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por Canales Advogados

Juiz suspende CNH de devedora de danos morais e multa coercitiva.

O juiz de Direito do foro de Jales/SP, determinou a suspensão da CNH, pelo prazo de um ano, de devedora de dívida pecuniária e uma obrigação de fazer. O magistrado ressaltou a recente decisão do STF que validou dispositivo que permite ao juiz determinar medidas coercitivas necessárias para assegurar o cumprimento de ordem judicial.

Segundo o juiz, a suspensão servirá para que a executada cumpra a dívida de reparação por danos morais mais multa coercitiva.

por Canales Advogados

STJ afasta aplicação do CDC e nega redução da taxa de ocupação de imóvel com alienação fiduciária.

No sistema de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, caso o comprador inadimplente permaneça no local mesmo após a consolidação da propriedade em favor do credor, este tem direito à taxa pela ocupação indevida, a qual é fixada em 1% ao mês ou fração sobre o valor atualizado do bem, nos termos do artigo 37-A da Lei 9.514/1997, e não admite redução pelo Judiciário.

O entendimento foi estabelecido por maioria de votos pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que havia reduzido a taxa de ocupação para 0,5%, por considerar que, no caso dos autos, o percentual de 1% colocaria o consumidor em condição de excessiva onerosidade.

No julgamento, aplicando o princípio da especialidade, a Terceira Turma afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e do artigo 402 do Código Civil.

De acordo com os autos, após tentativa frustrada de anulação do contrato pelos compradores, a propriedade do bem foi consolidada em nome da construtora. Apesar da decisão judicial desfavorável, os compradores permaneceram na posse do bem durante mais de um ano e meio. Em razão do tempo de permanência no imóvel, o juiz de primeiro grau fixou a taxa de ocupação em 0,5% – sentença mantida pelo TJDFT.

Conflito aparente de normas deve ser resolvido com base no critério da especialidade.

No voto que prevaleceu na Terceira Turma do STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que, embora o voto condutor tenha analisado a controvérsia a partir do artigo 402 do Código Civil, a questão sobre as consequências da ocupação indevida de imóvel pelo devedor fiduciante está regulada especificamente pelo artigo 37-A da Lei 9.514/1997, com redação dada pela Lei 13.465/2017.

Segundo o ministro, havendo mais de uma norma que, em tese, incida sobre o mesmo fato jurídico, é necessário considerar os critérios de especialidade e de cronologia estabelecidos pelo artigo 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

“A partir desses parâmetros, é pacífica na jurisprudência desta corte a compreensão de que, em face de uma (aparente) antinomia normativa, a existência de lei posterior e especial regendo o tema determina a norma aplicável à hipótese concreta”, afirmou.

O ministro também citou jurisprudência do STJ no sentido de que, na hipótese dos autos, também não são aplicáveis as regras do CDC, exatamente em razão do critério da especialidade das normas. Como consequência, ele considerou plenamente aplicável o artigo 37-A da Lei 9.514/1997, de forma a autorizar a incidência da taxa de ocupação no percentual de 1% sobre o valor atualizado do imóvel.

Leia o acórdão no REsp 1.999.485.

por Canales Advogados

Quando aplicar e como calcular multa nos contratos de locação.

O objetivo de qualquer contrato é proteger tanto o contratante quanto o contratado — ou, no caso de uma moradia alugada, o locatário e o locador. Assim, é essencial prestar atenção em todo o documento, antes de assiná-lo, para entrar em concordância com os termos.

Um acordo bem-feito pode poupar as duas partes de incômodos futuros e, principalmente, de ter que se preocupar com cláusulas de multa no contrato de locação.

A Lei do Inquilinato é uma regulamentação do aluguel de um imóvel, seja residencial ou comercial. Essa lei dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

A multa é uma ferramenta aplicada em caso de descumprimento do contrato e a penalidade é uma forma de compensar a parte prejudicada.

Mas atenção: há diferença entre a multa prevista em lei e a multa contratual, que deve estar dentro dos limites estipulados pela lei.

O que é a multa no contrato de locação?

Essa multa incide no caso de rescisão ou descumprimento do contrato de aluguel, gerando uma obrigação financeira para a parte que não cumpre o combinado. Tanto o inquilino quanto o proprietário estão suscetíveis a arcar financeiramente com qualquer violação do acordo inicial.

