por Canales AdvogadosAdjudicação compulsória extrajudicial
A adjudicação é a forma preferencial de expropriação de bens no Novo CPC, tendo prioridade sobre outras formas. Isso se dá pelo caráter do próprio Novo CPC, que procura resolver os conflitos da forma menos demorada e mais conciliatória possível.
Adjudicação compulsória é uma ação que visa o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei.
Utilizando-se dessa ação, o proprietário do imóvel pode obter a chamada Carta de Adjudicação, pela qual um juiz determina que se proceda ao registro junto ao Registro de Imóveis.
Desde 2022, com a aprovação da Lei nº14.382, tornou-se possível também fazer a adjudicação compulsória extrajudicial.
Nesse artigo, vamos entender em mais detalhes o que é a adjudicação compulsória e como funciona esse procedimento.
O que é a adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é uma ferramenta de direito processual que tem como objetivo garantir o contentamento do direito real ou pessoal à aquisição da propriedade do imóvel comprometido.
Do mesmo modo, a ação de adjudicação compulsória é um método de obter judicialmente uma sentença que permuta a declaração de vontade do promitente vendedor.
Visto que, essa sentença substitutiva valerá como título apto a transferir a propriedade do imóvel para o promitente comprador.
Em outras palavras, trata-se de uma ação visando o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei.
Além do mais, há situações onde o promitente vendedor encontra a resistência do promitente comprador em receber a escritura e registrar a propriedade em seu nome. Esses episódios são conhecidos também como adjudicação compulsória inversa.
A previsão legal referente à Adjudicação Compulsória é encontrada no Código Civil (artigo 1.418) e Decreto-Lei nº 58/1937 (artigo 22). Contudo, a judicial é resumida na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O que o Novo CPC diz sobre a adjudicação compulsória?
As regras para adjudicação estão previstas no Título II (DAS DIVERSAS ESPÉCIES DE EXECUÇÃO), Capítulo IV (DA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA) seção IV, subseção I, do Novo Código de Processo Civil (Lei n 13.105/2015), especificamente no artigo 876.
Ela está presente entre as formas de expropriação de bens para pagamentos de dívidas, que são, de acordo com o artigo 825 do Novo CPC:
“Art. 825. A expropriação consiste em:
I – adjudicação;
II – alienação;
III – apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens”.
A adjudicação é a forma preferencial de expropriação de bens no Novo CPC, tendo prioridade sobre outras formas. Isso se dá pelo caráter do próprio Novo CPC, que procura resolver os conflitos da forma menos demorada e mais conciliatória possível.
Ou seja: das formas indiretas que um credor possui para receber a quantia que tem direito, ela se mostra preferível sobre a alienação ou a apropriação de frutos e rendimentos.
O Novo CPC estabelece critérios para que a adjudicação seja realizada com o intuito de pagamento indireto de dívidas.
- Ter o direito de pedir a adjudicação
O credor da execução não é a única pessoa que tem direito a pedir a adjudicação de bens expropriados.
O parágrafo 5º do artigo 876 do Novo CPC estabelece as pessoas habilitadas a pedir a adjudicação de bens da seguinte forma:
§ 5º Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII , pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado.
Lei 14.382/22 e a adjudicação compulsória extrajudicial
Em junho de 2022 foi sancionada aLei 14.382, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), regulamentando a possibilidade daadjudicação compulsória extrajudicialde imóveis que sejam objeto de promessa de venda ou de cessão. Nos termos da lei:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
A nova redação estabelece ainda, no parágrafo primeiro do mesmo artigo, que é legítimo o requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial realizado pelos representantes legais (advogados) do:
- promitente comprador, por qualquer de seus cessionários ou promitentes cessionários, ou ainda, pelos seus sucessores;
- promitente vendedor;
A lei também tratou de especificar quais documentos precisam ser apresentados no serviço de registro de imóveis, para que se proceda à adjudicação compulsória extrajudicial. Dentre eles, tem-se:
- o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão (quando houver);
- a prova do inadimplemento, que se dá pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contados a partir da entrega de notificação extrajudicial;
- as certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o imóvel em questão;
- comprovante de quitação do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis);
- procuração que forneça os poderes necessários ao representante legal da parte.
