma empresa de engenharia em Goiânia para a qual ele trabalhou. O processo, hoje em fase de execução, tramita na Justiça do Trabalho desde 2014 e o trabalhador ainda não tinha conseguido receber as verbas trabalhistas devidas. A 2ª Turma do TRT de Goiás aplicou ao caso jurisprudência do TST e do STJ no sentido de não ser razoável retirar a proteção constitucional dada à moradia, que prevê a impenhorabilidade do bem de família, pelo fato de o imóvel ser suntuoso ou ter alto valor.
Conforme os autos, o engenheiro civil trabalhou na empresa entre outubro de 2013 e maio de 2014, quando foi dispensado sem justa causa e não recebeu as verbas rescisórias. Após ajuizar ação trabalhista contra a empresa, as partes fizeram acordo para o pagamento da dívida, o que não foi cumprido pela empresa.
Assim, após inúmeras tentativas frustradas de recebimento da dívida por meio de penhoras judiciais diversas, o autor pediu a penhora de um sobrado da família do executado. No entanto, ao julgar embargos do executado, o TRT afastou a penhora do imóvel, por ser bem de família.
Inconformado, o engenheiro interpôs agravo de petição para reformar a decisão que desconstituiu a penhora do imóvel. Ele alegou que o imóvel está localizado em condomínio nobre da capital e seu valor é o suficiente para pagar a dívida e ainda garantir ao executado e sua família o direito de moradia digna. Argumentou que a impenhorabilidade do bem de família deve ser relativizada quando se trata de imóvel suntuoso, como no caso. Por fim, justificou que a proteção da Lei 8.099/1990 é dada às pessoas e não ao patrimônio.
Impenhorabilidade do bem de família
O agravo de petição foi analisado pelo desembargador Paulo Pimenta. Ele observou que a lei não excepciona a impenhorabilidade em razão do valor do imóvel. “Apesar da previsão legal de penhora de fração de imóveis, o imóvel penhorado não está suscetível de fracionamento”, ponderou o desembargador.
Paulo Pimenta também baseou seu voto em jurisprudência do TST citada pelo desembargador Mário Bottazzo durante a sessão virtual da Turma. Segundo a decisão do TST, de junho de 2020, embora parte da doutrina entenda que a garantia ao imóvel residencial de luxo transcende o conceito constitucional de moradia, não há como fazer prevalecer a satisfação do credor em detrimento da impenhorabilidade do bem de família, conforme a Lei 8.009/1990.
De acordo com esse julgado, a técnica da ponderação dos bens se operacionaliza por meio do princípio da proporcionalidade. Assim considerou não ser razoável retirar a proteção constitucional dada à moradia pelo fato de o bem ser suntuoso ou ter alto valor. A decisão, por fim, menciona que o TST e o STJ asseguram a condição de bem de família ainda que o imóvel residencial tenha alto valor.
“Portanto, considerando que o executado comprovou a moradia no imóvel, a par de não haver sequer alegação do exequente de que o imóvel em tela não seja o único de propriedade do executado, reputo enquadrado o bem na hipótese de impenhorabilidade prevista na Lei nº 8009/90”, concluiu o desembargador Paulo Pimenta. O apelo do reclamante foi negado em decisão unânime.
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PROCESSO: 0011576-31.2014.5.18.0015
por Canales AdvogadosTribunal reconhece má-fé em pedido de restituição de valores pagos por imóvel
por Canales AdvogadosCobrança de aluguel de imóvel ocupado por ex-cônjuge requer prévia notificação
A 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios – TJDFT, por unanimidade, negou recurso da autora e manteve sentença da juíza da 9ª Vara Cível de Brasília, que negou pedido para que seu ex-marido fosse condenado a lhe pagar aluguéis, decorrentes do período em que utilizou imóvel que era do casal.