Como a lei não prevê um valor ou porcentagem para essa cobrança, é necessário que o contrato seja escrito de forma clara e tenha uma cláusula de multas que contemple todas as situações que possam gerar ônus a algum dos envolvidos.

O proprietário não pode reaver o imóvel antes do final do contrato, mas o locatário pode sair antecipadamente contanto que pague o valor proporcional devido, conforme estipulado no contrato.

Esse é o caso mais comum para aplicação da multa e está expresso no Artigo 4º da Lei do Inquilinato, que diz que:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. […] o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Cada contrato estipulará suas próprias penalidades.

O que diz a lei sobre a isenção de multa contratual de aluguel?

Na maior parte dos casos, a multa da quebra de contrato de locação é aplicada, mas há algumas exceções tanto para o locador quanto para o locatário.

Quando a rescisão parte do proprietário, a multa não é aplicada quando:

1) O imóvel precisa ser usado por ele mesmo ou algum de seus familiares;
2) O rescisão é feita por reparos determinados pelo poder público;
3) O locatário quebrar o contrato ou esteja inadimplente.

Se a rescisão partir do locatário, há apenas duas situações em que não deverá ser cobrada a multa:

1) Quando o contrato prevê um tempo mínimo de permanência sem multas e o inquilino já tiver cumprido o tempo acordado;
2) Por necessidade de transferência de trabalho, que deve ser avisada com 30 dias de antecedência.
3) A multa do contrato de locação após um ano em que o imóvel esteja alugado só é aplicável caso esteja contemplada em contrato, assim como a maioria dos acordos estabelecidos.

O que a lei diz sobre ilegalidades e penalidades no aluguel de imóvel?

Ainda que quase todos os acordos não sejam pré-estabelecidos pelas leis brasileiras, algumas regras devem ser seguidas de acordo com a legislação, conforme aborda a Lei 8.245 (Lei do Inquilinato).

Ela impõe algumas normas, como o Art. 17, em que a cobrança não pode ser realizada em moeda estrangeira. O Art. 20 prevê que é ilegal o locador exigir pagamento antecipado, exceto em alugueis de temporada.

Na Seção VIII , Artigo 43 da mesma lei, são abordadas penalidades criminais e civis a favor do locatário. O descumprimento dessas normas é considerado uma contravenção penal e pode resultar em prisão, reclusão de cinco dias a seis meses, ou multa entre três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.

É considerado uma contravenção penal, por exemplo, cobrar mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação.

Já o Art. 44 cita os crimes, considerados de ação pública, também puníveis com detenção, podendo ser substituída por prestação de serviços à comunidade.

Este artigo cita como proibido: “recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos “ e também “executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65”.

Multa abusiva na rescisão do contrato de aluguel:

O Código Civil protege o cidadão de multas abusivas no Art. 413 , que afirma que “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Caso o acordo inicial de aluguel tenha seja de 30 meses e o inquilino já tenha ficado um ano, a multa deve ser proporcional ao tempo faltante.

O que determina qual é a multa é o próprio contrato. Exemplo: a multa é de 3 vezes o valor de um mês de aluguel. Se já foi cumprido 24 meses do contrato, a multa deve ser proporcional aos seis meses que restam no contrato.

Se o locador e locatário não chegarem a um acordo com relação aos valores da multa, o assunto deve ser solucionado na justiça.

Quais os tipos de multa no contrato de locação?

São dois os tipos de multas previstas no contrato de locação. A primeira é a compensatória, que serve para garantir que nenhuma das partes sofra danos caso a outra não honre o contrato. Ela tem caráter civil e pode ser somada à multa moratória.

A segunda é justamente a multa moratória, que tem como objetivo evitar que o inquilino atrase o aluguel e não tem caráter de punição. Caso o atraso aconteça, a multa normalmente é de 10% e os juros moratórios são de 1% ao mês.

Como fazer o cálculo da multa?

Esse é um dos principais cuidados que os envolvidos devem ter ao elaborar um contrato de locação.

O cálculo da multa, assim como o prazo para o pagamento, é estipulado previamente, principalmente em casos de descumprimento de contrato. Ele deve ser proporcional à quantidade de dias restantes para o término do contrato.