Cabe ressaltar que o texto sancionada retirou da lista de documentos, por meio de veto, a exigência de lavratura deata notarialpor tabelião de notas para que se instruísse a adjudicação compulsória extrajudicial.
A justificativa para o veto está calcada no fato de que essa exigência poderia “encarecer e burocratizar o procedimento, e poderia fazer com que o imóvel permanecesse na informalidade”.
Quando cabe uma ação de adjudicação compulsória?
Na prática, alguns dos casos que ensejam a ação de adjudicação compulsória são:
- Quando houver recusa do vendedor em realizar a escritura de compra e venda;
- Quando houver impossibilidade do vendedor realizar a escritura de compra e venda;
- Quando o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga.
- Quando o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura., causando transtornos ao vendedor, pois este permanece sendo responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias) enquanto sua propriedade não for formalmente transferida.
Observe que, na prática, tanto comprador quanto vendedor detém o direito real relativo ao bem imóvel.
Em outras palavras, ambos podem entrar com ação de adjudicação compulsória. Isso se os seus interesses na compra e venda estiverem ameaçados.
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Quais são os requisitos para uma ação de adjudicação compulsória?
– Promessa de compra e venda do imóvel, por meio de um instrumento público ou particular
Art. 1.417. “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
Embora os tribunais reconheçam o instrumento não registrado como direito à adjudicação, o registro do contrato na matrícula traz com maior verdade esse direito:
Art. 1.418. “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
– Inexistência de arrependimento da promessa
A existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e a quitação do valor pelo promitente comprador.
Sendo a parte ré apenas a possuidora indireta do imóvel, o qual fora dado em garantia a um contrato de alienação fiduciária, tem-se como incabível a adjudicação compulsória pretendida.
Qual é o prazo para a ação de adjudicação compulsória?
O pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de exercício de direito potestativo para obtenção de uma tutela jurisdicional de natureza constitutiva, não se sujeita a prazo prescricional.
Em 2015, a 4ª Turma do STJ deu provimento aRecurso Especial. Foi votado por unanimidade para que a ação de adjudicação compulsória seja considerada imprescritível e não sujeita a prazo decadencial.
Essa decisão foi tomada em vista da ausência de previsão legal sobre o assunto. E este permanece o entendimento do Superior Tribunal, conforme acórdão emAgravo Internode 2018.
A adjudicação compulsória é, portanto, imprescritível depois de dar início à ação. Todavia, o advogado está sujeito aos prazos previstos no Novo CPC para cada rito do processo. É necessário ficar atento para não prejudicar o cliente com atrasos.
De acordo com o Novo CPC, de quem é a competência da ação de adjudicação compulsória?
Não é incomum ações que levantam possíveis divergências de competência na ação de adjudicação compulsória. Dos julgados realizados em vários Tribunais de Justiça estaduais, pode-se concluir que o entendimento é de que a competência pertence ao Juízo da Vara Cível.
A seguir estão citados alguns Juízos que não são considerados competentes para julgar ação de adjudicação compulsória, estes são:
- Juízo da Vara de Registro Público, pois o objeto da ação é o direito real ao bem imóvel, e não o seu registro;
- Juízo da Vara de Sucessões, pois a ação abarca somente de maneira indireta questões relativas ao Direito Sucessório.
Portanto, a Ação de Adjudicação compulsória é uma forma de fazer valer o direito à aquisição da propriedade do imóvel compromissado.
Bem como, que essa possibilidade, em regra, surge em situações em que o promitente vendedor ou um terceiro se recusa concluir a compra e venda do imóvel.