A autora ajuizou ação, na qual narrou que o réu deveria lhe indenizar por ter violado o acordo judicial de divórcio, no qual foi pactuado que a casa em questão seria partilhada na proporção de 50% para cada parte, que se obrigaram a desocupá-lo para facilitar a venda. Todavia, o réu teria retornado a residir no imóvel, sem autorização da autora e lá permaneceu por quase um ano.
O réu apresentou defesa sob o argumento de que teve permissão para ocupar o imóvel, pois era necessário que efetivasse a manutenção e reparos na parte interna e externa, antes da venda. Afirmou que arcou com todas as despesas decorrentes da restauração da casa e que não deve nenhum valor a título de aluguel para a autora.
A magistrada que proferiu a sentença esclareceu que a autora não comprovou ter notificado o réu de sua intenção de receber aluguéis pelo uso da casa e que a prova de sua oposição ao uso exclusivo do bem é essencial para exigir o pagamento.
A ré recorreu, contudo o colegiado entendeu que a sentença deveria ser integralmente mantida. “Portanto, não havendo demonstração pela demandante de que o réu teria sido notificado sobre sua oposição quanto à fruição do imóvel e tendo em vista que a citação, como marco inicial de eventual obrigação indenizatória, se deu após a alienação do bem, correta se mostra a r. sentença em concluir que a autora não faz jus a cobrança dos alugueres tal como requerido na inicial”.
A decisão já transitou em julgado, portando, não cabe mais recurso.
Acesse o PJe2 e confira o processo: 0736749-39.2019.8.07.0001
por Canales AdvogadosMantida penhora de box de garagem constituído como unidade autônoma da residência
Por unanimidade, os integrantes da Oitava Turma do TRT de Minas Gerais, acompanhando voto do desembargador relator, José Marlon de Freitas, negaram provimento ao recurso de devedor na Justiça do Trabalho e mantiveram a penhora determinada em primeiro grau sobre 50% do box de garagem do apartamento em que ele reside com sua família.
Ao se insurgir contra a decisão, o homem alegou que o box de garagem seria parte integrante do seu imóvel residencial e invocou a proteção relativa à impenhorabilidade do bem de família prevista na Lei º 8.009/90. No entanto, o juízo da 2ª Vara do Trabalho de Uberaba rejeitou o argumento, por entender que o box de garagem não constitui uma extensão do imóvel caracterizado como bem de família, sendo dele divisível e penhorável.
A decisão se baseou nos artigos 1º e 5º da Lei nº 8.009/90 e foi mantida pelo relator. Ele explicou, em seu voto, que, para o enquadramento do imóvel como bem de família, as normas citadas preveem que o imóvel seja próprio do casal ou da entidade familiar e que seja utilizado como residência. Ainda conforme estabelecido, apenas um bem poderá ser considerado residência, desde que utilizado pela família como moradia permanente.
De acordo com o relator, o objeto da proteção legal não é a propriedade do bem em si, mas a família. Isso porque a permissão de afastamento da penhora judicial sobre o bem imóvel utilizado como moradia visa a resguardar a sobrevivência e também a dignidade da família.
Entretanto, no caso, a penhora recaiu sobre 50% de um box de garagem, o qual constitui uma unidade autônoma do apartamento onde reside a família do executado. Documentos mostraram que o imóvel não é parte integrante da matrícula do imóvel caracterizado como bem de família.
“Evidentemente, o imóvel objeto de constrição não é utilizado como moradia pelo agravante e sua família, não estando, portanto, protegido contra constrição judicial”, concluiu o relator no voto, negando provimento ao recurso, para considerar válida a penhora levada a efeito.
Processo
PJe: 0000305-29.2012.5.03.0042 (AP)
por Canales AdvogadosRestrição de visitantes em áreas comuns de condomínio não depende de assembleia, decide Tribunal
por Canales AdvogadosMoradora que injuriou síndica com ofensas raciais é condenada pela Justiça de SC
A 4ª Câmara Criminal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em apelação sob a relatoria do desembargador Luiz Antônio Fornerolli, confirmou sentença da comarca de Joinville que condenou uma mulher ao cumprimento de pena de dois anos e dois meses de reclusão, em regime inicial aberto, pela prática do crime de injúria de cunho racial.