Há contratos que estipulam que o período mínimo é de 12 meses (365 dias) sem aplicação de multa quando informado com 30 dias de antecedência. Ou seja, vai depender do que está estabelecido em contrato.

por Canales Advogados

Usucapião nos cartórios extrajudiciais

Você sabia que é possível solicitar o reconhecimento de usucapião por meio das serventias extrajudiciais? Em Alagoas, uma das unidades que já realiza o procedimento é o Cartório Notarial e Registral de Água Branca, no Alto Sertão, de responsabilidade do tabelião interino Juarez Freire dos Santos Júnior, que começou a concluir os pedidos de usucapião extrajudicial em 2021.

“O primeiro procedimento demorou por volta de seis meses, até para poder deixar ajustado e sem pontas soltas, para certificar que não ocorressem problemas futuros, embora não seja um direito pleno, porque pode ser contestado a qualquer momento. No entanto, é preciso fazer de forma que traga segurança jurídica”, contou Juarez Freire.

O procedimento foi autorizado pela Lei nº 13.105/2015, para admitir, sem prejuízo da via jurisdicional, que o cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver localizada a propriedade, proceda aos atos necessários para o reconhecimento da aquisição de propriedade através da usucapião. A Lei determina que o requerimento do interessado deve estar subscrito por advogado.

O tabelião disse que, no caso analisado, foram protocolados requerimentos de moradores das zonas urbana e rural da cidade de Pariconha, que pertence à comarca de Água Branca. Ele cita, por exemplo, cidadãos que precisam registrar e regularizar o terreno ou o imóvel para usufruir de alguns benefícios governamentais.

“Nós procuramos sempre auxiliar, vamos ao local, ajudamos quando há alguma dúvida, dificuldade ou burocracia que o serviço requer. Trabalhamos junto ao jurisdicionado e ao advogado para que o ato seja concluído com celeridade e segurança”, completa Juarez Freire.

Para o pedido de usucapião ser admitido, é necessária a elaboração de uma ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, acompanhada de documentação descrita no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, para comprovar a posse contínua e ininterrupta do imóvel, a exemplo do pagamento de taxas e impostos.

O Corregedor-Geral da Justiça de Alagoas, Des. Domingos de Araújo Lima Neto, destaca que a possibilidade de usucapião pela via extrajudicial é uma medida que desburocratiza a vida da comunidade, assim como é uma importante ferramenta administrativa para regularização de imóveis, essencial na garantia de direitos.

“A usucapião extrajudicial é, em regra, mais rápida, mais barata e consegue um resultado mais efetivo para aqueles que precisam, evitando as dificuldades normais do trâmite de um processo judicial. O uso desse instrumento é benéfico, posto que diminui as demandas propostas perante as varas judiciais e os cartórios atuam como auxiliares do Poder Judiciário”, reforça o Corregedor-Geral.

Em 2017, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) ainda publicou o Provimento nº 65, que estabeleceu diretrizes detalhadas para o procedimento. Vale destacar que, para a propriedade ser usucapida de maneira administrativa, não se pode tratar de imóveis públicos, em disputa judicial, ou com divergência de área com vizinhos.

A desjudicialização, através dos procedimentos extrajudiciais, tem sido uma das metas do Poder Judiciário alagoano, por oportunizar que demandas sejam solucionadas nos próprios cartórios, o que beneficia diretamente todas as partes envolvidas, em especial a sociedade, trazendo celeridade aos atos e segurança jurídica.

por Canales Advogados

Conta corrente conjunta solidária

Como funciona a entrada e retirada de dinheiro na conta conjunta?

Na conta conjunta, de quem é o dinheiro? Essa é uma das principais dúvidas de quem pesquisa sobre o tema.

O dinheiro da conta conjunta pertence a todos os titulares, portanto, todos têm direito à movimentação do dinheiro e do crédito disponível, incluindo depósitos, saques, transferências e pagamentos de contas.

A diferença fica apenas no nível de liberdade da movimentação: na conta conjunta solidária, não é necessário pegar autorização dos demais titulares, enquanto na não solidária será preciso sempre ter a assinatura de todos para qualquer transação financeira.

Vale realmente a pena ter conta conjunta?

É preciso sempre avaliar cada caso individualmente. Para ajudar na tomada de decisão, listaremos algumas vantagens e desvantagens da conta conjunta.

Vantagens:

• melhor organização do orçamento doméstico e do planejamento familiar;

• possibilidade de juntar mais dinheiro em menos tempo para realizar sonhos ou investimentos financeiros;

• ter uma conta conjunta para aplicar a reserva de emergência;

• melhor controle de gastos.