Ou seja, a ação de adjudicação compulsória é importante para garantir a satisfação do direito de aquisição, real ou pessoal do imóvel prometido.
Dessa forma, adjudicar um bem se mostra como a forma mais interessante de pagamento indireto de uma dívida para ambas as partes, pois pode ser feita de forma rápida e, caso o bem supere o valor da dívida, o credor pagará o montante restante ao devedor, não lesando nenhuma das partes.
Fonte: https://www.projuris.com.br/adjudicacao-compulsoria/
por Canales AdvogadosEx-cônjuge deve pagar aluguel por permanecer no imóvel comum após divórcio?
É comum o casal dissolver a sociedade conjugal e não dissolver a sociedade patrimonial.
Enquanto não se partilha os bens, é comum também que o patrimônio, ou pelo menos a maior parte dele, fique sob a administração e domínio de apenas um dos ex-cônjuges.
Neste caso, se não houver o acordo sobre a relação condominial que se estabeleceu pós dissolução do vínculo conjugal, e até que se efetive a partilha, já que esta costuma significar anos e anos de litígio, é possível que se faça a cobrança dos frutos das propriedades comuns de acordo com o regime de bens.
Esse pedido de pagamento dos frutos correspondente à quota-parte relativa ao regime de bens visa afastar as inúmeras situações de “injustiças” que se insurgem com o fim do casamento.
Um exemplo é o pagamento de “aluguel” ao cônjuge que deixa o lar conjugal, não obstante seja este o único bem do casal.
por Canales AdvogadosQuarta Turma confirma apreensão de passaporte de devedor de alimentos que viajava de primeira classe ao exterior
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou decisão de segunda instância que negou o habeas corpus impetrado por um devedor contra a apreensão de seu passaporte, determinada no curso de execução de dívida alimentar. Seguindo o voto do ministro Marco Buzzi, a turma, por maioria, levou em consideração que o executado não demonstrou a alegada dificuldade financeira para quitar o débito.
Segundo o processo, apesar de alegar uma precária situação financeira, recusando-se, durante sete anos, a pagar o valor determinado em sentença, o executado continuou a residir em endereço nobre e a fazer viagens internacionais, inclusive com passagens de primeira classe.
Efetividade no cumprimento da sentença é compromisso do CPC
O ministro Marco Buzzi destacou que a tutela executiva, no âmbito do cumprimento de sentença, tem como objetivo a satisfação do titular de um direito, sendo que a efetividade dessa jurisdição foi um compromisso firmado quando da edição do atual Código de Processo Civil (CPC/2015).
Ele ressaltou que as medidas judiciais previstas no artigo 139, IV, do CPC são consequência lógica do poder geral de efetivação das decisões judiciais, exercido pelos juízes, diante das circunstâncias fáticas de cada caso.
“Não se trata de uma ‘carta em branco’ dada ao juiz pelo legislador. Todavia, nesse aspecto, é também relevante lembrar que existem, no âmbito do sistema processual constitucional, limitações principiológicas para a correta aplicação dessa cláusula geral de atuação judicial”, afirmou.
Sopesamento para resolver colisão entre direitos
Segundo Buzzi, o STJ firmou algumas diretrizes que constituem limites à atuação do juiz ao adotar as chamadas medidas executivas atípicas, e que devem ser analisadas diante das peculiaridades do caso concreto: existência de indícios de que o devedor possui patrimônio para cumprir a obrigação; fundamentação da decisão com base nas especificidades constatadas; utilização da medida atípica de forma subsidiária; e observância do direito ao contraditório e da proporcionalidade.
No caso dos autos, ele explicou que a suposta colisão entre o direito do credor, de receber a verba alimentar, e o do devedor, de se locomover para fora do país, deve se resolver pelo sopesamento de tais direitos, a partir da consideração, pelo juiz, de variáveis fáticas presentes no caso concreto, punindo qualquer comportamento abusivo das partes.