Consta nos autos que as agressões ocorreram entre os anos de 2016 e 2017, período em que a vítima, pessoa da raça negra, era a síndica de um conjunto residencial onde a ré também morava. Os impropérios, segundo testemunhas, foram proferidos durante reuniões condominiais, nos corredores e áreas comuns dos edifícios e até materializados em um bilhete fixado no mural de recados do residencial.
O subsíndico, um gestor profissional de condomínios e alguns outros moradores prestaram depoimentos – tanto na fase policial quanto judicial – em que não só confirmaram os xingamentos como também registraram o perfil beligerante da moradora, pessoa apontada como de “difícil trato” e avessa aos contatos sociais. As agressões verbais e escritas sempre traziam a conotação racial.
Em juízo, a mulher negou todas as acusações, inclusive a autoria do bilhete. Classificou o caso como intriga, fruto da perseguição dos vizinhos. Disse desconfiar da administração da síndica e cobrar prestação de contas – situação que a fez parar de pagar o condomínio. Alegou ainda ter muitos amigos da raça negra, garantiu que ama tal raça e que havia tomado café na casa de sua amiga, que é negra, para demonstrar não ter preconceito.
Diante de todo o conjunto probatório, entretanto, o desembargador Fornerolli não teve dúvidas em manter a sentença, prolatada na 2ª Vara Criminal da comarca de Joinville. “Não remanesce dúvida de que a condenação deve ser mantida. A utilização de palavras desse quilate ou a manifestação de pensamentos desse jaez são atos dignos de absoluta reprimenda em nossa sociedade”, registrou o relator.
No seu entendimento, a raça ou a cor da pele não tornam ninguém pior ou melhor que o outro. “Todos somos iguais e merecedores de igual respeito. Etnia, religião, origem, idade ou deficiência, da mesma forma. Nada disso é parâmetro a medir seres humanos, ainda mais para lhes ofender, reservada ou publicamente, tal como aqui ocorrido, com baixezas não mais admitidas entre nós”, concluiu. A decisão foi unânime. A pena aplicada, já na origem, foi substituída por medidas restritivas (AC n. 0017217-35.2019.8.24.0038).
por Canales AdvogadosQuarta Turma afasta responsabilidade solidária de corretora pela entrega atrasada de imóvel
Por não ter havido falha na prestação do serviço de corretagem, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou a responsabilidade solidária de uma consultoria imobiliária pelos danos que o atraso na entrega de imóvel causou ao comprador.
O consumidor ajuizou ação contra três empresas responsáveis pela incorporação e construção do imóvel e também contra a firma de consultoria que intermediou a venda. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que, nessas situações, o prejuízo do comprador é presumido, e condenou as empresas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes.
No recurso especial submetido ao STJ, a empresa de consultoria imobiliária alegou que foi apenas intermediadora do negócio; por isso, não seria parte legítima para responder por questões relacionadas ao descumprimento do contrato de compra e venda.
Corretor não integra cadeia de fornecimento
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, negou provimento ao recurso por entender que o caso exigia análise de provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado na instância especial pela jurisprudência do STJ.
No entanto, no voto que prevaleceu no colegiado, a ministra Isabel Gallotti assinalou que, devido à natureza do serviço de corretagem, não há vínculo jurídico da corretora com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato – o consumidor e as empresas responsáveis pela obra. Portanto, não seria possível a responsabilização da corretora pelo descumprimento de obrigação constante do contrato de compra e venda, como preceituam os artigos 722 e 723 do Código Civil.