Desvantagens:

• falta de privacidade no uso do dinheiro da conta;

• necessidade de pedir autorização dos demais titulares a cada movimentação (no caso de conta conjunta simples);

• pode haver dificuldades no entendimento sobre as movimentações financeiras;

• pode ocasionar discussões e problemas no relacionamento, caso haja o descontrole financeiro de uma das partes (ou de todos os titulares).

por Canales Advogados

Supremo Tribunal Federal

Por maioria, o Supremo Tribunal Federal (STF) considerou constitucional dispositivo que autoriza o juiz a determinar medidas coercitivas para assegurar o cumprimento de ordem judicial. Entre as possibilidades estão a apreensão da Carteira Nacional de Habilitação (CNH) e de passaporte, a suspensão do direito de dirigir e a proibição de participação em concurso e licitação pública.

Os ministros analisaram ação de autoria do Partido dos Trabalhadores que questionava artigo do Código de Processo Civil (CPC) que autorizava as medidas. A alegação era de que a aplicação das restrições para cumprimento de decisão judicial não podia ocorrer sob sacrifício de direitos fundamentais, como o de ir e vir.

Por 10 votos a 1 , no entanto, o plenário da Suprema Corte rejeitou a Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 5941. O relator do caso, ministro Luiz Fux, considerou que a aplicação concreta das medidas atípicas é válida, desde que não avance sobre direitos fundamentais e observe os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

O relator ressaltou que a autorização genérica contida no artigo representa o dever do magistrado de dar efetividade às decisões e não amplia de forma excessiva a discricionariedade judicial. É inconcebível, a seu ver, que o Poder Judiciário, destinado à solução de litígios, não tenha a prerrogativa de fazer valer os seus julgados.

O ministro Edson Fachin divergiu em parte do relator para considerar inconstitucional a parte final do inciso, que prevê a aplicação das medidas atípicas em ações que tenham por objeto prestação pecuniária.

Para Fachin, o devedor não pode sofrer sanção que restrinja sua liberdade ou seus direitos fundamentais em razão da não quitação de dívidas, exceto na hipótese do devedor de alimentos.

por Canales Advogados

O erro de delegar a aprovação das contas ao conselho fiscal.

A prestação de contas à assembleia é obrigação atribuída ao síndico, na forma do artigo 22, d, da Lei 4.591, de 16 dezembro de 1964, e disciplinada no artigo 1.348, VIII, do Código Civil, quando dispõe: “prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”.

Já se tornou absolutamente normal e corriqueiro que, quando da apresentação das contas em assembleia, alguns livros fiscais (balancetes) não tenham sido concluídos pela administradora ou, se concluídos, não tenham sido analisados pelo conselho fiscal.

Nestas ocasiões, é comum a assembleia apreciar parte do período e delegar ao conselho fiscal a deliberação/aprovação do período faltante. A pergunta que surge é: A assembleia pode delegar tal competência ao conselho fiscal?

O que diz o Código Civil sobre a transferência de poderes de representação do condomínio.

Quanto a delegação de funções, o artigo 1.348, § 1º do Código Civil prevê:

“Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.”

Mas no § 2º do mesmo artigo consta o seguinte:

“O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”

Enquanto o parágrafo primeiro possibilita a outorga de poderes de representação do condomínio a terceiro que não o síndico, o parágrafo segundo possibilita ao síndico transferir funções próprias a terceiros, com aprovação da assembleia, nada além disso.

Os poderes (funções) de um conselho fiscal no condomínio.

Ainda assim, o art. 1.356 do Código Civil prevê a função do conselho fiscal:

“Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

A função legal do conselho fiscal é tão somente a de emitir parecer, opinar, sugerir, sem qualquer conteúdo deliberativo e que estabeleça vinculação à deliberação pela assembleia.

A legislação é bem clara quanto às competências do conselho fiscal, devendo estas, em razão do princípio da legalidade, serem preservadas.

O síndico presta as contas; o conselho fiscal emite parecer; e a assembleia delibera sobre elas. Essa é a regra que deve ser observada.

Má interpretação das leis do Código Civil.

Na legislação, não há previsão em outro sentido e nem possibilidade de ser disciplinada de forma diversa em convenção ou por deliberação dos condôminos em assembleia.