“Não é correto o devedor deixar de pagar uma dívida e utilizar-se desses valores para, como no caso dos autos, ostentar um padrão de vida luxuoso”, declarou o ministro, lembrando que o débito foi reconhecido em decisão judicial.
Apreensão do passaporte não violou núcleo essencial do direito à liberdade
Buzzi concluiu que a retenção do passaporte teve como objetivo reprimir o comportamento do executado, que, apesar da adoção de todas as medidas típicas na execução, e mesmo diante de uma “situação econômica de ostentação patrimonial”, conseguiu se furtar ao pagamento da dívida. De acordo com o processo, haveria patrimônio do executado em nome de terceiros.
“A apreensão do passaporte para forçar o devedor ao adimplemento de uma obrigação não viola o núcleo essencial do direito fundamental à liberdade, porquanto o devedor poderá, mesmo sem aquele documento, transitar normalmente pelo território nacional e, inclusive, em países do Mercosul”, completou.
O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.
Fonte: https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=37510.
por Canales AdvogadosSTJ: Prefeituras não podem arbitrar valor do imóvel para cobrança de ITBI
Decisão contraria práticas como as dos Municípios de São Paulo e Rio de Janeiro
A base de cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana.
Esta foi a tese fixada pela 1ª Seção do STJ, em 24 de fevereiro, em decisão unânime, ao analisar recurso repetitivo apresentado pela Prefeitura de São Paulo. A decisão do STJ, pela qual prefeituras como as da capital paulista e do Rio de Janeiro não poderão mais arbitrar o valor do imóvel para cobrar o ITBI, agora deverá ser aplicada em outros processos que tratam da mesma questão.
A tese desvinculando o valor do imóvel para aferir o ITBI da base de cálculo do IPTU, foi estabelecida pelo relator do processo, ministro Gurgel de Faria. Ele ainda fixou outras duas teses:
- O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastado pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio. Ou seja, se a prefeitura duvidar de que o preço relatado na comercialização é o real, ela deve provar a fraude.
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.
Fonte: https://sindusconsp.com.br/stj-prefeituras-nao-podem-arbitrar-valor-do-imovel-para-cobranca-de-itbi/
por Canales AdvogadosSTJ: Para ser fiador de empresa é necessário autorização do cônjuge.
A 4ª turma do STJ, por unanimidade, decidiu que é necessária a autorização do cônjuge para ser fiador, sob pena de invalidade da garantia. Segundo o colegiado, o fato de o fiador prestar a fiança na condição de comerciante ou empresário é irrelevante, pois deve prevalecer a proteção à segurança econômica familiar. O voto condutor foi do ministro Antonio Carlos Ferreira.
No recurso especial, o credor alegou que o cônjuge pode atuar livremente no desempenho de sua profissão, inclusive prestando fiança, sem a necessidade de outorga uxória, também chamada de outorga conjugal, conforme o Código Civil.
De acordo com os autos, um correntista teve valores penhorados em sua conta bancária, em razão de execução movida contra sua esposa na condição de fiadora de um contrato de aluguel da própria empresa. Por meio de embargos de terceiro, ele questionou a penhora e alegou que não autorizou a mulher a prestar fiança, como exige a lei.
Para o TJ/SP, mesmo sendo titular da empresa locatária, a pessoa deve ter autorização do cônjuge para prestar fiança locatícia, sob pena de nulidade da penhora.
Risco ao patrimônio comum
O relator observou que a necessidade de outorga conjugal para o contrato de fiança é uma regra geral, prevista no Código Civil. Segundo ele, o que se discute no caso é se o cônjuge, no exercício de atividade comercial, está dispensado dessa autorização, nos termos do artigo do CC.
Para o ministro, a interpretação sistemática do instituto da fiança e de seus efeitos leva à conclusão de que a falta de autorização conjugal pode provocar a anulação do negócio por iniciativa do outro cônjuge, independentemente da qualidade de empresário do fiador, porque, embora possa prejudicar o dinamismo das relações comerciais, essa autorização é exigida pela legislação civil para proteger o patrimônio comum do casal.