Segundo Gallotti, o processo não traz informação sobre falha na prestação do serviço de corretagem, nem sobre o envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. “Não há nexo de causalidade entre a conduta da corretora, responsável apenas pela intermediação do negócio, e o descumprimento da obrigação contratual pelo vendedor”, afirmou.
CDC e responsabilidade do corretor
No entender da ministra, o TJSP, ao impor solidariedade não estabelecida em contrato nem em lei, violou o artigo 265 do Código Civil. “A responsabilidade da corretora por fato estranho ao serviço de intermediação foi reconhecida sem análise de sua atuação, por mera presunção decorrente da aplicação da legislação consumerista à relação jurídica”, destacou.
Ela observou que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) abrange os serviços dos profissionais liberais, mas os exclui da responsabilidade objetiva, de modo que, não havendo nexo causal com sua atividade, a corretora, em princípio, não deve responder pelos danos – “nem mesmo em caráter subsidiário, pois do contrário sempre teria responsabilidade sobre o cumprimento dos negócios intermediados, desvirtuando a disciplina legal do contrato de corretagem”.
Jurisprudência sobre atraso na entrega do imóvel
No recurso, a empresa de consultoria imobiliária também havia sustentado que os lucros cessantes não foram comprovados e que o cumprimento da obrigação de entrega do imóvel – termo final da indenização – é a expedição do “habite-se”.
Nesses dois pontos, Isabel Gallotti acompanhou o voto do ministro Salomão. Segundo ela, a jurisprudência do STJ considera que os prejuízos decorrentes do atraso na entrega de imóvel são presumidos, o que dispensa comprovação.
A magistrada mencionou entendimento firmado em recurso repetitivo (Recurso Especial 1.729.593), segundo o qual, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.
por Canales AdvogadosRepetitivo vai definir aplicação do CDC à resolução de venda de imóvel com alienação fiduciária
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai julgar, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.095), a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.
Ao afetar os Recursos Especiais 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos, o colegiado suspendeu a tramitação, em todo o território nacional, dos processos que versem sobre idêntica questão jurídica – tanto em primeira e segunda instâncias quanto no STJ (artigo 1.037, II, do Código de Processo Civil de 2015).
A relatoria dos recursos especiais é do ministro Marco Buzzi. Ele lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário 860.631, reconheceu a repercussão geral de questão relativa à possibilidade de, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), ocorrerem a execução e a expropriação extrajudiciais de imóvel concedido em alienação fiduciária, como previsto na Lei 9.514/1997.
“Contudo, no caso dos autos, não se questiona eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel garantido por alienação fiduciária, mas, tão somente, a forma de devolução dos valores financeiros pagos pelos devedores ao credor fiduciário durante a pactuação contratual”, apontou o relator ao delimitar a análise do tema ao artigo 53 do CDC e às disposições contidas nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997.
Multiplicidade de processos semel??hantes
O ministro Buzzi também destacou que, conforme posição da Comissão Gestora de Precedentes do STJ, o julgamento qualificado no âmbito da Segunda Seção poderá evitar decisões divergentes nas instâncias de origem e o envio desnecessário de recursos ao tribunal.
Além disso, o relator ressaltou que, segundo pesquisa do Núcleo de Gerenciamento de Precedentes, existem atualmente 240 processos em tramitação na Segunda Seção, enquanto outros 279 casos semelhantes já foram decididos pelos colegiados de direito privado, o que evidencia o caráter múltiplo da controvérsia.
Em relação à suspensão dos processos, Buzzi apontou que o objetivo é assegurar a observância dos princípios da segurança jurídica, isonomia, economia e celeridade processual, “permitindo que a tese final, sedimentada por esta corte superior, possa ser aplicada aos feitos suspensos de maneira uniforme pelas instâncias ordinárias”.
O que é recurso r??epetitivo
O Código de Processo Civil de 2015 regula, nos artigos 1.036 e seguintes, o julgamento por amostragem, mediante seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.
A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.
No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.
Leia o acórdão de afetação do REsp 1.891.498.