Não se diga que o o art. 1.334, III, do Código Civil, ao prever que a convenção do condomínio estipulará a competência das assembleias, possibilitou a previsão de competência concorrente ou mesmo delegação desta aos membros do conselho fiscal.

Optando o legislador por disciplinar expressamente a matéria, não há que se admitir ampliações não desejadas, seja pela convenção, ou por razões ainda mais fortes, por simples deliberação da assembleia neste sentido.

A título de melhor argumentação, o art. 1334, III também prevê que a convenção determinará o quórum exigido para as deliberações.

Ocorre que tais quóruns não poderão contrariar aqueles estabelecidos pelo Código Civil, como aquele de 2/3 previsto para alteração da convenção (art. 1351); 2/3 para aprovação de benfeitorias voluptuárias (art. 1341, I); maioria absoluta para aprovação e benfeitorias úteis (art. 1341, II); 3/4 para aprovação de penalidade por comportamento antissocial, dentre outros.

Ainda, não se diga que a deliberação da assembleia é soberana e deve prevalecer, uma vez que essa soberania somente é alcançada quando os requisitos formais (quórum, edital de convocação, votação apenas pelos legitimados, etc.,) e materiais (não contrariar lei) dos atos jurídicos são observados.

Quando o legislador tratou da matéria, mas possibilitou entendimento em outro sentido, assim o fez, tal como no art. 1336, I, ao dispor:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Existe uma hierarquia entre as fontes normativas que deve ser observada. Acima da convenção, regimento interno e deliberações da assembleia estão as leis. Não se pode, sob justificativa de ser comum e mais prático, criar atalhos que afrontem a legislação.

É verdade que a convenção do condomínio pode ampliar as funções do conselho fiscal (por exemplo, decidir recurso de penalidade imposta), e mesmo a assembleia, nos termos do art. 1348, § 1 e § 2, pode conferir poderes de representação (como a de representação judicial) ou delegar funções que são próprias do síndico (tal como pagamento de contas, aplicação de penalidades, etc), mas tal mister se dá em conformidade com a mesma legislação que estabelece o limite de:

Síndico presta as contas; conselho emite parecer; e assembleia delibera. O que ultrapassa esse limite tem-se por inválido.

por Canales Advogados

Falta de pagamento.

Número de processos em Dez/22 cai 22,6% em relação a Nov/22.

Secovi-SP divulga volume de ações condominiais na capital paulista.

Em dezembro, foram ajuizadas 786 ações por falta de pagamento da taxa condominial, o que equivale à diminuição de 22,6% que os 1.015 processos de novembro de 2022   Levantamento realizado pelo Secovi-SP, junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, mostra que, em dezembro de 2022, foram protocoladas 786 ações por falta de pagamento da taxa condominial na cidade de São Paulo.

Esse número é 22,6% inferior aos 1.015 casos ajuizados no mês anterior. Em relação aos 646 processos registrados em dezembro de 2021, houve uma alta de 21,7%.

Acumulado:

De janeiro a dezembro de 2022, foram protocoladas 9.688 ações, o que representa um incremento de 15,6% comparado ao mesmo período de 2021 (8.383 ações).

por Canales Advogados

Antigo hotel de luxo no centro de São Paulo vira conjunto popular.

Movimentos de luta por moradia ocuparam edifício localizado na Av. 9 de Julho em 2012. Quatro anos depois, local foi aprovado em edital do programa federal Minha Casa Minha Vida para construção de habitações de interesse popular.

Onze anos depois de ter sido ocupado por movimentos sociais, o edifício que abrigou o luxuoso Hotel Cambridge, no Centro de São Paulo, se tornou um condomínio de moradias populares com 121 apartamentos.

O prédio que, no início dos anos 2000, ficou conhecido por abrigar concorridas festas temáticas da noite paulistana é o mesmo que agora preserva, em sua versão residencial, aspectos originais da histórica construção de 17 andares, dois elevadores e área de lazer.

O Movimento dos Sem-Teto do Centro (MSTC), que coordenava a ocupação, sob a liderança de Carmen da Silva Ferreira, ficou responsável por contratar a construtora, acompanhar as obras e fazer o trabalho técnico-social com as famílias.

As obras tiveram início em 2018, quando as cerca de 120 famílias que ocupavam o antigo hotel tiveram de deixá-lo e ir em busca de lugares temporários para ficar. Algumas foram viver de aluguel, outras, na casa de parentes. A grande maioria, porém, se dividiu em outras ocupações do MSTC.