“Permitir que se preste fiança sem a outorga conjugal pode conduzir à alienação forçada dos imóveis do casal, independentemente da anuência e até mesmo do conhecimento do outro cônjuge – que é exatamente o que o estatuto civil pretende evitar com o disposto nos artigos 1642, inciso I e IV, e 1.647, inciso II.”
Ao negar provimento ao recurso, o ministro considerou, ainda, que é aplicável ao caso a Súmula 332 do STJ, segundo a qual a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
“Considerar, isoladamente, a previsão do Código Civil implicaria reconhecer que o fiador poderia comprometer o patrimônio comum do casal se prestasse a fiança no exercício da atividade profissional ou empresarial, mas não poderia fazê-lo em outras situações.”
Processo: REsp 1.525.638
Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/370502/stj-para-ser-fiador-de-empresa-e-necessario-autorizacao-do-conjuge
por Canales AdvogadosApartamento mais barato de Nova York tem 5,5 m² e aluguel custa R$ 5.900,00.
Morar em Nova York, nos Estados Unidos, não é nada barato: o aluguel médio custa 4 mil dólares, o que dá mais de 21 mil reais na conversão direta – e garante o título de segunda cidade mais cara do mundo, atrás apenas de Hong Kong.
E existe opção mais em barata para quem realmente sonha em morar na Big Apple, mas mede apenas 5,5 m² (e custa o equivalente a 5,9 mil reais por mês).
Para justificar o investimento, a localização do imóvel está em plena Manhattan, mais precisamente na St. Mark’s Place, considerada uma das ruas mais divertidas do bairro East Village, com mercados, restaurantes, bares, pizzarias, karaokês e até lojas de discos.
Outro ponto positivo é que está apenas 500 metros distante da New York University, o que também é um atrativo para os estudantes.
Vale dizer que o valor do aluguel inclui algumas mobílias – como televisão, cama, pia, geladeira e até micro-ondas –, mas praticamente não há espaço para outros móveis.
E, curiosamente, esse imóvel é pet friendly, o que significa que os inquilinos podem ter animais de estimação. O que deve ser levado em consideração é a falta de ventilação, porque a única janela tem abertura ao pátio interno.
Fonte: https://exame.com/casual/apartamento-mais-barato-de-nova-york-tem-55-m%C2%B2-e-aluguel-custa-r-5-900/
por Canales AdvogadosPreço médio do aluguel mensal na cidade de São Paulo é de R$ 3.421, diz pesquisa.
Na cidade de São Paulo, os preços de imóveis para compra ou aluguel acumularam alta no primeiro semestre de 2022, segundo relatório de junho divulgado pelo Imovelweb.
O preço médio do aluguel mensal na cidade encerrou o mês de junho em R$ 3.421 para os apartamentos de 65 m² com dois quartos, subindo 0,3% em relação a maio.
Em 2022, os valores para alugar um imóvel acumularam um incremento de 5% abaixo da inflação (5,7%) e muito abaixo do ajuste do IGP-M (8,2%).
Os dados do relatório, também chamado de Index, são gerados com base em 100% dos imóveis listados no portal do Imovelweb, tanto para aluguel quanto para venda, mostrando o preço médio das propriedades.
Preço do aluguel por bairro em São Paulo
Na análise por bairros, Itaim Bibi fechou junho com o maior preço médio, custando R$ 4.886 por mês. Já o bairro mais econômico para morar de aluguel é Cidade Tiradentes, com um valor médio mensal de R$ 987.
Preço do aluguel por região em São Paulo
Entre as regiões, a Zona Oeste é a mais cara, com um preço médio mensal de R$ 3.962. A Zona Leste, por sua vez, é a mais barata, com uma média mensal de R$ 1.830.
Imóveis à venda em São Paulo
Para propriedades à venda na cidade, o relatório indica que o preço médio ficou em R$ 9.761 por m² em junho, 0,5% acima do mês anterior. No acumulado do primeiro semestre do ano, os valores tiveram alta de 2% abaixo da inflação (5,7%). Já nos últimos 12 meses, os preços tiveram um aumento de 4,3%, um terço da inflação do mesmo período.
Entre os bairros, Pinheiros é o mais caro na hora de adquirir um imóvel, com um preço médio de R$ 14.728 por m², enquanto Cidade Tiradentes é o mais barato, com um valor médio de R$ 2.703 por m².
A Zona Oeste é a região mais cara, com um valor de R$ 11.748 por m². Já a Zona Leste fechou junho com o menor preço, custando R$ 5.329 por m².
Rentabilidade imobiliária
O índice de rentabilidade imobiliária relaciona o preço de venda e valor de locação do imóvel para verificar o tempo necessário para recuperar o dinheiro utilizado na aquisição do imóvel. O relatório de junho do Imovelweb apontou um índice de 5,57% bruto anual, o que significa que são necessários 17,9 anos de aluguel para reembolsar o investimento de compra, 2,9% a menos que um ano atrás.
As Zonas Leste e Sul são as que oferecem maior retorno para os investidores: acima de 6% anual
Fonte: https://exame.com/mercado-imobiliario/precos-imoveis-sao-paulo-primeiro-semestre-2022-em-alta/
por Canales AdvogadosMercado aquecido: Empreendedor pode ter novo CNPJ em 40 horas.
Um dia e 16 horas. Esse é o tempo total que um empreendedor leva, em média, para ter um registro de empresa no Brasil, de acordo com o governo federal.
Praticamente 100% da documentação exigida para virar dono de um negócio pode ser preenchida virtualmente, sem a obrigação de pegar filas em guichês de repartições públicas e reconhecer assinaturas em calhamaços de papéis.
Cinco anos atrás, o prazo para abrir uma empresa no país passava dos três meses, segundo o Doing Business, ranking do Banco Mundial sobre o ambiente de negócios.
Essa redução de tempo aconteceu depois de mudanças regulatórias para facilitar o registro de novos CNPJs. Resultado: nos primeiros quatro meses de 2022, os brasileiros abriram 1,3 milhão de empresas.
A quantia é 30% de todos os negócios fundados no ano passado, um período que já teve criação recorde de empresas no Brasil.
O que une essas empresas de tamanhos diversos é o crescimento espetacular em 2021. De acordo com especialistas, o Brasil continua um ambiente atraente para quem sabe aproveitar as oportunidades, mesmo em um cenário macroeconômico para lá de desafiador.
“Temos um mercado gigante, com muitos problemas para resolver, sedento por inovação e tecnologia”, diz Camilla Junqueira, diretora-geral da Endeavor, entidade de fomento ao empreendedorismo.
“São condições que não mudam com a pandemia ou o aumento da taxa de juro e que fazem nosso mercado brilhar para os empreendedores.”
Fonte: https://www.instagram.com/p/CgW0RFZg3uy/?igshid=MDJmNzVkMjY%3D
por Canales AdvogadosO apartamento do seu vizinho pode se tornar um imóvel comercial
NOVA LEI – A Lei 14.405/22 deu nova redação ao art. 1.351, do Código Civil.
Estava em vigor a redação original trazida pelo Código Civil para este artigo:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”
A nova redação é a seguinte:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
Portanto, com a nova redação, uma unidade imobiliária que é residencial poderá ter sua destinação alterada para comercial, desde que a mudança da destinação da unidade imobiliária seja aprovada por 2/3 dos votos dos condôminos e sejam respeitadas as normas urbanísticas.