Para preservar a história e as memórias do Hotel Cambridge, a reforma foi realizada com a técnica retrofit, utilizada na restauração de prédios antigos, que mantém a arquitetura original do local, ao mesmo tempo em que promove adequações à legislação vigente.

Um exemplo disso são as escadas de mármore. Embora elas tenham sido mantidas, itens como corrimãos, iluminação e sinalização de emergência foram adicionados.

De acordo com a Caixa, o valor investido pela União na construção foi de R$ 14,1 milhões. Carmen da Silva Ferreira afirma que a quantia não acompanhou a inflação registrada ao longo do período de reforma e que a alta no preço dos materiais de construção teve de ser bancada pelos próprios moradores.

Os novos proprietários viviam em ocupações do MSTC – muitos na do Cambridge – e estavam inscritos em programas habitacionais do município de São Paulo.

Segundo a coordenadora do movimento, a seleção das famílias que seriam beneficiadas com as unidades habitacionais foi feita com base em critérios do próprio MSTC (como envolvimento na luta por moradia) e da Caixa (como faixa de renda, documentação em dia e ausência de dívidas com bancos públicos).

A síndica do condomínio, Romenia Malaquias de Freitas, diz que os moradores tiveram participação ativa no processo. Para a escolha de materiais, por exemplo, três opções eram levadas em assembleia, e prevalecia a vontade da maioria.

por Canales Advogados

TRT-2 diverge sobre penhora de imóvel objeto de contrato de compra.

Ao julgar o agravo de petição interposto pelo embargante alegando ser terceiro de boa-fé na aquisição do imóvel por contrato de compra e venda antes do ajuizamento da ação principal, o Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região manteve a penhora assentando que a matrícula não foi averbada com o registro do contrato.

Entenda o Caso:

A sentença impugnada, complementada pela sentença de embargos de declaração, julgou improcedentes os embargos de terceiro, mantendo a constrição sobre o bem imóvel.

O embargante interpôs agravo de petição alegando ser terceiro de boa-fé, porquanto adquiriu o imóvel antes do ajuizamento da ação principal, considerando que “[…] o contrato de compra e venda teve sua firma reconhecida do dia 26/02/2013, pelo 1º Tabelionato de notas de Guarulhos”.

Além disso, argumentou que o Contrato Particular de Venda e Compra e Cessão de Direitos realizado entre os executados e o adquirente foi assinado em 20/07/2012 e o ajuizamento da ação principal que foi em 21/06/2013.

Por fim, alegou que “[…] no momento da compra do referido imóvel não havia ainda a reclamante interposto incidente de desconsideração da personalidade jurídica que se deu em 13/05/2019, e os sócios e ora proprietário não figuravam no polo passivo da execução ou até mesmo da ação principal”.

Decisão do TRT da 2ª Região:

A 2ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da Segunda Região, por maioria, vencido o Desembargador Relator Pérsio Luís Teixeira De Carvalho, negou provimento ao recurso.

De início, destacou que não consta na matrícula do imóvel objeto da penhora registro de venda do bem para o agravante, concluindo que:

[…] não tendo sido averbado no Registro de Imóveis qualquer título translativo, o mero registro do contrato de compra e venda de imóvel apenas no Tabelião de Notas (Id.bc24b18) não produz efeitos contra terceiros, prevalecendo como proprietário, até o efetivo registro no cartório de imóveis, o executado, de modo que restam inócuos os argumentos com base na data da distribuição da reclamação trabalhista, bem como acerca da desconsideração da personalidade jurídica do sócio executado.

Desse modo, foi mantida a penhora efetuada nos autos principais sobre o imóvel.

No voto vencido, consta que embora o artigo 1.245 do Código Civil determine a titularidade do direito de propriedade com o registro do ato de compra e venda do imóvel, no artigo 1.225 consta que “[…] o direito do promitente comprador é um direito real e o compromisso de compra e venda é negócio jurídico irretratável, no qual as partes pactuam a transferência do bem”.

Assim, entende pelo provimento do recurso “[…] ante a primazia da vontade em detrimento da formalidade (artigo 112 do CC) e com base no princípio da boa-fé que norteia o negócio jurídico, deve ser salvaguardada a segurança jurídica das transações imobiliárias”.