A mudança, aparentemente simples, provoca uma série de efeitos que vamos comentando, por aqui, nos próximos dias.
por Canales AdvogadosAdvocacia analisa autorização para penhora do imóvel do fiador em caso de dívida do locatário
O Supremo Tribunal Federal (STF) pacificou entendimento ao aprovar, por maioria, a autorização para
que locadores de imóveis comerciais possam penhorar bem de família do fiador quando houver descumprimento
contratual pelo locatário. O debate foi aberto quando um fiador contestou decisão do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo (TJSP), em agosto de 2021, que manteve a penhora de seu imóvel, único bem de família, para quitação do aluguel de um imóvel comercial.
Na avaliação da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), a maior entidade representativa do setor,a decisão assegura a liberdade para empreender no mercado de locação com mais segurança jurídica e equidade de direitos entre as partes. “De fato, o art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 não faz distinção entre locações comercial e residencial. Além disso, também é verdade que, com a penhora do bem de família do fiador, o locador detém maior segurança sobre seu crédito, o que seguramente favorece a livre-iniciativa”, pondera Rogério Tucci. O advogado, no entanto, cita um precedente que expõe a contradição da decisão.
“Ocorre que, como salientado no anterior precedente de lavra da il. Min. Rosa Weber (RE nº 605.709-SP), a restrição ao direito à moradia do fiador na locação residencial colide com o direito à moradia do locatário. Como o conflito é de direitos sociais, é necessário fazer uma escolha mediante juízo de ponderação. Na locação comercial, todavia, o conflito parece ser entre o direito à moradia do fiador e o direito patrimonial do locatário (o qual, aliás, tem assegurada a impenhorabilidade de seu bem de família). A decisão, nesse sentido, enseja certa perplexidade.” Para a AABIC, a proibição da penhora poderia esvaziar a importância do fiador como agente fundamental no mercado de locação para fornecer garantias de segurança aos proprietários e imobiliárias. E, por conta da controvérsia, a consulta especializada torna-se cada vez mais importante na execução dos contratos, seja
pelos locadores, seja pelos locatários ou fiadores. “Nos contratos de locação, a cláusula de garantia é das
mais importantes. O acompanhamento de advogado é então essencial não só para que as partes compreendam
como se desenrolará eventual cobrança do débito locatício, mas para que possam ser esclarecidos quais são os demais aspectos do contrato de locação diretamente ligados à garantia dos aluguéis, como substituição da garantia, prorrogação por prazo indeterminado, benefício de ordem, despejo liminar, entre outros”, alerta Tucci.
REPERCUSSÃO GERAL
A decisão é de repercussão geral, ou seja, o entendimento adotado pelos ministros servirá como baliza para todas as instâncias do Judiciário em casos semelhantes. Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça, existiam 322 processos sobre o assunto aguardando a decisão do STF.
TEMA Nº 1127
Título: Penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial.
Descrição: Recurso extraordinário em que se discute, à luz dos arts. 1º, inciso III, 6º e 226, da Constituição Federal, a possibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação de imóvel comercial, em distinção com a locação residencial, afastando-se o Tema nº 295 (RE nº 612360).
O QUE GEROU O DEBATE
Em 2010, o STF já havia publicado uma tese com repercussão geral (Tema nº 295): “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação em virtude da compatibilidade da exceção prevista
no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990, com o direito à moradia consagrado no art. 6º da CF, com redação da EC 26/20”. Contudo, essa decisão não especificava a que tipo de locação o entendimento se aplicava: residencial
ou comercial. Em 2018, a 1ª Turma do STF julgou um recurso extraordinário (RE nº 605.709) envolvendo o tema, no qual foi assentada a impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador no caso de locação comercial. Foi esse o argumento que o fiador usou no caso mais recente julgado pelo TJSP.
Fonte: https://www.aasp.org.br/em-pauta/advocacia-analisa-autorizacao-para-penhora-do-imovel-do-fiador-em-caso-de-divida-do-locatario/#:~:text=O%20Supremo%20Tribunal%20Federal%20(STF,houver%20descumprimento%20contratual%20pelo%20locat%C3%A1rio.